（2017）豫03民终653号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-08-24
案件名称
郭冰、路建超租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省洛阳市中级人民法院
所属地区
河南省洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭冰,路建超,路建修
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫03民终653号上诉人（一审原告、反诉被告）：郭冰，女，1979年3月10日出生，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：赵怡，河南先为律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢文峰，河南先为律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：路建超，男，汉族，1974年12月5日出生，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：任希红，河南大进律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：路建修，男，1966年9月7日出生，住河南省洛阳市洛龙区。上诉人郭冰因与上诉人路建超及被上诉人路建修租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2016）豫0311民初1382号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人郭冰的委托诉讼代理人赵怡、谢文峰，上诉人路建超的委托诉讼代理人任希红，被上诉人路建修到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郭冰上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.判令解除郭冰与路建超2013年7月9日签订的《房屋租赁合同》；3.判令路建超向郭冰双倍返还定金20万元；4.判令路建超赔偿郭冰的装修损失42万元；5.由路建超承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、路建超违背诚实信用原则，在合同约定之外另行提出郭冰再支付45万元转让费的无理要求，遭郭冰拒绝后，路建超即对租赁房屋停水、停电，并驱赶郭冰的装修工人，且路建超自认其在租赁期限内又将租赁房屋出租给第三人，该行为明确表示路建超不再履行合同义务，已构成根本违约，根据定金罚则路建超应当承担向郭冰双倍返还定金的法律责任。二、由于路建超已经以自己的行为明确表明不履行主要义务，且有其他违约行为，致使郭冰签订房屋租赁合同的目的不能实现，因此双方签订的《房屋租赁合同》具备解除条件，依法应当解除。三、郭冰为使用租赁房屋已经支出装修费用42万元，该费用也因郭冰无法实际使用房屋而成为郭冰的损失，路建超作为违约方，应当承担赔偿损失的法律责任。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，郭冰特提起上诉，敬请二审法院依法纠正。路建超针对郭冰的上诉答辩称：一、郭冰的上诉请求无事实和法律依据，依法应予驳回。2013年7月9日合同签订后，第二天郭冰即反悔，表示不再履行合同，并向路建超索要定金。郭冰在庭审时也没有提交证据证明其已经履行合同义务即交付租金的义务，合同明确约定先交付租金后使用房屋，郭冰违约的事实在一审判决书中已经认定清楚，本案确系郭冰违反合同约定在先。2、郭冰请求双倍返还定金20万元没有事实和法律依据不应支持。2013年6月8日郭冰交付定金10万元，2013年7月9日郭冰与路建超签订租房协议，约定先交租金后用房，第二天郭冰要求解除合同，让路建超返还定金，路建超不同意，双方发生争执，郭冰带人向路建超索要定金并闹事，该事实从路建超提供的2014年6月5日洛阳市公安局古城派出所处警证明和视频录像及证人邢某的出庭作证，该三份证据相互印证，足以证明郭冰违约在先，且郭冰也未向法庭提交自己已履行合同交纳租金的证据，郭冰在二审时也没提交任何证据证明路建超违约的事实。