（2017）粤14民终667号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-08-04
案件名称
梅州市嘉逸商务酒店、陈汉能租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省梅州市中级人民法院
所属地区
广东省梅州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梅州市嘉逸商务酒店,陈汉能,古达超,邓飞鸣,陈宇斌
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤14民终667号上诉人（原审原告、反诉被告）：梅州市嘉逸商务酒店（下称“嘉逸酒店”）。经营者：邓虹燕。上诉人（原审原告、反诉被告）：陈汉能。以上两上诉人委托诉讼代理人：巫宇辉，广东盛世律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：古达超。上诉人（原审被告、反诉原告）：邓飞鸣。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈宇斌。上诉人嘉逸酒店、陈汉能、古达超、邓飞鸣、陈宇斌因租赁合同纠纷一案，不服梅州市梅江区人民法院（2016）粤1402民初1185号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2017年6月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。嘉逸酒店、陈汉能上诉请求：1、撤销梅州市梅江区人民法院（2016）粤1402民初字1185号民事判决第三项，改判古达超等三人应在判决生效之日起5日内，支付从2014年11月1日起至所租房屋交还之日止的租金（2014年11月、12月按45000/月、2015年1月1日至2016年12月31日按50000元/月、2017年1月1日至交还房屋之日按55000元/月的标准）；2、撤销梅州市梅江区人民法院（2016）粤1402民初字1185号民事判决第五项，改判古达超等三人应在判决生效之日起5日内支付从2014年12月1日起至所租房屋交还时止经营所产生的水费和电费（至2015年8月的水电费为109034元、2015年9月至房屋交还之日止的水电费按实际代交数额进行结算支付）；3、维持梅州市梅江区人民法院（2016）粤1402民初字1185号除第三项和第五项外的其他判决；4、由古达超等三人承担诉讼费用。事实和理由：一、租赁物目前仍由古达超等三人控制，嘉逸酒店、陈汉能无法对租赁物行使占有、使用和收益的权利，古达超等三人未能经营的责任和损失由其自身承担。双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，租金应依约计算至房屋交还之日止。二、古达超等三人应缴纳自2014年12月1日至租赁房屋返还时止其经营所产生的水、电费和垃圾费，《梅州市嘉逸商务酒店一、二层装修用电度数登记一览表》经对方聘用的工作人员温素文或叶胜兴的签名确认，可以证实至2016年5月，古达超等三人停止经营时，仍欠水、电费及垃圾处理费共201846元，一审法院仅支持2015年7月前的水、电费及垃圾处理费109034元是错误的。古达超、邓飞鸣、陈宇斌辩称，嘉逸酒店、陈汉能违反了合同的约定，其出租的房屋无法通过消防验收，无法实际经营，所以不应缴纳租金。关于水电费，在营业期间有水电费产生，但自2016年3月开始，已全部停止营业，不可能再产生水电费。古达超、邓飞鸣、陈宇斌上诉请求：一、撤销梅州市梅江区人民法院（2016）粤1402民初字1185号民事判决，驳回嘉逸酒店、陈汉能的诉讼请求，依法支持古达超等三人在一审时提出的反诉请求；2、本案一、二审诉讼费用由嘉逸酒店、陈汉能承担。事实和理由：一、根据房地产权证、消防验收合格证，可以证实酒店实体原为七层建筑，嘉逸酒店、陈汉能在在双方签订合同后又在顶楼违章加建，导致租赁物无法通过消防验收，消防部门解释，该酒店楼高为八层，高度已超过24米，属“高层建筑”，若要经营娱乐场所，根据《高层民用建筑设计防火规范》6.1.1规定，高层建筑每个防火分区的安全出口不应少于两个，于是古达超等三人修改了设计图纸，在酒店左侧朝西方向设计了一个外挂楼梯，但嘉逸酒店、陈汉能反对增加楼梯，最终导致无法开业，9个厢房及全部设备闲置至今。同时，嘉逸酒店、陈汉能出租给古达超等三人的附楼也超过了红线，存在超红线加高加宽的情况，无合法报建手续，无规划许可证，也无与之对应的房产证，根本无法办理消防验收手续。古达超等三人对租赁物作了大量的投资和努力，却因嘉逸酒店、陈汉能的违约行为而无法实现合同目的。