（2017）粤0605民初3600号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-12-14
案件名称
深圳市万科物业服务有限公司南海分公司与霍锦炜物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市万科物业服务有限公司南海分公司,霍锦炜
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初3600号原告：深圳市万科物业服务有限公司南海分公司，住所:佛山市南海区桂城街道半岛路11号紫兰苑1座一至三层（仅作办公用途），统一社会信用代码：91440605559164292R。负责人：严雄波。委托诉讼代理人：张志豪、黄贤纯，系该公司员工。被告：霍锦炜，男，汉族，1973年11月25日出生，住址：广东省佛山市禅城区，原告深圳市万科物业服务有限公司南海分公司诉被告霍锦炜物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月16日受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告深圳市万科物业服务有限公司南海分公司到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告物业费本金15315.76元、公共水电费分摊费721.45元、物业费的违约金4297.81228元；公共水电费分摊的违约金：112.23元（自2014年1月1日始，暂计至2017年3月14日）合计人民币20447.25元。2、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告是金域蓝湾愉景湾4座2302房的业主。根据《万科金域蓝湾前期物业服务协议》,《商品房买卖合同》可知，原告为万科金域蓝湾小区的物业服务企业。原告已按合同约定提供了物业服务，但被告未履行按时交纳物业费的义务。具体欠费如下：自2014年1月1日起至2017年2月28日，拖欠物业费15315.76元，物业管理费违约金4297.81228元；2014年8月1日至2017年2月28日的公共电费分摊721.45元，违约金112.23元。经原告多次催缴，被告一直无正当理由拒交，其行为已构成违约。综上，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照、被告身份证（复印件，各1份），用以证明原、被告的诉讼主体资格。2、商品房买卖合同（复印件，1份），用以证明被告为案涉房屋的业主。3、前期物业服务合同（复印件，1份），用以证明业主物业服务收费的交付依据、交费时间及逾期交费需承担的违约责任。4、《关于金域蓝湾项目物业管理服务收费问题的复函》、物业服务收费备案表（复印件，各1份），用以证明物业服务收费标准已经政府备案。5、佛山万科金域蓝湾公共水电费分摊管理办法的公示（复印件，1份），用以证明已向业主公示小区的水电费具体的分摊管理办法。6、2014年8月至2016年10月公共明细表（复印件，15页），用以证明已向业主公示愉景湾4座2014年8月至2016年10月期间的公共水电费用分摊明细。7、欠费清单（复印件，4页），用以证明备好欠费具体金额及区间。8、EMS邮单及律师函（复印件，各1份），用以证明原告履行催告义务的证明。9、佛山市南海区房地产测绘中心测绘报告书（复印件，1份），用以证明涉案房屋建筑面积。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。本院经审查认为，原告的举证来源合法，内容真实，且与本案相关联，本院均予以采信。综合本院采信的证据及原告的陈述，确认以下事实：涉讼房产位于广东省佛山市南海区桂城街道半岛路11号金域蓝湾愉景湾4座2302房，登记权属人是本案被告，房屋用途是住宅，建筑面积是184.87平方米。2010年8月26日，万科房地产有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《万科金域蓝湾前期物业服务合同》，约定：1.甲方委托乙方对位于佛山市南海区桂城街道半岛路11号金域蓝湾提供前期物业服务。2.合同期限自金域蓝湾首次集中交付之日起至2013年12月31日止，但是：（1）合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；（2）如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A.乙方同意继续履行本合同；B.未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。3.本物业管理区域物业服务收费实行薪酬制，业主应按其拥有物业的建筑面积，住宅（带电梯）按2.18元/月/平方米（不包含公共水电分摊费用）的标准交纳物业服务费。4.物业服务费每两月交纳一次，业主或物业使用人应于偶数月的15日前向乙方交纳上月和本月的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金；业主应按规定向供水、供电、燃气等专业单位交纳水、电、燃气等有关费用，乙方接受上述单位的委托代收水、电、燃气等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于偶数月的15日前向乙方交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，乙方从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五计收违约金。