（2017）沪0115民初42507号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-12-01
案件名称
徐海东与陈同喜房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐海东,陈同喜
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初42507号原告：徐海东，男，1976年2月14日出生，汉族，住浙江省慈溪市。委托诉讼代理人：陈激扬，上海顾友律师事务所律师。被告：陈同喜，男，1969年8月20日出生，汉族，住安徽省。原告徐海东与被告陈同喜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年7月6日公开开庭进行了审理。原告徐海东的委托诉讼代理人陈激扬、被告陈同喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。徐海东向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告间就上海市浦东新区周浦镇周市路XXX号一层房屋(以下简称系争房屋)租赁合同于2017年4月20日解除；2、被告从系争房屋中搬离并将该房屋交还给原告；3、被告向原告支付自2017年4月1日起至2017年4月20日止的欠付租金，按每天1,100元计算，并支付原告自2017年4月21日起至交付原告系争房屋之日止的房屋占用费，按每天1,100元计算；4、被告支付原告系争房屋恢复工程所需费用5万元。事实和理由：原告于2016年11月23日与包括系争房屋在内的上海市浦东新区周浦镇周市路XXX号一层至五层房屋的原承租人朱锦方、沈迎峰、陈某某签订转让协议，约定由原告受让前述房屋的承租权，且该受让已获得房屋产权人上海培君房地产开发有限公司(以下简称培君公司)的认可。因朱某某在此前已将系争房屋转租给被告，故原告与朱某某等人间的转让协议生效后，原告即成为被告承租房屋的出租人。原告于2016年12月与被告协商承租事宜，表示愿意按原合同履行，但被告称其不一定履行，也未给原告明确答复。2017年1月、2月的租金原告已给予被告优惠，双方在2017年2月26日还签订临时协议书，约定于2017年3月25日前签订正式租赁合同，否则视为被告放弃承租权。此后被告既未与原告签订租赁合同，也未支付2017年4月起的租金，原告为此于2017年4月17日向被告发送律师函解除合同。被告对于原告的通知未予理睬，也未搬离系争房屋，故提起诉讼。陈同喜辩称，不同意原告的全部诉讼请求，被告与原告间没有租赁合同关系。被告向朱某某承租了系争房屋，当时原告是系争房屋楼上的租户。此后原告从朱某某处转让了包括系争房屋在内的整栋楼的承租权，但原、被告没有签订过合同。原告曾承诺其会继续将系争房屋出租给被告，并且会给予被告较便宜的租金，原告草拟了租赁合同给被告，由于租金并未便宜，故被告没有同意。原告与朱某某等人间的转让协议，被告并未参与，被告要求继续履行涉案租赁合同至租期届满，倘若要解除租赁合同的，必须对被告投入系争房屋内装修等进行补偿。本院经审理认定事实如下：2015年7月，案外人朱某某与被告陈同喜签订《房屋租赁合同》，约定朱某某将系争房屋出租给被告，租赁期限自2015年9月20日起至2018年9月19日止，2015年9月20日至2016年9月19日期间月租金3万元，2016年9月20日至2017年9月19日期间月租金33,000元，2017年9月20日至2018年9月19日期间月租金36,300元。租金按季度结算，于每季度前一个星期内交付。拖欠租金累计达三个月，出租方可终止合同并收回房屋。合同签订后，系争房屋由被告承租。2013年9月30日，案外人陈某某与上海培君投资管理有限公司签订房屋租赁合同，约定了上海培君投资管理有限公司将浦东新区周市路XXX号1-4层房屋出租给陈某某。2016年11月20日，陈某某、沈迎峰出具授权委托书，称与朱某某三人合伙对浦东新区周市路XXX号商铺进行租赁与经营，授权朱某某对此商铺全权负责转让、出租及一切事务。