（2017）陕08民终258号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2018-05-31
案件名称
周正海、陕西乐晶置业有限公司与孙俊福房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案二审民事判决书
法院
陕西省榆林市中级人民法院
所属地区
陕西省榆林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周正海,陕西乐晶置业有限公司,孙俊福
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕08民终258号上诉人（原审被告）：周正海，男，1974年9月1日出生，汉族，住定边县。上诉人（原审被告）：陕西乐晶置业有限公司。住所地：定边县。法定代表人：周正海，系该公司董事长。二上诉人共同委托诉讼代理人：赵新科，北京市振邦律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：潘海波，该公司办公室主任。被上诉人（原审原告）：孙俊福，男，1949年7月5日出生，汉族，住定边县。委托诉讼代理人：孙国华，男，1969年12月27日出生，汉族，住宁夏银川市。上诉人周正海、陕西乐晶置业有限公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服陕西省定边县人民法院(2016)陕0825民初3543号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人周正海、陕西乐晶置业有限公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人孙俊福诉讼请求。二、撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人孙俊福对上诉人周正海的起诉。三、一、二审诉讼费按判决比例承担。事实与理由：一、涉诉协议包含“开发权转让”与“房屋征收补偿”两部分内容，原审判决未予认定不当。开发权转让的约定违反法律强制性规定，属于无效内容，不具备履行基础。房屋拆迁补偿标准未明确约定，应结合当地市场价值及同项目拆迁户补偿标准进行裁量，涉诉协议中的房屋虽被拆除，但原始资料仍然保存，应由评估机构进行价值评估，按照同项目棚户区改造拆迁最高标准计算，应补偿176.4320万元，上诉人已经补偿201万元拆迁补偿费，被上诉人另行要求支付400万元拆迁补偿款无法律依据。二、涉诉协议由公司签订，不属于周正海个人行为，周正海主体资格不适格。三、被上诉人一审主张的标的额为700万元，一审判决由上诉人承担案件受理费不当，应予调整。被上诉人孙俊福答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予驳回上诉，维持原判。孙俊福一审诉讼请求：1、二被告向原告支付房屋拆迁补偿费4000000元，并承担违约金3000000元；2、由二被告承担本案全部诉讼费用。一审判决查明以下事实：原告孙俊福以划拨的方式取得位于定边县西城巷1号定国用（2008）第3-14320号土地使用权，土地使用面积为360.15㎡，并享有地上十间房屋的所有权，房屋面积为190.17㎡。被告周正海作为被告陕西乐晶置业有限公司法定代表人希望参与对原告居住的及周围的棚户区改造，欲让原告退出开发。2013年9月13日，被告陕西乐晶置业有限公司（甲方）与原告孙俊福（乙方）协商签订了《开发权转让及房屋征收补偿协议》，就定边三中西旁棚户区改造开发权及被告陕西乐晶置业有限公司征收原告房屋等相关事宜达成协议，第一条约定，“乙方将三中西旁棚户区改造的至少51%的开发权转让给甲方，由甲方单独开发”；第二条约定，“甲方给乙方补偿人民币6000000元，在协议签订时甲方先付乙方2000000元，余款于2013年10月30日支付1500000元，2013年11月13日支付1500000元，2013年12月13日付1000000元”；第三条约定，“此协议签订完成并在乙方收到甲方首付款之后，双方进行合同公证，费用由甲方承担”；第四条约定，“合同公证后，乙方按照甲方要求限时腾空房屋并将房产证、土地证原件移交于甲方”；第五条约定，原、被告双方均应严格履行此协议，如有一方违约，赔偿对方违约金3000000元。合同签订后，原告将自己享有的土地及房屋依约交付给被告陕西乐晶置业有限公司进行拆迁，被告按照协议约定向原告支付了2000000元补偿款。之后，被告乐晶公司因无法提供公证处所需的手续材料，故《开发权转让及房屋征收补偿协议》未进行公证。