（2017）黔0111民初1152号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2018-08-09
案件名称
舒军与贵阳保利铁投房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
贵阳市花溪区人民法院
所属地区
贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
舒军,贵阳保利铁投房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0111民初1152号原告：舒军，男，1973年12月8日，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：李贵平，住贵州省贵阳市小河区，系原告妻子，特别代理。被告：贵阳保利铁投房地产开发有限公司，住所地贵阳市花溪区贵筑社区服务中心桐木岭村四组。法定代表人：王涛，职务：董事长。委托诉讼代理人：刘元芳，女，该公司法律顾问，特别代理。原告舒军与被告贵阳保利铁投房地产开发有限公司（以下简称：保利房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案受理后，依法由审判员魏彩霞适用简易程序于2017年5月9日公开开庭进行了审理。本案审理中因原、被告申请庭外和解二个月，本院依法扣除审限。原告舒军之委托诉讼代理人李贵平、被告保利房开公司之委托诉讼代理人刘元芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告舒军向本院提出诉讼请求：1、被告承担原告对厨房排水和入户门门洞口整改费用5000元。含厨房拆墙，阳台砌墙，防水处理，封阳台。还有入户门拆墙，拆门，和更换同材质入户门的各项费用；2、被告按现有相同材质和式样更换客厅阳台门。保证正常使用。或承担原告更换费用6000元；3、被告承担自合同约定交房之日至实际交房期间产生的物业管理费4397元；4、被告按合同约定赔付逾期交房违约金57673元。事实和理由：原告于2013年9月5日，向被告购买花溪区溪南新区洛平水库“保利.溪湖”项目A2地块三期20栋2单元5楼3号商品房一套，本应于2015年6月30日交房，但我方在第一次收房验房过程中发现诸多问题需要整改，并口头和书面同时告知被告。主要存在如下几个至今未能解决的问题:1、厨房排水采用的是侧位排水方式，没有设置地漏，该排水方式在我方今后使用过程中，存在极大的安全隐患，一旦发生水患，家里积水将不能及时外排，更会漫延至家中其他房间，从而对我方造成不可估量的损失，如客厅和卧室铺设的实木地板首当其冲会损坏，客厅安装的地面插座会漏电短路等，甚至也会对楼下住户造成严重损失。2、从大门入户生活阳台进入客厅的铝合金门，门洞口内空不足67公分，外空不足76公分，严重不符合相关建筑规范的设置要求，未达房屋交付条件。《住宅设计规范》5.8.7条门洞口最小宽度的规定，入户门最小尺寸100公分，起居室门最小尺寸90公分。导致我方后期使用的严重不便，甚至稍大一点的家俱及物件都无法进入室内摆放，如80公分的电暖炉、双门冰箱等；3、客厅另一侧客厅阳台铝合金门，在施工和安装过程中没有进行维护和保护，在交房验收时，表面污损，变形严重，经被告方多次维修调整后，均未达到应有的效果，反而损伤更严重。2015年年底，约定整改期满后，我方第二次前去收验房屋，这三大问题仍然存在，于是再次口头和书面告知被告，要求被告拿出切实可行的解决方案后，我方再来验收。事后被告也电话多次同我方联系，要求我方前去收房，我方在电话中也一再强调，不拿出切实可行的解决方案，我方拒绝收房，被告仍然没有明确答复我方。2016年年底至今，我方再次多次找到被告进行协商，被告仍然一直不予解决，而阳台门老问题还未解决，又发现不少新问题，边框不成直角，开关有异响，经多次维修，损坏更严重，多处脱漆，划痕，变形等，做工明显粗糙，必须更换。对于1.2项问题，被告方一直未能给出相应的处置意见，仅答复他们的设计均符合设计要求，而我方要求其提供相应的规范的书面文件资料，却又至今都未能提供给我方以令人信服的相关文件资料。为维护权益，特诉至法院。被告保利房开公司辩称：原告所购房屋不存在其所述的不符合规范的情形，被告已按合同约定履行了交付义务，原告诉请没有依据，请求依法驳回原告请求。本院经审理认定事实如下：2013年9月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告将其开发位于贵阳市花溪区明珠大道609号第20幢2单元5层3号商品房出卖给原告，房屋建筑面积118.97平方米，套内面积103.96平方米，房屋单价每平方米6799.65元，总价款706892元。合同第十一条约定该房屋的交房时间为2015年6月30日，第十三条约定逾期交房责任，逾期60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，逾期超过60日，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第十四条第3项约定，查验该商品房时，买受人对以下除该房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付，因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿，其中包括：（1）天面渗水、滴漏；（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏；（3）墙面、顶棚抹灰层脱落；（4）地面空鼓开裂、大面积起砂；（5）门窗翘裂、五金件损坏；（6）管道堵塞；（7）卫生洁具开裂、漏水；（8）灯具、电器开关失灵；（9）防盗及对讲系统失灵。合同第十八条、第十九条对商品房质量及住宅保修责任均作了详细约定，其中第十八条第（四）项约定：出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均有权委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务。