一审法院不予审查嘉逸酒店、陈汉能的违约责任，严重损害了古达超等三人的利益。二、嘉逸酒店、陈汉能应承担古达超等三人的全部损失。双方签订合同之初，古达超等三人已明确了租赁物的用处，即经营量贩式KTV、酒吧和西餐厅，经营这些项目均需要办理相关消防手续。由于出租的主楼存在加建和附楼存在违建，而导致消防无法进行验收，古达超等三人损失惨重。一审时，古达超等三人请求一审法院对损失进行鉴定，并到住建、消防等相关部门调取加建情况及消防验收无法通过的相关证据，但一审法院未对古达超等三人的请求及证据予以审查认定，严重损害当事人的合法权益。嘉逸酒店、陈汉能辩称，酒店不存在违建或加建行为，一审时已经提供了竣工及开业前拍的照片，也提供了规划报建设计图纸。建筑物已经办理了产权证，得到了房屋建筑主管部门的确认，是合法建筑。双方合同约定，经营范围内的消防、报建申报及升级安全都由古达超等人负责，而且根据梅州市消防大队的消防意见书，古达超等人的KTV未能经过消防验收是因为厢房布局不合理等原因，与嘉逸酒店、陈汉能无关。嘉逸酒店、陈汉能向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2012年11月28日签订的《房屋租赁合同》，并交还租赁物；2、被告向原告支付从2014年11月1日至被告将房屋交还原告之日止的租金（2014年11月和12月的租金按每月45000元计，2015年1月以后每月按50000元计，至2015年3月的租金为240000元）；3、被告向原告支付逾期交租滞纳金12850元及从2015年3月1日至被告付清租金之日止的逾期交租滞纳金（每日按实欠租金额千分之一计付）；4、被告向原告支付从2014年12月1日至被告将房屋交还原告之日止被告经营所产生的水费和电费（实际费用按房屋移交时被告实际使用水、电度数按合同约定单价结算，至2015年2月底止，被告应付电费43252元，水费4469元）；5、被告向原告支付从2013年2月起至将房屋交还原告之日止的保安员、保洁员的工资（保安员月工资3750元和保洁员月工资1OOO元，至2015年2月28日止的保安员工资为93750元，保洁员工资为25000元）；6、被告向原告支付从2013年2月1日起至将房屋交还原告之日止大堂公用电费、一、二层公共卫生间水电费（每月大堂公用电费400元和一、二层公共卫生间水电费200元，至2015年2月28日止的大堂公用电费为1OOOO元，一、二层公共卫生间水电费为5000元）；7、三被告对以上债务互负连带责任；8、由三被告承担本案诉讼费用。古达超、邓飞鸣、陈宇斌向一审法院提起反诉称：1、确认双方于2012年11月28日签订的《房屋租赁合同》中涉及量贩式KTV的部分合同无效；2、反诉被告赔偿反诉原告设计费280000元、附楼钢架搭建费140000元、KTV房间装修费600000元、音响及相关设备费200000、点歌系统100000元、消防费用150000元，小计1470000元；3、反诉被告返还原装修补偿款200000元；4、反诉被告赔偿反诉原告经营损失472500元（暂定）；5、反诉被告返还2013年2月至2014年10月KTV面积比例相对应（约占总租赁面积50%）的租金472500元（按45000元／月计算，21个月×45000元／月×50%=472500元）；6、反诉被告归还押金15万元；7、诉讼费用全部由反诉被告承担。一审法院认定事实：2012年11月28日，两原告（甲方）与三被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定的主要内容为：甲方将坐落于梅州市月梅路51号的嘉逸酒店一层西餐厅、二层及附楼一至三层，面积约2000平方米，租赁给乙方经营量贩式KTV、酒吧及西餐厅，除双方另有约定，乙方不得任意改变房屋用途。租赁期限为5年，从2013年2月1日起至2018年6月30日止。装修期为2个月，从2012年11月28日起至2013年1月30日止，免收租金。该房屋月租金为第一期：2013年2月1日至2014年12月31日的月租金为45000元。第二期：2015年1月1日至2016年12月31日的月租金为50000元。第三期：2017年1月1日至2018年6月30日按10%递增，月租金为55000元。租金按月结算，乙方必须于每月5日前交清当月租金给甲方。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金，逾期1个月甲方有权终止合同，无偿收回全部物业，押金不予退还，归甲方所有。乙方应于本合同生效之日向甲方支付押金150000元。原装修补偿费租5年于签订合同之日一次性付清200000元给甲方，以后不予退还，归甲方所有。由甲方提供整栋楼的主体消防合格证书。乙方租赁范围内的供水、电表、空调电梯维护维修等产生的费用由乙方负责，保证设备、设施正常使用。乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修、设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方同意。房屋使用性质为商业，乙方办理消防申级、环保、文广局、工商执照等所有证件时，甲方配合乙方负责办理所有证件，费用由乙方负担。在租赁期间乙方如需使用酒店大堂、电梯、保安员、保洁员须共同承担费用，并于当月租金以并缴纳。乙方经营量贩式KTV必须在不影响三层以上客房正常休息，噪音30分贝。厨房及二层大厅，由甲乙双方共同使用。乙方经营范围消防报建、申报消防、申级设备安装，安全一切由乙方负责。乙方在租赁期间内必须为该租赁范围内房产购买财产保险。大堂公用电费各占50%：一、二层公共卫生间水电费及保洁员由乙方负责，大堂保养、打蜡、精磨由甲方负责。水电费各负担50%；酒店保安员1500元×5人=7500元÷2=3750元（按实际情况而计算）；电梯维护、维修、保养费每部5000元/年，各负担2500元。租赁期满后，本合同即终止，装修全部不能拆除，包括：电梯、强弱电线路、开关、门窗、入墙装修等不动产一律不准拆除，无偿归还给甲方所有，届时乙方须将房屋按原有结构状态退还甲方，保证设备、设施正常使用。经双方验收无异议时，甲方退还押金（不计利息）。乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋没收押金，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：擅自将承租的房屋转租的，如需转租必须得到甲方书面同意方可转租；擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；拖欠租金累计达半个月。甲方违反本合同约定，提前收回房屋的；甲方因房屋权属假冒或非法出租房屋导致本合同无效时，必须赔偿乙方投资的损失。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前半年书面通知对方，经双方协商后签终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。如不可抗因素或出现本合同乙方责任终止合同的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前三个月书面通知乙方，乙方损失不予补偿。上述三位承租人对本合同所约定的权利和义务互负连带责任。合同签订后，原告按约将租赁房屋及消防合格证书等相关证书交付给被告，被告能按约交付租金和水电费给原告。2014年11月，被告以原告酒店主楼加建八楼及附楼无报建，致使其经营KTV申报消防未经通过为由未再交纳租金及相关水电费，双方产生纠纷。嘉逸酒店为个人经营的个体工商户，经营者为邓虹燕。合同约定租赁的房屋为嘉逸酒店包括酒店主楼一、二层及附楼一至三层（规划图纸首层平面图上显示名称为库房二层，实质含夹层有三层），面积约2000平方米。原告取得由政府颁发的两本房地产权证，一本为粤房地权证梅州市字第1-****2号，该证的房地产权属人为邓虹燕、陈汉能，由邓虹燕、陈汉能、陈俊宏叁人共同共有，层数为7层，建筑面积为4153.6平方米，该面积由两部分构成，一部分是原告邓虹燕、陈俊宏（陈汉能儿子）于2003年通过竞拍方式取得两层（含附楼），两层建筑物及其所占有的2209平方米国有土地使用权，其中一、二层建基面积916.8×2层=1833.6平方米，另一部分是是原告原有两层房屋基础上加建3-7层建筑面积2320平方米，二部分合计为4153.6平方米；同时该证房地产平面图权属人为邓虹燕、陈俊宏、陈汉能三人共有，房屋建筑面积为6027.98平方米，层数为8层。另一本为粤房地权证梅州市字第1-****2号-1号，该证的房地产权属人为陈俊宏，由邓虹燕、陈汉能、陈俊宏叁人共同共有，层数为7层，建筑面积为4153.6平方米，同时该证的房地产平面图权属人为邓虹燕、陈俊宏、陈汉能三人共有，房屋建筑面积为6027.98平方米，层数为8层。该房屋的房地产权证注明，房屋的房地产权证是权利人享有房屋所有权及其所占用土地使用权的证明。嘉逸酒店已于2012年取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，合格证注明使用面积6500平方米，建筑层数为7层。2014年4月30日，该酒店经网上备案受理系统进行八楼室内装饰工程消防设计备案，消防部门认为该工程未被确定为抽查对象。2014年7月21日，该酒店八楼室内装饰工程竣工验收消防备案，消防部门认为该工程未被确定为抽查对象。