（2017）云28民终473号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2018-07-12
案件名称
王文学、常建杰房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院
所属地区
云南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王文学,常建杰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云28民终473号上诉人（原审被告）：王文学，男，哈尼族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市,现住址同上。委托诉讼代理人：付云，云南云润律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：常建杰，男，1979年4月26日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市，现住景洪市。上诉人王文学因与被上诉人常建杰房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省景洪市人民法院（2016）云2801民初4324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月16日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据、理由不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王文学上诉请求：1、撤销景洪市人民法院（2016)云2801民初4324号判决，改判驳回常建杰的一审诉讼请求；2、由常建杰承担该案全部诉讼费用。事实和理由：王文学并未给常建杰造成任何损失，王文学不应当支付违约金。违约金的支付应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。支付违约金以实际损失为基础，在一审审理过程中常建杰并未就损失进行举证，王文学并未造成常建杰损失，一审法院以王文学欠付的租金定义常建杰的损失，缺乏法律依据，是不公正的判决。王文学当庭增加上诉理由：1、常建杰没有主体资格，房屋不是常建杰所有，所有人是刘廷华。2、被告主体不适格，应是西双版纳分宝科技有限公司。3、王文学与常建杰不存在合同关系。常建杰辩称,1、针对王文学说的没有主体资格常建杰已经出具了刘廷华的委托书和刘廷华与常建杰的合同书，证明常建杰是有权利租的。2、王文学认为租房子的主体不适格，认为是西双版纳分宝科技有限公司，王文学陈述不是事实，租赁的合同上签字按手印的是王文学，没有西双版纳分宝科技有限公司和常建杰签合同租房子，一审常建杰提交过与王文学的租房合同。通过合同可以证明租房人就是王文学，并没有西双版纳分宝科技有限公司。3、王文学认为常建杰与王文学没有合同关系，但是双方有租房合同。另补充：常建杰起诉的时候是2016年12月，截止合同王文学差常建杰两年的房租和违约金，现在要求追加2017年1月份至2017年12月份的房租费用115000元，以及还清房租之前的所有利息。常建杰向一审法院起诉请求：1.判令王文学支付欠付租金230000元及利息110400元，同时支付合同违约金327750元，共计668150元；2.判令常建杰、王文学签订的房屋租赁合同于2016年12月30日终止；3.该案诉讼费由王文学负担。一审法院认定事实：2013年7月1日，常建杰从案外人刘廷华手中租赁电子商贸城3楼商铺，由案外人刘廷华向常建杰出具《委托书》，常建杰因此取得对涉案商铺的转租权。2013年7月1日，常建杰将该商铺转租给王文学，双方针对该商铺的面积前一半及后一半分别签订了《房屋租赁合同》，合同第五条约定租金及租赁方式（其中房屋面积前一半年租金为60000元；房屋面积后一半年租金为55000元）；合同第八条第1款约定“租赁期间，乙方（承租方）有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按合同总租金30%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。……（4）拖欠房租累计三个月以上的。”；合同还约定了其他内容。王文学自2014年12月起开始拖欠租金，现已产生2015年1月1日起至2016年12月31日止的租金230000元，常建杰多次催讨未果，起诉至人民法院。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人……”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，常建杰经第三人刘廷华的同意取得涉案房屋的转租权，将房屋转租给王文学，王文学辩称其承租主体并非王文学本人，而系西双版纳分宝科技有限公司，却未向一审法院提交有效证据予以证明，一审法院对其答辩意见不予采纳。一审法院认为，王文学作为涉案房屋的承租人，理应按照约定按期向常建杰支付租金，王文学迟延支付租金的行为已经构成违约，常建杰有权依据法律规定及双方约定终止合同，故一审法院对常建杰主张王文学支付欠付租金230000元及请求终止与王文学签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。关于王文学是否应该向常建杰支付违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的的损失赔偿额的计算方法。……”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”、第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，……”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。……”之规定，该案中，虽常建杰、王文学在签订的《房屋租赁合同》中已经明确约定了违约金的计算方法，但庭审中，王文学以双方约定的违约金过分高于因其违约给常建杰造成的损失为由而请求法院予以适当减少，而常建杰又未就其损失进行举证，应该承担举证不能的不利责任，故一审法院依法对该违约金进行调整后予以支持。因常建杰未就因对方违约受到的损失进行举证，故一审法院视常建杰的损失为王文学欠付的租金230000元，并根据公平原则将违约金计算方式调整为损失金额的30%，即支持违约金金额为230000元×30%=69000元。关于王文学是否应当支付利息的问题，一审法院认为，常建杰的该项主张于法无据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：1、王文学于判决生效之日起十日内向常建杰支付自2015年1月1日起至2016年12月31日止的租金230000元及迟延支付违约金69000元；2、终止常建杰与王文学于2013年7月1日签订的《房屋租赁合同》（2份）；3、驳回常建杰的其他诉讼请求。案件受理费10482元，减半收取5241元，由王文学负担，并于判决生效之日起十日内迳付常建杰，常建杰预交的案件受理费，不再另行清退。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王文学对常建杰一审提交的《委托书》不认可真实性，但未提交相应证据证明，一审采纳《委托书》并无不当。王文学主张一审被告主体不适格，应是西双版纳分宝科技有限公司，却未提交相应证据证明。本院对一审认定的事实予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点：是否支持常建杰的一审诉讼请求。本院认为，常建杰将景洪东路7号商贸电子城3楼商铺（铺面门牌号：××）出租给王文学，有双方签订的《房屋租赁合同》及《委托书》在案佐证，可证明房屋租赁的事实及双方的权利义务，《房屋租赁合同》对双方均有法律约束力。一审判决有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，王文学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10482元，由上诉人王文学负担。本判决为终审判决。审判长 吕 勇审判员 徐艺华审判员 李鸿伟二〇一七年七月十七日书记员 王慧梅 来自