（2016）赣0730民初2796号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-12-06
案件名称
毛秋平、廖素兰等与赣州恒丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
宁都县人民法院
所属地区
宁都县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
毛秋平,廖素兰,赣州恒丰房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百一十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江西省宁都县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0730民初2796号原告毛秋平，男，1970年10月1日生，汉族，江西省宁都县人，居民，现住本县，委托诉讼代理人李晟，江西翠微律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人邓育翔，江西翠微律师事务所律师，一般代理。原告廖素兰，女，1971年4月29日生，汉族，江西省宁都县人，居民，现住本县，系原告毛秋平之妻。委托诉讼代理人毛秋平，即本案原告毛秋平，特别代理。被告赣州恒丰房地产开发有限公司，住所地为赣州市市政中心大楼一楼2102室，统一社会信用代码为913607007277524657。法定代表人刘水明，系该公司执行董事。委托诉讼代理人邓小林，江西宋城律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人曾小飞，江西宋城律师事务所律师，特别代理。原告毛秋平、廖素兰与被告赣州恒丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告毛秋平及其委托诉讼代理人李晟、被告赣州恒丰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邓小林等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛秋平与廖素兰向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告签订的《赣州市商品房买卖合同》；2、判决被告返还原告交纳的购房款316300元、银行按揭贷款本金26603.63元、利息21401.72元；3、判决被告向原告支付违约金632.6元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月23日，原告毛秋平、廖素兰与被告赣州恒丰房地产开发有限公司订立了一份《赣州市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告坐落于宁都县××××大道疾控中心东侧的梅江南苑（现定名）1栋A243号商品房（店铺）一间，建筑面积24.64平方米，12836.85元/平方米，总价316300元。付款方式为银行按揭，原告于合同订立日支付被告首付款166300元（含6月5日及6月6日支付的2万元定金），余款15万元为10年的按揭贷款，于2014年8月开始还贷，至起诉日已付本金26603.63元，利息21401.72元。原告于2014年6月6日取得合同项下的房屋并返租给被告。合同第8页第十七条规定，被告应于该商品房交付使用后360日办妥产权转移登记手续，取得该商品房《房屋所有权证》，逾期超过180日时，买受人退房，出卖人应当在买受人提出退房要求之日起60日将买受人已付款退还，并按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。现被告已经逾期一年多未办妥房产证，故约定的合同解除条件成立。原告多次向被告提出解除合同并同时要求退回房款，但被告却置之不理。故诉至本院并提出上述诉请。被告赣州恒丰房地产开发有限公司辩称：1、被告在商品房交易中已履行完成房屋初始登记的协助义务，而因行政机关的原因即宁都县不动产登记机构的组建导致逾期办证。2、争议商品房逾期办证也有原告方的原因，原告方未在约定时间内出具授权委托书而影响被告为原告办理房屋产权证书的相关事宜。3、导致逾期办证实属被告不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所导致。因此，请求依法驳回原告的全部诉讼请求或者酌情减轻答辩人承担的违约金数额。即使解除合同退房，其退还的房款也是首付款166300元加已付按揭贷款本金26603.63元及利息21401.72元等合计21万元左右。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据有：原告身份证，被告组织机构代码证、被告工商资料信息，首付款发票，《商铺委托租赁合同》。