（2017）浙11民终625号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-09-18
案件名称
浙江聚丰置业投资有限公司、庆元县聚丰佳园业主委员会财产损害赔偿纠纷二审民事判决书
法院
浙江省丽水市中级人民法院
所属地区
浙江省丽水市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
浙江聚丰置业投资有限公司,庆元县聚丰佳园业主委员会
案由
财产损害赔偿纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省丽水市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙11民终625号上诉人（原审被告）：浙江聚丰置业投资有限公司，住所地龙泉市龙渊街道中山东路保中楼3单元401室。社会统一信用代码：91331181735255493X.法定代表人：郑建松，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈君毅，浙江万申佳（龙泉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：庆元县聚丰佳园业主委员会，住所地庆元县濛洲街道聚丰佳园6幢业主委员会办公室。代表人：李建军，该委员会主任。委托诉讼代理人：姚劲松，浙江百山祖律师事务所律师。上诉人浙江聚丰置业投资有限公司因与被上诉人庆元县聚丰佳园业主委员会财产损害赔偿纠纷一案，不服庆元县人民法院（2016）浙1126民初908号民事判决，向本院提出上诉，本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人浙江聚丰置业投资有限公司的委托诉讼代理人陈君毅、被上诉人庆元县聚丰佳园业主委员会的代表人李建军及委托诉讼代理人姚劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浙江聚丰置业投资有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费及一审财产保全费和鉴定费。事实与理由：1、将聚丰佳园小区的5幢A5－12号和18幢B7号两处房屋产权认定是该小区业主共有没有任何依据，两处房产上诉人已经经过法律途径出售并登记给案外人所有，且上诉人已经按照物业管理条例的规定超标准配置了物业管理用房，原审无视客观事实混淆了物业管理用房和物业用房的概念，判决要求上诉人承担赔偿责任，有悖于法律规定。2、被上诉人提出权利主张已经超过法定的诉讼时效。一审法院认定事实和适用法律错误，请求二审依法撤销原审判决，支持上诉人的上诉请求。被上诉人庆元县聚丰佳园业主委员会辩称：上诉人在庆元县开发房地产项目，被上诉人小区建成并销售完毕后，上诉人没有将属于小区物业管理用房的值班室和电信机房移交给被上诉人，而是将该两处房产出卖给他人，上诉人出卖物业管理用房的行为侵犯了被上诉人的合法权益，且被上诉人知道权益被侵害后，一直向上诉人主张，因此，被上诉人主张权利没有超过诉讼时效。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。庆元县聚丰佳园业主委员会向一审法院起诉请求：要求被告聚丰公司赔偿原告聚丰佳园业委会经济损失225068.79元及利息损失（分两笔，值班室的利息损失以172882.03元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率，从2009年10月21日起算至款项付清之日止；电信机房的利息损失以52186.76元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率，从2006年8月28日起算至款项付清之日止）。一审法院认定事实：庆元县濛洲街道聚丰佳园小区由被告聚丰公司开发承建，聚丰公司分别于2006年8月28日与浙江省电信有限公司丽水市分公司签订《商品房买卖合同》，将“电信机房”（18幢B7）出售给浙江省电信有限公司丽水市分公司。于2009年10月21日与案外人吴东良、叶庆姿签订《商品房买卖合同》，将“值班室”（5幢A5－12）出售给吴东良、叶庆姿。根据原告聚丰佳园业委会的申请，法院依法委托杭州登鑫房地产估价有限公司丽水分公司对坐落于聚丰佳园小区的“值班室”及“电信机房”按交易时市场价格进行评估，杭州登鑫房地产估价有限公司丽水分公司于2016年12月28日出具房地产估价报告，报告结论为：“值班室”建筑面积20.23平方米，评估价值121015元；“电信机房”建筑面积36.53平方米，评估价值36530元。一审法院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。被告聚丰公司作为聚丰佳园小区的开发商，应将包括“值班室”、“电信机房”在内的属于该小区业主共有的物业用房移交给原告聚丰佳园业委会，但被告聚丰公司却擅自将上述房产出售给案外人，侵害了小区全体业主的合法权益。对被告聚丰公司关于小区已按千分之七的比例配置物业用房，对超过标准的物业可自行处置的抗辩主张，不予采纳。关于本案是否超过诉讼时效问题，被告聚丰公司对此并无证据证实原告聚丰佳园业委会的起诉已超两年诉讼时效期间，不予采纳。对于原告聚丰佳园业委会关于房地产估价报告中对“值班室”、“电信机房”应按70年产权来计算，而不应按非住宅类来评估的质证观点并无依据，况且两者在估价时单价也会有所偏差，对上述观点不予采纳。“值班室”、“电信机房”的价值应以房地产估价报告为准，故对于原告聚丰佳园业委会诉讼请求中的合法部分，予以支持。对过高部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百一十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条的规定，判决：一、被告浙江聚丰置业投资有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿原告庆元县聚丰佳园业主委员会经济损失人民币157545元及利息损失（分两笔，值班室的利息损失以121015元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率，从2009年10月21日起算至款项付清之日止；电信机房的利息损失以36530元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率，从2006年8月28日起算至款项付清之日止）；二、驳回原告庆元县聚丰佳园业主委员会的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4676元，减半收取计2338元，由原告庆元县聚丰佳园业主委员会承担702元，由被告浙江聚丰置业投资有限公司承担1636元。财产保全费3020元、鉴定费2800元，两项合计5820元，由被告浙江聚丰置业投资有限公司承担（此款在判决生效后十日内由被告浙江聚丰置业投资有限公司径付原告庆元县聚丰佳园业主委员会）。二审中，上诉人提交如下证据：商品房买卖合同二份，待证案涉小区其中二位业主是庆元县人民法院工作人员，一审法院没有回避，程序违法。被上诉人质证认为，对二位业主是法院工作人员没有异议，但是该两人均没有参加本案审理活动，仅有个别业主是法院工作人员就要求整个法院回避，没有法律依据。本院经审查认为，案涉小区确有两人是法院工作人员，但并非案件审判人员，上诉人认为案涉纠纷小区业主有法院工作人员则要求法院回避，没有法律依据，其待证主张不予支持。二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是：一、上诉人对“值班室”和“电信机房”是否享有出售权；二、被上诉人主张权利是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，物业管理用房是指物业管理区域内配置的物业管理办公用房和业委会用房，法律规定物业管理用房的产权属于全体业主共有，被上诉人原审提交的案涉“建设工程竣工物业管理单项验收表”已经标明的物业概况包括了电信机房和值班室，而电信机房是小区内设置的公用设施，值班室是物业服务配套用房，该房产根据法律规定应当由上诉人无偿提供作为物业管理服务使用，产权归全体业主所有。上诉人未能提供证据证明电信机房和值班室是可以由开发商进行出售的商业性房产，且未经全体业主同意擅自出售物业管理用房，侵害了小区全体业主的合法权益，依法应当赔偿业主的损失。关于争议焦点二，根据查明的事实，被上诉人在2014年年初成立业委会并接手管理案涉小区物业，期间双方对物业管理用房腾空事项一直在交涉，因此被上诉人的起诉并未超过法定的诉讼时效期间，上诉人关于被上诉人起诉已超过诉讼时效期间的抗辩理由不能成立。关于上诉人要求原审法院回避审理问题，上诉人在原审中并未提出回避申请，且小区业主有法院工作人员也并不属于法律规定应当回避的条件。综上，浙江聚丰置业投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4676元，由上诉人浙江聚丰置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吕 湘审 判 员 汤丽军审 判 员 聂伟杰二〇一七年七月十七日代书记员 郑丽珍 微信公众号“”