郭冰没有交付租金，装修宽限期过后，郭冰就无权使用争议房屋，根据《中华人民共和国合同法》第115条的规定，郭冰无权要求返还定金，更不要说双倍返还定金。3、郭冰请求赔偿装修损失42万元无事实依据不应支持。在一审庭审时，郭冰仅提供了和洛阳市永祥艺术装饰有限公司的施工合同和预付款收据，并没有提供该公司的营业执照和发票以核对其真实性，更没有提交购买装修材料的证据，郭冰提供的照片是路建超拆除原装修后的情形，并不是郭冰的装修。郭冰提供的装修公司证人出庭作证也不能出示装修公司购买装修材料的任何证据，路建超提供的出庭证人聂予峰能够证明其为出租该房搬迁烟酒店拆除原装修的事实、证人张某证明陈建乐2013年10月20日租赁争议房屋装修前并没有装修的事实，证人王某证明范福堂2014年2月19日租赁争议房屋装修前并没有装修的事实。综上，郭冰违反合同约定在先，违约在先，根据《合同法》的相关规定，郭冰要求返还定金无事实和法律依据，请求依法驳回郭冰的上诉请求。路建修针对郭冰的上诉答辩称：房屋出租是贴的路建超的电话，对方把钱交给我了，具体情况是路建超和郭冰谈的，我只是代收了一下钱。路建超上诉请求：一、依法查明事实，判决郭冰赔偿路建超租金损失219506元；二、郭冰承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实清楚，划分责任不当。1、一审法院认定路建超与郭冰签订的租房合同是双方真实意思的表示，合法有效，双方应按合同约定行使权力和履行义务。从合同约定的先付租金后用房来看，郭冰只有交付租金后才有权利使用该房。郭冰没有提供交纳租金的证据，应视为违约在先，所以无权要求返还定金。由于郭冰的违约，致使路建超收取租金的合同目的不能实现，直到2013年10月20日和2014年2月19日才把房屋出租，这期间造成的损失和郭冰的违约行为有直接的因果关系，郭冰理应予以赔偿。2、一审法院认定双方租房合同约定先交租金后用房，但并未对其租金交付及未交付后果进行具体约定，合同明确约定先交租金后用房，也就是说在2013年8月1日后，郭冰不交租金就无权使用争议房屋，虽然在合同中没有对违约后果约定，但应适用法律规定，由于郭冰的行为给路建超造成的219506元租金损失，郭冰应该赔偿。二、一审法院适用法律不当。1、一审法院认定郭冰违约在先，由于郭冰的违约行为给路建超造成损失219506元，郭冰理应赔偿。一审法院驳回路建超的反诉请求显然属于判决不当，二审法院应依法纠正。郭冰针对路建超的上诉答辩称：一、路建超以“先付租金后用房”为由主张郭冰违约与事实不符。郭冰在2013年6月8日没有签订租房合同时就已经向路建修、路建超支付了10万元租房定金，而后支出42万元装修款装修房屋，又在2013年7月9日同路建超签订《房屋租赁合同》，这一系列的行为都表明了郭冰租赁房屋的意思表示，而且10万元定金和42万元装修款郭冰都是在与路建超签订租房合同前就已经支付并进行了装修，因此从常理上判断郭冰不可能在已经支付了52万元且已经开始装修的情况下不租赁房屋，52万元郭冰损失不起，而且这也不符合一个商业行为的逻辑规律。本案事实是在2013年7月份，房屋租赁合同签订后，郭冰准备向路建超支付房租时却被路建超告知除45万元租金外，要求郭冰再支付45万元转让费，郭冰不同意该条件，路建超便对装修现场强制停水、停电，由此发生争议，此时双方约定的租赁期间尚未开始，双方的房屋租赁合同关系因路建超收到解除合同通知而解除，也就是说双方房屋租赁合同关系于2013年8月1日的起租日期之前就已经解除，进而郭冰不应承担支付租金的合同义务，对此郭冰已经举证证明。本案是因路建超的原因导致郭冰无法再支付租金，而非郭冰不愿租赁房屋而故意不交房租，所以本案违约是路建超而不是郭冰，路建超要求郭冰赔偿其租金损失没有事实依据和法律依据。二、路建修、路建超应当双倍返还定金并赔偿郭冰装修损失。本案是因路建超的原因导致郭冰签订合同的目的不能实现，且双方之间的房屋租赁合同已经无法再履行，故租赁合同已经实际解除。路建超、路建修应当双倍返还郭冰支付的定金20万元，并赔偿由此给郭冰造成的装修损失42万元。综上，请依法支持郭冰上诉请求，驳回路建超上诉请求。一审被告路建修同意路建超的上诉意见。郭冰向一审法院起诉请求，判令：1.