（2016）云0902民初1312号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-08-25
案件名称
临沧市万森建材装饰有限公司与黄振松房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
临沧市临翔区人民法院
所属地区
临沧市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
临沧市万森建材装饰有限公司,黄振松
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
云南省临沧市临翔区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0902民初1312号原告：临沧市万森建材装饰有限公司。住所地：临沧市临翔区77266部队营房旁。法定代表人：郑剑水，系该公司董事长。委托诉讼代理人：单振宁，云南山海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：黄振松，男，1987年11月6日出生，汉族，湖北省洪湖市人，个体工商户，住临沧市临翔区。委托诉讼代理人：张学好，云南博川律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：马骋，云南博川律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告临沧市万森建材装饰有限公司与被告黄振松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案后，适用简易程序公开开庭进行审理，审理过程中，因案情疑难复杂，本院于2016年11月28日依法转为普通程序进行审理，因关联案件尚未审结，本院于2016年11月28日对本案裁定中止审理，2017年6月27日恢复审理。2017年7月1日本院公开开庭审理了本案。原告临沧市万森建材装饰有限公司的委托诉讼代理人单振宁、被告黄振松的委托诉讼代理人张学好、马骋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的租金、市场管理费、修缮费、卫生费等各项费用51516元（自2016年1月1日起暂算至2016年8月31日）；2.请求判令被告赔偿原告自2016年1月1日起至付清欠款之日止按照人民银行贷款利率计算的利息，暂算至2016年8月31日为2307元；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告从2014年1月1日起向原告租赁万森建材城B区3幢20-22号商铺，双方据此签订了《商铺租赁合同》。根据约定B区3幢20-22号商铺的租金，市场管理费，修缮费每平方米19元/月，年租赁费等费用合计为73872元；以后应在每年租赁期满前一个月内交付下一年租金。同时约定，卫生费等按每平方米1元/月的标准按年一次收取3888元。被告一直使用上述商铺至今，但自2016年1月1日起被告未付租金等费用。截止2016年8月31日被告欠原告租金等费用51516元。被告的行为已严重损害了原告的合法权益，经原告多次催要无果，特请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、原告的诉讼主体资格不适格。首先，原告已经丧失了主张租金请求权的基础。万森建材城的土地使用权属于解放军77231部队，原告在2015年6月22日以前之所以对本案所涉商铺享有出租权，是基于临沧福龙石业有限公司与解放军77266部队（后更名为解放军77231部队）于2010年4月13日签订的《军队房地产租赁合同》，而该合同双方已经于2014年6月10日宣告解除，故本案原告自2014年6月10日以后已经丧失了向被告主张租金、管理费、修缮费、卫生费等费用的基础。其次，被告的无权处分行为并没有得到解放军77231部队的追认，《商铺租赁合同》无效。本案原、被告双方于2015年1月1日签订的《商铺租赁合同》，租赁期限一年，因解放军77231部队与临沧福龙石业有限公司已经于2014年6月10日解除了《军队房地产租赁合同》，作为本案原告已经丧失了继续出租商铺并收取租金等相关费用的权利，该继续出租商铺的行为属于无权处分，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无权处分他人财产，只有得到权利人追认或者合同签订后依法取得处分权，该合同才有效。本案涉及万森建材市场的实际权利人为解放军77231部队，而解放军77231部队未对本案原告继续出租商铺的行为进行追认，并且以张贴《告知书》、发短信、打电话等方式通知万森建材市场的各承租户，原告与解放军77231部队租赁关系已经解除，不要再向临沧万森公司交纳租金，同时要求承租户限期搬出。由此可见，解放军77231部队未对原告继续出租商铺的行为进行追认，原、被告之间签订的《商铺租赁合同》无效。综上所述，既然本案原告的主体资格不适格，本案的被告也就不能成其为本案“被告”。二、即使被告应当履行交纳租赁的义务，权利人也应该为解放军77231部队。如果人民法院认为被告应当支付租金，被告认为收取租金的主体应当为解放军77231部队，因为，解放军77231部队与临沧福龙石业有限公司签订的《军队房地产租赁合同》已经于2014年6月10日解除，该合同解除后，原告已经丧失了向承租户出租商铺、收取租金的权利，故本案原告无权向被告主张收取租金及相关费用的权利。通过原告的陈述、被告的答辩，本案双方当事人对以下问题存在争议：1.本案原告的主体资格是否适格，2.被告是否应当向原告支付租金及相关费用。针对以上争议，原告向本院提交了以下证据：1.原告单位的营业执照复印件1份，用以原告的主体资格；2.原、被告双方于2015年1月1日签订的《商铺租赁合同》复印件1份，用以证明被告租赁原告的商铺及每月的租金、市场管理费、修缮费、卫生费的标准及金额；3.收据复印件2份，用以证明被告已经交付了2015年12月30日前的租金及相关费用，2016年1月1日以后的租金及相关费用没有交付。经质证，被告对原告提交的3组证据均没有异议，但认为原告已经丧失了本案主张权利的资格。被告对其答辩理由向本院提交了以下证据：1.被告的身份证复印件1份，用以证明被告的身份情况；2.