2014年7月2日，定边县城市规划管理委员会出台了《定边县城市规划管理委员会议纪要》，会议审查批准了被告陕西乐晶置业有限公司在定边县西正街北侧、新华街东侧、二道街南侧区域进行棚户区改造项目（即乐晶华府项目）的申请。改造总用地面积8938.5㎡，规划用地面积为6719.4㎡。工程开工后，原告向被告索要剩余补偿款，被告于2015年5月30日又向原告支付了10000元。后经原告催要未果，故诉至本院。经被告陕西乐晶置业有限公司在诉讼中申请，本院委托定边县价格认证中心对原告享有的360.15㎡国有土地及10间砖木结构的（80年代建房）进行市场价值（2013年）进行评估，2016年10月28日定边县价格认证中心，因被评估的标的已经拆除，无法现场勘验，作出不予受理的决定。一审法院认为，原告孙俊福要求被告陕西乐晶置业有限公司支付约定的剩余房屋拆迁补偿款4000000元之请求，因原、被告对合同中约定补偿款是否包括开发权转让费存在分歧。根据双方订立协议的目的解释及协议的文义进行解释，有被告陕西乐晶置业有限公司签订的《开发权转让及房屋补偿协议》在卷佐证，事实清楚，证据充分，其内容系双方当事人真实意思表示，未违反相关法律强制性规定，合法有效，被告陕西乐晶置业有限公司已经向原告支付的补偿费应予以扣减，对原告多请求的部分，本院不予支持；关于原告要求被告陕西乐晶置业有限公司承担违约金3000000元的诉讼请求，虽属双方约定，但约定数额过高，违反法律规定，故本院不予支持；原告要求被告周正海承担责任的诉讼请求，因周正海是依法登记的该公司的法定代表人，代表法人行使职权，法定代表人对外代表公司，以公司的名义对外实施行为是公司的行为，该行为的法律后果由公司承担，故本院对该项诉讼请求不予支持。二被告以双方约定的补偿费过高，原告不享有开发权，要求重新评估原告原有的十间房屋的价值作为补偿标准的抗辩理由，一方面定边县价格认证中心因标的已经拆除，无法现场勘验，不予受理；另一方面，被告拆迁系为商业目的所进行的开发，所涉房屋拆迁赔付的具体数额，是经双方当事人在仔细斟酌，权衡利弊后决定的，应以当事人双方合意为准，且双方约定的补偿内容是否包含开发权转让的补偿，双方约定不明，根据双方订立协议的目的解释及协议的文义进行解释，被告意欲反悔履行协议约定的义务，违反诚实信用原则，故本院对被告的抗辩理由不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第三十六条，第四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，第一百二十五条之规定，判决：一、由被告陕西乐晶置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙俊福偿付剩余补偿费3990000元。二、被告周正海不承担民事责任。三、驳回原告孙俊福的其他诉讼请求。案件受理费60800元，由被告周正海负担。二审经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，故对一审判决认定事实予以确认。本院认为：上诉人陕西乐晶置业有限公司与被上诉人孙俊福签订的《开发权转让及房屋征收补偿协议》中约定的开发权转让为被上诉人孙俊福放弃对涉诉协议中房地产项目进行经营开发的部分权利，其性质是一种民事权利，属于债权范畴，可以依法转让，上诉人陕西乐晶置业有限公司为实现期待利益，在与被上诉人形成合意后签订协议，故该协议为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。合同签订后，被上诉人孙俊福依约履行了合同义务，上诉人陕西乐晶置业有限公司未按约定履行支付补偿款义务构成违约，应予承担继续履行的违约责任，一审判决支持被上诉人请求上诉人陕西乐晶置业有限公司支付下欠补偿款正确，应予维持。周正海并非涉诉合同当事人，无需承担民事责任。上诉人认为涉诉协议中约定的开发权转让部分无效，应按市场评估价格给付被上诉人房屋补偿款的理由无法律依据支持，且双方当事人未予明确约定开发权转让价款与房屋补偿价款，现涉诉协议中的房屋已经拆除，无法进行评估鉴定，该诉求在客观上亦无法实现，该上诉理由不能成立，予以驳回。上诉人请求按照判决情况调整诉讼费的理由成立，应予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但诉讼费比例承担不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费60800元，由上诉人陕西乐晶置业有限公司负担34656元，由被上诉人孙俊福承担26144元，二审案件受理费38720元，由上诉人陕西乐晶置业有限公司负担38000元，由被上诉人孙俊福承担720元。本判决为终审判决。审判长 韩燕妮审判员 白成钰审判员 吴凤凤二〇一七年七月十七日书记员 李 杨 关注微信公众号“”