2015年4月27日，经被告向梅州市公安消防支队梅江区大队申报消防验收，梅州市公安消防支队梅江区大队对因被告经营梅州市梅江区好声音量贩式俱乐部的装修工程，作出梅区公消验字[2015]第0006号《建设工程消防意见书》，意见书写明梅州市梅江区好声音量贩式俱乐部装修工程，主要存在该场所北侧的KTV厢房布置在袋形走道的尽端，且北侧的疏散楼梯间未按要求设置封闭楼梯间，不符合《高层民用建筑设计防火规范》，要求对上述存在问题进行整改，整改完毕后重新申报验收，被梅州市公安消防支队梅江区大队综合评定该工程消防验收不合格，该工程未经消防验收合格不得投入使用。合同签订后，被告在所承租的酒店一层经营酒吧，主楼二层及附楼一至三层装修经营KTV，被告经营场所所产生的水电费均由原告代交，被告按原告的代交数额经被告确认后支付给原告。2014年9月18日至2015年1月5日，原告分别向被告发出催款函、催租函，向被告催收房租、水电费、垃圾处理费，由被告的相关工作人员签名确认，被告均未缴交。原、被告对双方租赁的房屋，也未交接。至2015年4月，被告拖欠原告房租、水电费、垃圾处理费各项费用：2014年11、12月的租金各45000元，2015年1至2016年12月的租金每月5000元，2017年1月-3月租金每月5500元；2014年12月至2015年7月的水费分别为：1370元、1455元、785元、859元、830元、905元、1015元、855元，垃圾处理费800元，合计8874元；2014年12月至2015年7月的电费分别为:15440元、12080元、9280元、6720元、10640元、12880元、15680元、17440元，合计100160元，水电费合计109034元。对于2015年7月后的水电等各项费用，原告未提交代交费用的相关证据。一审法院认为，本案原、被告双方争议的焦点：一是原、被告双方签订的《房屋租赁合同》的效力认定；二是被告是否违约及违约责任如何承担等问题。一、关于本案租赁合同的效力问题。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，由被告租赁原告嘉逸酒店主楼一、二层及附楼一至三层。根据原告提交的房地产权证，该房屋的房地产权证，是权利人享有房屋所有权及其所占用土地使用权的证明，该证的房地产权属人为邓虹燕、陈汉能、陈俊宏三人共有，且该证包含附楼。该房屋的土地使用权权属人为邓虹燕、陈俊宏、陈汉能三人共有建筑面积为6027.98平方米，层数为8层。原告是享有该房的房屋所有权证的合法所有权人，原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告租赁该合同的约定的房屋，有原告提交的规划设计图、房产证、被告提交的规划许可证及本院依法调查的取证材料等相关证据证明，合同对租赁房屋及房屋的用途、期限、租金的交付期限和方式约定明确，系双方自愿签订，该合同未违反法律法规的强制性规定，因此，依法应认定租赁合同有效，对双方均具有法律约束力，双方应按合同约定履行。二、关于违约及责任认定问题。原、被告在合同签订后，原告按合同约定交付租赁房屋及消防合格证书等相关证书交给被告，被告能按约交付租金和水电费等，双方均能按照合同约定履行各自义务。后因被告经营量贩式KTV未通过消防验收产生纠纷，双方经协商意见不一，被告于2014年11月起未按约交纳租金给原告。根据《房屋租赁合同》的约定，被告拖欠原告租金，经原告催收后，被告仍未支付，违反了双方约定，应承担相应的责任，原告可终止合同并收回房屋没收押金。现原告请求解除双方于2012年11月28日签订的《房屋租赁合同》，并交还租赁物；被告支付从2014年11月1日起至交还租赁物之日止的租金，因被告对租赁的房屋未能经营，被告应支付从2014年11月1日起至本判决之日止的租金，以后的租金不应由被告支付。请求被告从2014年11月6日起至付清租金之日止，每日按实欠租金数额的千分之一的标准支付滞纳金，不符合相关法律规定，原告的计算标准过高，依法应按中国人民银行同期贷款利率计算。原告请求被告支付从2014年12月1日至被告将租赁物交还之日止被告经营场所所产生的水电费。因被告未将租赁房屋交还原告，拖欠至2015年7月的水电费109034元，因此，原告请求被告按原告实际代交数额支付房租、水电费等各项费用，有理有据，应予支持。对于2015年7月后的水费、垃圾处理费及电费，原告未提交实际代交费用的相关证据证实，不予采纳。原告请求被告支付从2013年2月起至将房屋交还原告之日止的保安员月工资3750元和保洁员月工资1000元（至2015年2月28日止的保安员工资为93750元，保洁员工资为25000元）；每月大堂公用电费400元和一、二月公共卫生间水电费200元（至2015年2月28日止的大堂公用电费为10000元，—、二层公共卫生间水电费为5000元），因原告未提供证据证明其代支付上述工资及数额，故原告的该请求不予支持；请求三被告对以上债务互负连带责任，因租赁合同有约定，予以采纳。