（2017）粤01民终10717号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-08-03
案件名称
姚秀兴、赖冬梅房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
姚秀兴,赖冬梅,姚莲弟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终10717号上诉人(原审原告)：姚秀兴，女，1963年12月13日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：董秀山，男，1962年1月31日出生，汉族，住广东省广州市增城区，系社区推荐人员。被上诉人（原审被告）：赖冬梅，女，1975年8月17日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：赖宗文，男，1940年2月25日出生，汉族，住广东省广州市增城区，系赖冬梅的父亲。原审第三人：姚莲弟，女，1951年3月24日出生，汉族，住广东省广州市增城区。上诉人姚秀兴因与被上诉人赖冬梅、原审第三人姚莲弟房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院(2016)粤0183民初1821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人姚秀兴上诉请求：1.撤销原判，改判支持姚秀兴一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由赖冬梅承担。事实和理由如下：1.一审法院认定事实错误，证据不足。一审法院对双方就涉案房屋买卖的约定年限的事实查明是错误的，在中院（2011）穗中法民五初字第2782号民事判决中对双方当事人房屋买卖的约定年限作出了认定，而原审法院认为本案双方当事人对于年限没有约定是查明事实错误。原审法院认为只有法定事项而没有约定事项，这是认定错误。原审法院认为涉案房屋的使用年限是40年，因此不能以双方约定的为准。涉案房屋房地产权证已经明确了地址及房号，该权证所记载的权利内容应当视为双方的约定，也就是说，本案中原房产证记载的使用权是到2062年，但过户至我方名下后少了30年，由此可知一审法院认为双方没有约定年限。2.一审法院适用法律错误；3.一审法院认定基本事实不清。被上诉人赖冬梅二审辩称：双方当事人的纠纷已经长达7年了，一审法院及广州中院对于本案的事实都作出了明确的认定。同时，各级法院对姚秀兴及赖冬梅的行为有如下判决认定：（2010）增法民五初字236号判决，认定商铺使用年限变更是由于国家政策原因，属客观原因，不是赖冬梅主观过错造成的；（2011）穗中法民五终字2782号判决，认定姚秀兴拖欠购房款无法律依据；（2012）穗增法民一初字203号判决，认定涉案房屋使用年限为40年，赖冬梅已全面履行合同义务，不构成违约。姚秀兴主张赖冬梅违约要求赔偿损失缺乏法律依据；（2013）穗中法民五终字491号判决，认定赖冬梅不构成违约；（2014）粤高法民终字68号判决，认定涉案房权变更是基于法律规定，该变更是一种更正行为而非赖冬梅个人行为造成。综上，赖冬梅同意一审判决，请求维持原审判决。原审第三人姚莲弟经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。2016年4月12日，姚秀兴向一审法院提出起诉请求：1.姚秀兴与赖冬梅2010年10月9日签订的《房屋买卖合同》中2032年8月31日至2062年8月30日30年的使用年限无效；2、由赖冬梅承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：座落在广州市增城区荔城镇岗前西路12号106号商铺原登记的权属人为赖冬梅，房地证为粤房地证字第C2808487号，商铺建筑面积85.91平方米，终止日期为2062年8月30日。赖冬梅（甲方）与姚莲弟（乙方）签订《房屋买卖合同》，载明“经协商，甲方同意将位于增城市××城镇××号商铺（建筑面积：85.91㎡）出售给乙方，双方议定该房地产交易总金额为：人民币壹佰柒拾万元正（1700000.00元）。因乙方需办理银行按揭贷款，乙方贷款金额为人民币柒拾万元正（700000.00元），在银行批复后叁天内，乙方付甲方房款为人民币：壹佰万元正（1000000.00元），在签订本合同时付定金为人民币：贰拾万元正（200000.00元）。甲方收取定金后，不得以任何理由中途毁约，否则必须按双倍赔偿乙方所交的定金给乙方。乙方如到期不能付清房款或中途悔约，甲方所收的定金不退回给乙方，以上合同望双方共同遵守。注：（在2010年10月10前，如银行按揭不成功，乙方必须在到房管局办理过户前付清余下房款）”，赖冬梅和姚莲弟在合同上签名按指模。2010年10月9日，姚秀兴、赖冬梅与姚连弟经协商同意将上述合同的买方转为姚秀兴，并在原合同上加“本人退出购买此商铺，转为姚秀兴购买。2010年10月9日姚秀兴姚莲弟”等内容。