解除原、被告双方所签订的租房协议；2.被告双倍返还原告定金20万元；3.被告赔偿原告装修损失42万元；4.本案诉讼费由被告承担。路建超向一审法院反诉请求：依法判令被反诉人赔偿租金损失219506元，并承担反诉费用。一审法院认定事实：2013年6月份，原、被告双方就洛龙区王城大道与太康路交叉口雅香金陵门面房一楼、二楼达成租房意向。2013年6月8日原告交付定金10万元，被告路建修为原告出具了收条，并在次日将该10万元定金转交给被告路建超。2013年7月9日原告与被告路建超签订房屋租赁合同，合同约定：租赁房屋坐落于洛阳雅安新城临街一楼、二楼，建筑面积337.48平米，租赁期限自2013年8月1日至2015年3月15日止，租金45万元整，租金的支付期限与方式：先支付租金后用房，一次交付一年（开收据作为收款依据），承租人负责支付出租房屋的用水费、电费、煤气费、电话费、电视收视费、卫生费和物业费。另查明：本案所诉争房屋系被告路建超承租他人，在租赁期间内享有转租权，2013年10月20日、2014年2月19日被告路建超已将所诉房屋转租给他人。一审法院认为：2013年6月8日郭冰在向路建超支付房租时，路建修明确在收款条上注明租房定金10万元，2013年7月9日双方签订房屋租赁合同。原、被告双方在租赁合同中明确约定先支付租金后用房，一次交付一年（开收据作为收款依据），承租人负责支付出租房屋的用水费、电费、煤气费、电话费、电视收视费、卫生费和物业费。本案中，原告并没有提供自己已经交纳一年租金的证据，同时也没有提供已经交纳水费、电费等的相关证据。在双方均未提供证据证实谁先违约的情况下，因合同约定应先支付租金后用房，租金一年一次付一年的情况下，原告签订合同后，应先支付一年的房租，但是原告没有提供证据证明，故应做出对原告不利的解释，应视为原告违约在先。依照《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的的百分之二十。因原告交付的定金为10万元，主合同的标的为45万元，定金最高不得超过9万元，故被告应退还原告1万元。至于被告的反诉因其证据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、第一百一十七条、第一百二十一条之规定，经报该院审判委员会讨论决定，判决：一、被告路建超退还原告郭冰定金1万元，此款限本判决生效后十日内一次性付清。二、驳回原告郭冰的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告路建超的诉讼请求。本案受理费10100元，保全费3620元，反诉费2297元，由原告郭冰承担13499元，由被告路建超承担2518元。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：2013年7月9日郭冰与路建超签订的《房屋租赁合同》对租赁期限约定为2013年8月1日至2015年3月15日。本院认为：本案中双方当事人因房屋租赁合同履行不能后的合同解除、违约责任承担、赔偿损失等问题发生纠纷，引发本案诉讼。关于2013年7月9日双方当事人签订的《房屋租赁合同》解除问题，鉴于双方当事人在租赁期限正式开始计算前已经因为本案纠纷实际履行不能，视为双方当事人签订的《房屋租赁合同》已自行解除。关于郭冰上诉提出要求路建超双倍返还定金20万元问题，鉴于双方在租赁合同中明确约定先支付租金后用房，郭冰在本案诉讼过程中提供的证据不足以证明其在订立租赁合同后实际履行了缴纳租金的义务，故本院对郭冰的此项上诉主张不予支持。关于郭冰上诉提出要求路建超赔偿装修损失42万元问题，鉴于郭冰在本案诉讼过程中提供的证据不足以证明其实际对租赁房屋进行装修并产生42万元装修损失，故本院对郭冰的该项上诉主张不予支持。关于路建超上诉提出要求郭冰赔偿损失219506元问题，鉴于路建超在本案诉讼过程中提供的证据不足以证明其实际产生219506元损失，故本院对路建超的该项上诉主张不予支持。综上，郭冰、路建超上诉请求均不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费9900元，由上诉人郭冰负担5257元，由上诉人路建超负担4643元。本判决为终审判决。审判长 刘龙杰审判员 杨元卿审判员 李 慧二〇一七年七月十七日书记员 王 璐 来源：百度“”