（2017）鲁08民终3062号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-09-04
案件名称
张文瑞、史衍功确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
山东省济宁市中级人民法院
所属地区
山东省济宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张文瑞,史衍功,济宁市任城区安居街道史海村民委员会
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁08民终3062号上诉人（原审被告）：张文瑞，男，1939年9月9日出生，汉族，农民，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：吴强，山东思雅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：史衍功，男，1953年11月13日出生，汉族，农民，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：张士勇，济宁任城明政法律服务所法律工作者。原审第三人：济宁市任城区安居街道史海村民委员会，住济宁市任城区安居街道办事处史海村中心大街。法定代表人：史衍辉，村委会主任。上诉人张文瑞因与被上诉人史衍功及原审第三人济宁市任城区安居街道史海村村民委员会确认合同无效纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院（2016）鲁0811民初10045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张文瑞上诉请求：撤销原判，改判确认涉案房屋转让合同有效，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审未查清事实，适用法律错误。1、双方签订的房屋转让合同合法有效。上诉人受让的是住房，并非宅基地。现有法律没有任何规定不允许农民转让或受让私有房屋。宅基地是特殊物权，属于农民集体所有，上诉人从未企图拥有属于集体的宅基地使用权。2、村委会从2004年到2016年长达十二年都始终默认上诉人购房、村居民的事实，村委会收电费、协调纠纷、号召捐款等都证明村委会知情。直至2016年双方当事人所在地有拆迁消息后，被上诉人提出在上诉人房屋旁建房、出20万元回购房屋被拒绝后，才起诉要求确认合同无效。3、被上诉人还有宅基地，被上诉人存在违法情形，不是本案适格当事人。被上诉人转让给上诉人房屋是因为交通不便自己主动放弃。本案房屋买卖合同是当事人的真实意思表示，并实际履行。4、张文瑞实际生产生活场所为史海村附近，虽然其不是史海村村民，但长期居住在史海村，在史海村居住期间积极参与村里的各项社会活动，繳纳各项费用。从这种特殊情况看，张文瑞与史海村已经建立起了有相当密切的关系。其密切程度不亚于该村村民。依据《2011年全国民事审判工作会议纪要》第三条第（二）款关于被拆迁人安置补偿权利保护问题，确定“被拆迁人依法享有的拆迁安置或补偿权利是其被拆迁物物权的转化。要深刻认识依法保护被拆迁人的拆迁安置补偿权利，对于保障被拆迁人的生存权，即使化解矛盾，维护社会稳定所具有的重要意义。”另外，《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发〔2004〕234号)第二条、第四款“改革和完善宅基地审批制度，规范审批程序”规定“农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。”，认定其购买史海村农民房屋的事实，认定其购买行为无过错或过错较少，也符合历史形成的自然习惯，也符合公平正义的要求。史衍功辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人与被上诉人签订的房屋转让合同不仅包含受让的房屋，同时也包括土地。在一审法庭调查中，上诉人已经承认该事实并记录在案。宅基地使用权作为被上诉人的一项用益物权，其取得的方式是无偿取得，具有极强的福利和保障性质，取得该项权利的主体仅限于本集体的经济组织成员，被上诉人转让房屋院落的行为必然导致宅基地使用权一并转让，该转让行为未取得第三人同意。未办理相关登记手续，且第三人也不会同意允许本集体的经济组织成员转让本集体土地的使用权。上诉人的理由不能作为认定本集体经济组织成员的资格，也不能作为认定与本案有关的事实。济宁市任城区安居街道史海村村民委员会述称，上诉人不具备我村集体经济组织成员资格，上诉人户口不在我村，在我村没有承包土地，不享有村里任何福利待遇，包括划分宅基地。上诉人应该证明自己是我村集体经济组织成员，对于上诉人，史海村不认可上诉人是集体经济组织成员，且没有任何法律依据。上诉人的上诉理由与本案不具有关联性。史衍功向一审法院起诉请求：依法确认其与张文瑞于2004年9月12日签订的房屋转让合同无效；由张文瑞承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：原告史衍功系济宁市任城区安居街道办事处史海村集体经济组织成员，经与被告协商，原、被告于2004年9月12日签订了《房屋转让合同》，原告史衍功将位于济宁市任城区安居街道史海村的宅基地及房屋院落一处转让给了济宁市任城区安居街道后埝口村村民即本案被告张文瑞，该宅基地的位置位于史海村东北方向，四至范围为：东靠本村坑塘，西靠本村胡同路，南靠史衍福，北靠史仍元，宅基地上的房屋于1983年春天建设，其中北屋（堂屋）五间，配房两间，大门一口，该房屋由被告张文瑞居住使用至今，涉案的宅基地及房屋一直未办理宅基地登记及相关手续。一审法院认为，宅基地使用权是我国农村集体经济组织成员相应的一项用益物权，与物权人特定的身份具有密切的联系。由于农村宅基地具有极强的福利和保障性质，且是本集体经济组织成员无偿取得的，由此，取得宅基地使用权的主体应当限于本集体经济组织成员，否则将会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制，张文瑞并非第三人史海村集体经济组织成员，依法不得享有史海村宅基地使用权。关于原告对其在宅基地上建造的自有房屋对外进行转让的行为，是农村宅基地使用权转让的最突出的表现形式，原、被告之间转让房屋的行为，必然导致宅基地使用权一并处分，其处分行为损害了集体经济组织的权益。原、被告签订《房屋转让合同》，转让宅基地使用权的行为并未经过第三人史海村委会同意认可，且未办理相应的登记手续，故原、被告签订的《房屋转让合同》应认定为无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：原告史衍功与被告张文瑞于2004年9月12日签订的《房屋转让合同》无效。案件受理费减半收取计100元，由原、被告均担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：涉案房屋转让合同的效力。史衍功与张文瑞于2004年9月12日签订的虽为房屋转让合同，但其转让的并非只有涉案房屋的相关权益，随之一并转让的，还有该房屋所占用的土地使用权。该房屋所占用的土地系济宁市任城区安居街道史海村的宅基地，而上诉人张文瑞并非该村集体组织成员。鉴于农村宅基地具有极强的福利和保障性质，由本集体经济组织成员无偿取得，故取得宅基地使用权的主体应当限于本集体经济组织成员，否则将会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制。因此，向本集体经济组织之外的人转让本集体经济组织宅基地上所建房屋的行为，依法应认定为无效。一审认定史衍功与张文瑞于2004年9月12日签订的涉案房屋转让合同无效，处理正确。综上所述，张文瑞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张文瑞负担。本判决为终审判决。审判长 朱壮男审判员 扈 琳审判员 马 斌二〇一七年七月十七日书记员 姜佑华 来自：