2010年10月25日，原增城市国土资源和房屋管理局出具粤房地权证增商字第××号房地产权证书，登记涉案房地产的权属人为姚秀兴，土地使用权限至2032年8月30日。赖冬梅向一审法院提起诉讼，要求姚秀兴、姚莲弟立即支付拖欠的涉案房屋购房款50万元及利息。2011年6月8日，一审法院作出（2010）增法民五初字第236号民事判决书，载明“2010年10月9日，赖冬梅将商铺卖给姚莲弟，后转为姚秀兴购买，并签订《房屋买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效，予以认定”等内容，并判决驳回赖冬梅的诉讼请求。赖冬梅不服上述判决，向本院提起上诉。2011年11月13日，本院作出（2011）穗增法民五终字第2782号民事判决书，确认了原审查明事实，并判决：一、撤销广东省增城市人民法院（2010）增法民五初字第236号民事判决；二、姚秀兴于判决书生效之日起十五日内向赖冬梅支付购房款500000元；三、驳回赖冬梅其他诉讼请求。姚秀兴因粤房地权证增商字第××号房地产权证书记载的土地使用年限比原产权证少了30年为由向一审法院提起诉讼，要求赖冬梅赔偿损失980206元。2012年10月9日，一审法院作出（2012）穗增法民一初字第203号民事判决书，载明“赖冬梅原为座落在增城市××城镇××号商铺的权属人，2010年10月9日，赖冬梅将上述房产卖给姚莲弟，后转为姚秀兴购买，并签订《房屋买卖合同》，该合同是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效，予以认定”等内容，并判决驳回姚秀兴的诉讼请求。姚秀兴不服上述民事判决，向本院上诉。本院作出（2013）穗中法民五终字第491号民事判决书，确认了原审查明事实，并判决：驳回上诉，维持原判。一审庭审中，姚秀兴出示广东省增城市人民法院的[2012]穗增法民建第2号司法建议书复印件，拟证明原增城市国土资源和房屋管理局告知了赖冬梅涉案房屋使用年限变更事宜，但赖冬梅并未告知姚秀兴，并主张法院在就涉案房屋买卖合同纠纷而作出的多个民事判决书中均遗漏了该事实；赖冬梅主张，本案事实已经有多个生效判决书予以认定。一审法院认为，广州市中级人民法院作出（2011）穗中法民五终字第2782号民事判决书及一审法院作出的（2012）穗增法民一初字第203号民事判决书已发生法律效力，认定赖冬梅与姚秀兴签订的《房屋买卖合同》合法有效，为此本案不重复论述。涉案房屋登记记载的土地用途为商住，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，商业、旅游、娱乐用地土地使用权出让最高年限为四十年。即土地使用年限是法定事项，并非当事人约定事项。从赖冬梅与姚秀兴于2010年10月9日签署的《房屋买卖合同》文本内容来看，双方并未约定“2032年8月31日至2062年8月30日30年的使用年限”等内容，另姚秀兴也无证据证明签署《房屋买卖合同》时有体现双方该意思表示。为此姚秀兴主张与赖冬梅于2010年10月9日签订的《房屋买卖合同》中2032年8月31日至2062年8月30日30年的使用年限无效，无事实和法律依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，于2016年10月20日作出如下判决：驳回姚秀兴的诉讼请求。一审案件受理费11100元，由姚秀兴负担。本院经二审审查，一审法院查明的事实有相应证据佐证，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审中，姚秀兴确认双方签订的《房屋买卖合同》中并未有“房屋使用年限是2032年8月31日至2062年8月30日30年的使用年限”的表述，只是合同约定了涉案房屋的房地产权证证号，该房地产权证上有载明涉案房屋的使用年限。本院认为，一审法院作出的（2012）穗增法民一初字第203号民事判决和本院作出的（2011）穗中法民五终字第2782号民事判决均已发生效力，上述生效的法律文书已经认定赖冬梅和姚秀兴签订的《房屋买卖合同》合法有效。在上述生效判决未被推翻的情况下，姚秀兴提起本案诉讼主张双方签订的《房屋买卖合同》中部分内容即2032年8月31日至2062年8月30日30年的使用年限无效，与生效判决的认定相悖，本院不予支持。从姚秀兴在二审中的陈述亦可知道，双方签订的《房屋买卖合同》中并没有“房屋使用年限是2032年8月31日至2062年8月30日30年的使用年限”的表述，仅是涉案房屋的房地产权证上载明土地使用年限是到2062年8月30日，故姚秀兴该诉讼请求亦缺乏事实依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人姚秀兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人姚秀兴负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 蔡培娟审判员 谭红玉二〇一七年七月十七日书记员 马婷婷 来源：百度搜索“”