第3.1条约定，出卖人以电话直接通知或寄送书面交房材料或在《贵州都市报》、《贵阳晚报》或其他媒体上通知买受人，双方同意将电话或书面材料寄送之日或媒体刊登通知当日，视为该商品房交付信息已送达买受人。上述合同签订后，原告依约交纳了房屋首付款、维修基金及办理了按揭贷款，该套房屋进行了预售合同备案登记，预售合同登记号为：Y0444364。保利·溪湖项目A-2地块三期13-21#楼于2015年6月30办理备案登记。被告于2015年6月28日在《贵州都市报》上刊登了《保利·溪湖交房公告》，公告内容为保利·溪湖13-21楼经验收合格，准于2015年6月30日正式交付，请业主携带相关资料于2015年6月30日至保利·溪湖物业客服中心办理相关交付手续。2015年7月2日，原告及物业代表在业主房屋验收表上签名，验房情况一栏手写字体记载有：“进户花园宽门墙面不整洁只有75cm，不符合规范要求（设计）；厨房没地漏阴阳角不直；客厅地面不平窗户不整洁……”等问题，原告舒军在验收表上书写未达到收房条件，暂不收房。2017年2月4日，原告及物业代表在保利溪湖验房记录表上签名，该表上检查结果汇总记载：”铝合金门窗推拉门关闭时有响声，上方关不严，有缝隙”。2017年2月9日，原告及物业代表在保利溪湖验房记录表上签名，该表上检查结果汇总记载“入户门进客厅门没有70公分；铝合金门窗推拉门关闭时有响声上方关不严；墙面客厅左、右墙面有列裂、空鼓；给水排水无地漏”；原告于2016年3月份、2016年12月份、2017年2月份、2017年3月份多次向被告反映前述房屋问题，被告分别于2016年3月份、2016年12月份、2017年2月份、2017年3月陆续对该房屋反映问题进行了整改，但原告认为该房屋存在严重质量问题尚达不到交付条件，至今未办理接收房屋手续，并诉至法院，请求如前。本案审理中，经本院释明，原告明确表示对房屋质量问题不申请鉴定。上述事实，有《商品房买卖合同》及《补充协议》、业主验收表、收款收据、竣工验收备案表、公告、本院现场勘查照片、派单记录、电脑电话记录及当事人陈述等证据在卷佐证，业经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。结合双方陈述及举证，归纳本案争议焦点：一、原告诉请房屋存在质量缺陷如何认定？二、原告诉请物管费及违约金如何认定？关于焦点一，对于原告第一项诉请，被告承担原告对厨房排水和入户门门洞口整改费用5000元。涉案房屋原告认可被告采用的是侧位排水方式，原告未举证证明厨房必须设置地漏有相关规定，故对其诉请地漏整改费用不予支持。根据《住宅设计规范》规定，门洞最小尺寸“起居室（厅）门0.9m、阳台门（单窗）0.7m”，经本院现场勘查原告诉请入户门门洞口宽度约0.7m，该门洞系进入客厅的唯一入口，应当按照“起居室（厅）门0.9m“的标准进行设计，该洞口宽度约0.7m将会给原告搬运大型物件进入客厅造成不便，被告对此设计存在缺陷，且亦未提交证据证实该设计符合规定，故对原告诉请需要进行整改本院予以支持，整改的必要费用应由被告承担。原告未能提交入户门门洞口改造费的相关证据，本院结合实际，酌情予以支持1000元。对原告第二项诉请，被告按现有相同材质和式样更换客厅阳台门承担更换费用6000元。本院认为，2015年7月2日原告在第一次业主房屋验收表上未记载阳台门存在问题，且被告在整改过程中亦对阳台门存在的瑕疵进行了修复，经本院释明后原告亦表示不申请鉴定，结合本院现场勘查实际，阳台门对原告使用不造成严重影响，故对原告该项诉请本院不予支持。关于焦点二，原告诉请被告承担自合同约定交房之日至实际交房期间产生的物业管理费4397元，本院认为物管费产生系合同相对方之间形成物业服务法律关系，本案系房屋买卖合同纠纷，对原告是否缴纳物管费尚需要相对方提出主张，原告请求被告承担物管费主体不适，故本院不予审理。对原告诉请被告按合同约定赔付逾期交房违约金57673元。根据双方合同约定，被告向原告交房时间为2015年6月30日前，被告于2014年6月28日在《贵州都市报》上刊登《保利·溪湖交房公告》，公告中确定的交付时间为2015年6月30日，双方合同约定视为该商品房交付信息已送达买受人。原告在2015年7月2日验房中，认为该房屋入户门门洞宽不符合规范要求且厨房没有设置地漏等问题，故未接收房屋。根据双方合同约定，买受人对除该房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起90日内负责修复。综上，从原告第一次验房的次日即2015年7月3日起，被告应当在90日内对原告提出的房屋质量问题进行修复，被告已履行了修复整改义务，仅由于双方对地漏与入户门门洞口是否存在质量缺陷未达成共识，原告认为不符合交房条件至今未收房。依据双方合同第十八、第十九条对质量及住宅保修责任有明确约定，原告对该房屋在保修范围和期限内的质量问题完全可以依据双方合同约定进行救济及主张权利，如因房屋质量问题严重影响正常居住使用，可以依法请求解除合同和赔偿损失，因此，在原告对质量问题不委托有资质的机构检测的前提下而拒绝收房导致损失扩大的部分应由其自行承担。考虑被告交付房屋时确存在质量缺陷，对被告逾期交房的天数本院酌定为40日，根据双方约定逾期未超过60日按全部已付款的日万分之2计算违约金的规定，本院对被告逾期交房违约金计算为：706892元×40日×0.0002=5655.15元。对原告主张超出部分，本院不予支持。对被告辩解不存在逾期交房，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳保利铁投房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告舒军门洞口改造费1000元。二、被告贵阳保利铁投房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告舒军违约金5655.15元。三、驳回原告舒军的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费876元（已减半收取），由原告舒军负担767元，被告贵阳保利铁投房地产开发有限公司负担100元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可在两年内向本院申请依法强制执行。审判员 魏彩霞二〇一七年七月十七日书记员 王 静 微信公众号“”