（2017）苏0302民初2050号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-07-31
案件名称
2050徐州某某物业管理有限公司与吴某某物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市鼓楼区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐州某某物业管理有限公司,吴某某
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0302民初2050号原告：徐州某某物业管理有限公司。法定代表人：陈某某。委托诉讼代理人：王某某。被告：吴某某。原告徐州某某物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告吴某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案受理后，由审判员王某某依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人王玉芳、被告吴某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付物业管理费1954元、滞纳金176元，合计2130元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系被告所在徐州市鼓楼区某某小区的物业管理服务公司。2012年7月1日，原告与被告小区的开发单位徐州高铁置业有限公司签订了《某某前期物业服务合同》，由原告为小区提供物业管理服务。约定物业管理费为：高层、小高层住宅0.95元/平方米/月，多层住宅0.45元/平方米/月，商业0.95元/平方米/月，上房时交纳一年的物业管理费，在物业服务费到期前一个月交纳下一年度的服务费。原告按照约定为被告提供了物业管理服务。但被告一套住房从2014年9月11日至2016年9月10日，共计24个月未缴纳物业费。被告15号楼2单元503室房产建筑面积85.67平方米，每月每平方米0.95元，每年应付物业管理费为977元（85.67×0.95×12），两年物业费为1954元，欠物业费1954元。另根据合同约定，被告逾期缴纳物业管理费，从逾期之日起每天应交管理费万分之五的滞纳金。被告15号楼2单元503室住房2014年9月11日至2016年9月10日期间的违约金从逾期之日2016年9月11日至2017年4月10日共计180天，违约金为176元（1954元×0.5‰×180）。就被告欠费事宜，原告采取多种办法，多次催款未果，故现原告依法诉至法院，恳请法院支持原告的诉请。被告吴某某辩称，房屋是我的。诉状上的面积属实。我是从2014年9月11日开始未缴纳物业费。我从2016年3、4月我才开始居住，之前房屋是空置房。我上房的时候室内漏水，我自己维修，原告也没人给我赔付。我现在住在风尚自由城，我现在两边都住，提交水费单，证明原告失误，造成罚了我的126元，我第一次交水费。原告尽快给我解决问题。经审理查明，徐州高铁置业有限公司（甲方）与物业公司（乙方）签订一份某某前期物业服务合同，约定由原告为某某小区提供前期物业服务，包括以下内容：物业共用部分的维护和管理；物业共用设施设备的运行、维护和管理；物业（房屋）共用部分和相关场地（公共场所）的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨（排水管道）、污水管道的疏通；公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理；机动车和非机动车的停放管理；公共秩序维护管理、安全防范管理、消防等事项的协助管理和服务；装饰装修管理与服务；物业档案资料管理；会所、停车场所、配套商业设施等公共物业的维护和管理等内容。该合同还约定物业公共服务费确定采用包干制方式，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：多层住宅0.45元/㎡·月（含公共能耗）；小高层、高层住宅0.95元/㎡·月（含公共能耗）；商业0.95元/㎡·月（含公共能耗）。物业费按年交纳，业主或物业使用人应在物管年度第1个月的1日起至第12个月的30日内履行缴费义务。业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业费的，应按收取物管费0.5‰的标准向乙方支付滞纳金。该合同还约定了其他事项。另查明，被告吴某某系本市鼓楼区某某小区15号楼2单元503室(建筑面积85.67平方米)，涉案房屋用途为住宅。被告吴某某未缴纳自2014年9月11日至2016年9月10日的物业服务费。以上事实有原告提供的前期物业服务合同一份予以证明，结合当事人陈述，本院依法予以确认。本院认为，根据相关法律规定，新建住宅物业实行前期物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与某某小区建设单位徐州市高铁置业有限公司签订的《某某前期物业服务合同》合法有效，对全体业主具有法律约束力。原告为涉案小区提供物业服务，故被告依法应负有支付相应服务费的义务。关于物业服务费及滞纳金问题。被告辩称房屋漏水，原告未尽维修义务。本院认为房屋质量问题并不属于物业服务范围，被告以此为由拒付物业费于法无据。被告辩称因原告过失产生水费违约金，并提供相应票据，但是并不能证明原告未尽到物业服务义务，被告可待证据充分后另行起诉。故被告应按约支付物业费。另，被告辩称涉案房屋自2014年9月11日至2016年4月10日为空置房，原告并未提供证据证明涉案房屋有人居住，结合被告提供的水费缴纳通用凭证，本院确认该房屋此期间的物业服务费按照70%计算。经计算2014年9月11日至2016年4月10日期间的物业费为1082元（0.95元/月/平方米×85.67平方米×19个月×70%），2016年4月11日至2016年9月10日期间的物业费为407元（0.95元/月/平方米×85.67平方米×5个月）。上述物业费合计1489元。考虑到被告长时间未交物业费，存在违约行为，应承担相应的违约责任。但原告要求按照日万分之五计算违约金，标准过高，本院参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算违约金。结合本案实际情况，本院酌定37元违约金。故本院依法支持物业服务费及违约金共计1526元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条之规定，判决如下：被告吴某某于本判决发生法律效力之日起七日内向原告徐州某某物业管理有限公司支付物业服务费及违约金1526元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预付），减半收取25元，由原告负担7元，由被告吴某某负担18元（与上述款项一并给付原告）。本判决为终审判决。审 判 员 王某某二〇一七年七月十七日见习书记员 刘某某 来自：