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对于原告提出的《赣州市商品房买卖合同》及补充协议，被告对其证明对象有异议，被告认为原告没有完全履行合同义务，没有向被告出具授权委托书，没有向被告出具缴纳契税及维修基金的证明。本院认为，原被告双方签订的合同及补充协议真实合法有效，但合同解除条件是否成立应依据其他证据予以认定。2、对于原告提出的按揭贷款清单，被告对原告贷款的事实无异议，但认为原告不存在利息损失的问题。本院认为，该证据证明原告贷款150000付给被告，且每月需要支付银行贷款利息。3、对于原告提出的房产证办证工本费收据，被告认为工本费不是指原告必须提交的相关手续。本院认为，该收据证明了原告已向被告缴纳了房产证办证工本费1500元的事实。4、对于被告提出的《工程竣工验收备案表》，原告对其关联性有异议，认为该组证据不能对被告违反合同、遵守合同起到证明作用。本院认为，《工程竣工验收备案表》证明了本案争议的房地产开发项目于2013年10月25日竣工验收的事实。5、对于被告提出的招标公告，原告对其三性均有异议，认为该份证明是从网上下载的，不能作为证据使用。本院认为，被告无法提供该证据的合法来源并证明其真实性，故本院对其不予采纳。6、对于被告提供的（2016）宁都县不动产权第0002426号不动产权证书，原告对其真实性及关联性有异议，认为该证登记建成时间是2015年，房屋实际上是2014年6月份交付的，建成的时间一定是在此之前。本院认为，该不动产权证书与本案房屋无关联，故对该组证据不予采纳。7、对于被告提出的宁都县地方税务局二分局出具的证明一份，原告对其关联性有异议，认为税务部门出具的关于房产证登记的相关证明没有相关法律效力。本院认为，税务局出具的证明合法有效，证明了被告已将原告所购房屋的产权资料提交至税务局办理相关事项，且税务局已经受理，处于正在办理阶段，尚未移交至不动产局进入下一流程。本院认为，综合原告与被告的陈述及举证，可以认定如下事实：被告赣州恒丰房地产开发有限公司以拍卖方式取得位于宁都县××××大道疾控中心东侧编号为宁土告字（2012）第19号地块的建设用地使用权，并经批准，在该土地上建设商品房梅江南苑（现定名），建设工程规划许可证号为宁工规2012-020号，建设工程施工许可证号为362131201204260101，该商品房于2012年12月28日经宁都县房地产管理局批准预（销）售，预售许可证号为（宁）房预售证第2012-011号。2014年6月23日，原告毛秋平、廖素兰与被告赣州恒丰房地产开发有限公司订立了《赣州市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告坐落于宁都县××××大道疾控中心东侧的梅江南苑（现定名）1栋A243号商品房（店铺）一间，建筑面积24.64平方米，12836.85元/平方米，总价316300元。合同第8页第十七条规定：被告应于该商品房交付使用后360日办妥产权转移登记手续，取得该商品房《房屋所有权证》，逾期超过180日时，买受人退房，出卖人应当在买受人提出退房要求之日起60日将买受人已付款退还，并按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。原告于合同订立日支付被告首付款166300元（含6月5日与6月6日支付的2万元定金），余款15万元为为期10年的按揭贷款，于2014年8月开始还贷。被告在商品房买卖合同签订后，进行了初始登记，并已向宁都县地方税务局第二分局提交了出证资料，目前宁都县地方税务局第二分局正在办理中。现原告要求解除合同及退回房款，但被告不同意，故原告诉至本院并提出上述诉请。本案的争议焦点为：被告未在合同约定期限内办妥产权转移登记手续是否构成违约？原告是否有权解除合同？本院认为，本案争议的房地产开发项目已竣工验收，文件齐备，商品房买卖手续齐全，正规合法。被告已向宁都县地方税务局第二分局提交出证资料，相关手续正在办理中。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”被告已向宁都县地方税务局第二分局提交了出证资料，故至今尚未办妥房产证是由于政府部门的机构合并等导致的特殊原因，属于可以免责的不可抗力事由，故据此不能认定被告违约，原告无权主张解除合同。综上所述，原告的诉讼请求,本院不予支持。依照《《中华人民共和国合同法》第94条、第117条，《中华人民共和国民事诉讼法》第64条的规定，判决如下：驳回原告毛秋平、廖素兰的诉讼请求。案件受理费6054元，由原告毛秋平、廖素兰承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长 曾雪平审 判 员 谢翠兰代理审判员 张 莹二〇一七年七月十七日异书 记 员 张 燕 来源：百度搜索“”