2016年11月21日，培君公司出具证明，授权龚建芳对周市路XXX号整幢商铺进行出租与签订合同，此前公司授权上海培君投资管理有限公司与陈某某签订出租合同，现陈某某将商铺转让给徐海东经营及租赁，2016年11月陈某某与本公司终止合同，本公司与徐海东重新签订房屋租赁合同。2016年11月29日，培君公司的代表龚建芳与徐海东就周市路XXX号1-4层房屋签订房屋租赁合同，租赁期限自2013年10月1日起至2024年12月31日止。2016年11月23日，以朱某某、沈迎峰、陈某某作为甲方，徐海东作为乙方，签订转让协议，约定甲方将周市路XXX号一至五层商业房转让给乙方，交房时间一层将于2016年12月31日交接于乙方，甲方将一层饭店所有手续转交乙方。协议另对其他事项作了约定，协议甲方处由陈某某签字。朱某某在该协议上备注截止2016年12月31日止，所有之前债权债务问题由甲方承担。2017年2月，原告(甲方)委托孙佳吉与被告(乙方)签订临时协议书，约定兹于周市路XXX号一楼饭店甲方出租给乙方，乙方三月五日交付给甲方3万元(三月份房租)，如乙方退租，需提前一个星期告知甲方，乙方需拆除自己安装的一切设施并恢复原状。如乙方继续承租，必须在三月二十五日前与甲方签订正式合同。如三月二十五日前没有与甲方签订正式合同，则表示乙方自动放弃继续承租。甲方所有装修设施、设备按原清单核对(如乙方损坏则需按价赔偿)。协议签订后，被告向原告支付了三月份房租3万元。截止2017年3月25日，被告认为原告提供的正式合同版本与原合同(即被告与朱某某间的租赁合同)存在差异，双方未能正式签订。2017年4月17日，原告委托律师向被告发函，称被告没有与原告签订正式合同，视为放弃继续承租系争房屋，通知解除与被告间就系争房屋的租赁合同关系。函件于4月20日送达至被告处。审理中，案外人朱某某向本院陈述，其已将与陈同喜就系争房屋签订的租赁合同中出租人的权利义务转让给了徐海东。被告陈同喜向本院表述，同意朱某某将系争房屋出租人的权利义务一并转让给原告，但被告在租赁合同的履行中没有违约行为，不同意解除合同，要求继续履行涉案租赁合同，同意在本案中按合同约定每月33,000元向原告支付2017年4月至6月的租金。本院认为，就系争房屋的租赁关系，被告原与案外人朱某某签订了租赁合同，租赁期限至2018年9月19日。该合同履行过程中，因朱某某与原告签订转让协议，将包括系争房屋在内的出租人的权利义务一并转让给徐海东，涉及到系争房屋租赁合同出租人权利义务的概括转让，应当征得合同相对方即被告陈同喜的认可方为有效。被告在本案中确认原告继受取得涉案租赁合同出租人的权利义务，且原告与朱某某等人之间的转让行为已取得系争房屋上位出租人即培君公司的认可，故本案的租赁合同对原、被告产生约束力。原、被告于2017年2月虽签订过临时协议书约定原、被告间可签订正式租赁合同，但对双方间签订正式合同的其他内容未作约定。被告称因原告提交的合同内容不符原租赁合同的约定，故双方间未能在约定的期限内完成再次签约。因此双方间没能按临时协议书签约正式合同的责任不能简单归责于被告，因此也不产生原告单方解除合同的权利，原、被告间仍应按2015年7月20日的房屋租赁合同履行。原告诉请确认解除租赁合同的诉请，本院不予支持。原告关于返还房屋、支付房屋使用费、支付恢复房屋工程费用的诉请，是基于解除合同以后产生的后果处理，本院不予支持。对于被告欠付原告2017年4月1日起的房屋租金，被告同意在本案中支付，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告陈同喜于本判决生效之日起十日内支付原告徐海东2017年4月1日至6月30日的欠付租金99,000元；二、驳回原告徐海东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息案件受理费1,737元，减半收取计868.50元，由原告徐海东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 何绍辉二〇一七年七月十七日书记员 沈 嬿 微信公众号“”