合同签订后，原告依约进驻案涉小区并提供物业管理服务至今。2011年4月11日，佛山市南海区发展规划和统计局作出《关于金域蓝湾项目物业管理服务收费问题的复函》[南发改价（2011）20号]，同意原告对金域蓝湾项目的高层电梯住宅的物业服务收费标准以建筑面积计为2.18元/平方米/月（不含水电分摊）。2010年12月12日，被告（买受人）与万科房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于佛山市南海区桂城街道半岛路11号金域蓝湾愉景湾4座2302房，买受人须在订立本买卖合同的同时完成订立《临时管理规约》，买受人同意在业主大会聘任物业服务机构之前，由原告提供物业服务，买受人须接受并遵守出卖人与原告签订的《前期物业服务合同》，并于本买卖合同签订的同时与原告完成签订《前期物业服务协议》。出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格及办理竣工验收备案的商品房交付予买受人使用，除遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。案涉房产经佛山市南海区房地产测绘中心测绘，确认建筑面积为184.87平方米。被告拖欠原告2014年1月1日至2017年2月28日期间的物业服务费15314.76元（184.87平方米×2.18元/平方米/月=403.02元/月,403.02元/月×38个月=15314.76元）及2014年8月至2017年1月期间的公摊电费721.45元。2017年3月16日，原告提起本案诉讼，主张相关权利。本院认为：原告与万科房地产公司签订的《万科金域蓝湾前期物业服务合同》以及万科房地产公司与被告签订《商品房买卖合同》中就物业服务合同约定部分，符合平等自愿、协商一致的原则，意思表示真实，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，本院予以确认。被告与万科房地产公司之间的《商品房买卖合同》约定被告同意在业主大会聘任物业服务机构之前，由原告提供物业服务，被告须接受并遵守出卖人与原告签订的《前期物业服务合同》，故即便被告未在上述物业服务合同上签名，原告与万科房地产公司之间就案涉小区签订的前期物业服务合同仍对被告发生法律效力，被告受该合同约束。现原告已依约为涉讼小区提供物业管理服务，被告作为涉讼房屋的业主，应当依约履行支付物业服务费的义务。经查，被告欠缴案涉物业于2014年1月1日至2017年2月28日期间的物业服务费15314.76元及2014年8月至2017年1月期间的公共电费分摊721.45元，被告应予支付。原告超出本院核算的物业服务费请求，本院不予支持。被告逾期支付物业管理费、公摊电费造成原告损失，并体现为利息的损失，原告主张至2017年3月14日止的逾期违约金，本院予以支持。根据原告与被告签订的《万科金域蓝湾前期物业服务协议》的约定，被告应从逾期交纳物业服务费之日的次月1日起，每日按应缴费用的日万分之五收取违约金；原告如果接受供水、供电、燃气等专业单位的委托代收水、电、燃气等费用的，因原告已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于偶数月的15日前向原告交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，原告从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五计收违约金。根据以上协议，被告又应以各月逾期日的次月1日起即从2014年3月开始每月1日起至2017年3月14日按日万分之五计付上一月份逾期交纳物业服务费的违约金,经核算，被告拖欠物管服务费产生的违约金为4297.81元。至于公摊电费的违约金，原告主张从2015年3月开始至2017年3月14日按日万分之五计付应缴月份逾期交纳的公摊电费的违约金，经核算，此部分公摊电费的违约金为112.23元。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十五条、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告霍锦炜应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市万科物业服务有限公司南海分公司支付2014年1月至2017年2月期间的物业服务费15314.76元及违约金4297.81元；二、被告霍锦炜应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市万科物业服务有限公司南海分公司支付2014年8月至2017年1月期间的公共分摊电费721.45元及违约金112.23元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费311.18元（原告已预交），由被告负担，被告并应于本判决发生法律效力之日起十日迳付予原告,本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 陈玉叶人民陪审员 陈惠枝人民陪审员 陈佩环二〇一七年七月十七日书 记 员 梁智栋 来源：