（2010）成房租合字第01号《军队房地产租赁合同》复印件1份，用以证明原告就涉案商铺行使出租权的权利来源；3.《房地产租赁合同终止协议》复印件1份，用以证明解放军77266部队与原告在2010年4月13日签订的《军队房地产租赁合同》已经于2014年6月10日依法解除，此后原告已经丧失了向被告主张租金请求权的基础；4.（2016）云0902民初542号民事判决书1份，用以证明法院判决已经确认原告与解放军77266部队的租赁关系已经于2014年6月10日依法解除，原告已经丧失了向被告主张租金的权利；5.《商铺租赁合同》复印件1份，用以证明原、被告之间商铺租赁合同的期限为2015年1月1日至2015年12月30日，该租赁合同约定的租赁期限已经届满；6.通告六份、关于分租户反映关停万森建材城相关问题解答1份，用以证明原告与解放军77266部队解除租赁关系的事宜已经告知广大承租户，成为一个众所周知的事实。经质证，原告对被告提交的第1、5组证据没有异议；对第2、3、4组证据有异议，认为该3组证据与本案没有关联性，不能作为本案的证据使用；对第6组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，同时认为该组证据与本案没有关联性。通过庭审和举证质证，本院认为，原告提交的3组证据来源合法，内容真实，与本案有关联，能证明本案的相关事实，本院予以采信。被告提交的第1、5组证据来源合法，内容真实，与本案有关联，本院予以采信。被告提交的第2、3、4组证据，来源合法，内容真实，与本案有关联，能证明本案的相关事实，本院予以采信，但该3组证据不能证明被告主张的原告已经丧失收取租金及相关费用权利的资格。被告提交的第6组证据，虽然该组证据有瑕疵，但该组证据能够证明解放军77231部队主张收回租赁给临沧福隆石业有限公司、临沧万森公司土地的事实，对该事实本院予以采信。通过庭审和质证，本院确认以下法律事实：临沧福隆石业有限公司原法定代表人与临沧万森公司法定代表人均为郑剑水，两个公司为关联公司。原中国人民解放军77266部队后更名为中国人民解放军77231部队。2010年4月13日，临沧福隆石业有限公司与原中国人民解放军77266部队签订了《军队房地产租赁合同》及《77266部队北营区空余场地租赁补充合同》，租赁土地面积146.5亩，租赁期限15年，租赁用途为建设和经营建材市场。上述合同签订后，原告临沧万森公司在所租赁的土地上建设了万森建材城，并将万森建材城的商铺租赁给多家商户。2015年1月7日，本案原、被告签订了《商铺租赁合同》，合同中原告为甲方，被告为乙方。合同约定：“乙方向甲方租赁万森建材城B区4幢17号商铺，面积108平方米；租赁期为一年，从2015年1月1日至2015年12月30日；铺面租金为每平方米11元／月，合计14256元；市场管理费、修缮费每平方米10元／月，合计12960元，总合计27216元。以后应在每年租期满前一个月内交付下一年租金，若拖欠每天承担0.5%-3%的滞纳金，超过30天不交清全部租金，甲方有权终止合同并收回另行出租给他人。治安联防费、卫生费按乙方租用面积每年一次性计收（每平方米1元／月），由甲方代收，每年租期满前30日一次性付清下一年费用。”该合同履行完毕后，双方没有另行签订《商铺租赁合同》，但被告仍然一直使用之前所租赁的商铺，经原告多次向被告催收租金，被告以原告没有权利收取租金为由拒绝交付，故原告向人民法院起诉要求被告交付2016年1月1日至8月31日止的租金及相关费用，并承担利息。另查明，中国人民解放军77231部队于2016年5月16日向人民法院起诉，要求临沧福隆石业有限公司、临沧万森公司归还租赁的土地146.5亩及承担其他相关责任，该案仍在二审审理过程中。2015年6月以后，中国人民解放军77231部队以张贴通告的方式告知万森建材城的承租人，表明要求收回出租土地的主张。本院认为，1.原告请求判令被告立即向原告支付拖欠的租金、市场管理费、修缮费、卫生费等各项费用的诉请。根据合同法的相关规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案原、被告于2015年1月14日签订的《商铺租赁合同》，虽然到2015年12月30日已经期限届满，并且履行完毕。但《商铺租赁合同》期限届满后，被告继续使用租赁的商铺进行经营，原告没有提出异议，已经形成了不定期租赁合同，被告应当按照原《商铺租赁合同》约定的标准支付租金及相关费用。故原告的该项诉请有事实依据，符合法律规定，本院予以支持。2.原告要求判令被告赔偿原告自2016年1月1日起至付清欠款之日止按照人民银行贷款年利率4.75%计算利息的诉请。根据查明的事实，自2015年6月起，由于中国人民解放军77231部队主张收回出租的土地，并以通告的方式在万森建材城进行宣传，导致万森建材城承租人的经营受到一定影响，而造成该影响的原因不是承租人的行为造成的，是原告没有处理好与部队租赁土地的关系造成的，故原告的该项主张本院不予支持。3.关于被告认为原告已经丧失收取租金权利主体资格的辩称意见。首先，原告与中国人民解放军77231部队租赁的标的物是土地，原告在所租赁的土地上建设了万森建材城（商铺及仓库）后，将商铺出租给承租人使用经营。虽然中国人民解放军77231部队主张收回出租的土地，但至今仍未收回，在部队没有实际收回出租土地之前，原告对其所建盖商铺的承租人仍有收取租金的权利。其次，根据合同相对性原则，原告与部队之间是土地租赁合同，本案原告与被告之间的关系是商铺租赁合同，并且被告已经实际使用了原告出租的商铺，就应当向出租人支付租金。故被告的答辩意见不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告黄振松于本判决生效之日起十五日内支付原告临沧市万森建材装饰有限公司房屋租金、市场管理费、修缮费、卫生费等各项费用51516元；二、驳回原告临沧市万森建材装饰有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1140元，由原告临沧市万森建材装饰有限公司负担114元，被告黄振松负担1026元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。审 判 长 李树华审 判 员 沈 娟人民陪审员 俸传海二〇一七年七月十七日书 记 员 徐振岩 关注微信公众号“”