造成量贩式KTV未通过消防验收，根据梅州市公安消防支队梅江区大队作出梅区公消验字[2015]第0006号《建设工程消防意见书》，综合评定该工程消防验收不合格，主要存在该场所北侧的KTV厢房布置在袋形走道的尽端，且北侧的疏散楼梯间未按要求设置封闭楼梯间，不符合《高层民用建筑设计防火规范》，同时，对双方争议的消防验收问题，一审法院依法到梅州市公安消防支队梅江区大队进行了调查，消防验收不合格，不属原告的责任。另外，根据原告提交的规划设计图、房产证及被告提交的规划许可证，该合同租赁物主楼原报建为八层建筑，附楼亦有报建审批，因此，被告以原告加建租赁物主楼第八层及附楼违章改建加建，致使其申报消防无法验收，导致其量贩式KTV无法开业经营，是原告欺骗被告签订的，被告反诉请求确认本案《房屋租赁合同》中涉及量贩式KTV的部分合同无效，缺乏事实。现被告反诉请求确认该合同部分无效，不予支持。被告以原告违约，合同部分无效为由，反诉原告赔偿损失1470000元、返还原装修补偿款200000元、赔偿经营损失472500元、退还多支付租金472500元及退回押金150000元，亦因证据不足，理由不充分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）梅州市嘉逸商务酒店、陈汉能与被告（反诉原告）古达超、邓飞鸣、陈宇斌于2012年11月28日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）古达超、邓飞鸣、陈宇斌应在判决生效之日起15日内，返还坐落于梅州市月梅路51号的嘉逸商务酒店一层西餐厅、二层及附楼一至三层，面积约2000平方米房屋给原告（反诉被告）梅州市嘉逸商务酒店、陈汉能；三、被告（反诉原告）古达超、邓飞鸣、陈宇斌应在判决生效之日起15日内，支付从2014年11月1日起至2017年3月的租金（2014年11月、12月按45000元/月；2015年1月1日至2016年12月31日按50000元/月；2017年1月1日至2017年3月30日按55000元/月的标准）给原告（反诉被告）梅州市嘉逸商务酒店、陈汉能；四、被告（反诉原告）古达超、邓飞鸣、陈宇斌应在判决生效之日起15日内，从2014年11月6日起至付清租金之日止，以实欠租金数额为本金，按中国人民银行同期贷款利率计付滞纳金给原告（反诉被告）梅州市嘉逸商务酒店、陈汉能；五、被告（反诉原告）古达超、邓飞鸣、陈宇斌应在判决生效之日起15日内，支付水电费合计109034元给原告（反诉被告）梅州市嘉逸商务酒店、陈汉能；六、被告（反诉原告）古达超、邓飞鸣、陈宇斌对上述债务互负连带责任；七、驳回原告（反诉被告）梅州市嘉逸商务酒店、陈汉能的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）古达超、邓飞鸣、陈宇斌的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7814.42元，反诉案件受理费28920元，合计36734.42元，由被告负担。二审中，嘉逸酒店、陈汉能提供了《梅州市嘉逸商务酒店一、二层装修用电度数登记一览表》、《铁潮娱乐有限公司房租、水、电费及垃圾处理费一览表》、梅州粤海水务有限公司出具的2014年12月至2016年4月的《广东省梅州市国家税务局通用机打发票》，主张自2014年12月起至2016年4月，古达超等三人拖欠的电费184320元、水费15826元、垃圾处理费1700元，三项合计201846元。古达超等三人质证认为，对水费无异议，对垃圾处理费认可双方约定共同承担，但认为嘉逸酒店、陈汉能未能提供发票证实其实际代付；对电费有异议，认为在《梅州市嘉逸商务酒店一、二层装修用电度数登记一览表》上签名的温素文及叶胜兴只是其聘请的服务员，不能代替古达超三人签名确认每月电费。关于是否实际代付垃圾处理费的问题，嘉逸酒店、陈汉能称，梅州粤海水务有限公司每月出具的《广东省梅州市国家税务局通用机打发票》中已载明垃圾处理费，约定古达超三人每月固定承担100元，余下由其负责，已实际代付。本院查明：2016年3月至4月期间，古达超等三人停止经营在嘉逸酒店中开设的酒吧及西餐厅。2017年7月4日，古达超等三人将本案租赁房屋返还给嘉逸酒店、陈汉能。嘉逸酒店、陈汉能主张古达超等三人拖欠自2014年12月起至2016年4月的电费184320元，提供了有古达超或其聘用的工作人员温素文、叶胜兴签名确认单据，可以认定。古达超等三人对2014年12月起至2016年4月尚欠水费15826元无异议；认可每月分担垃圾处理费100元，嘉逸酒店已实际代付2014年12月至2016年4月垃圾处理费，合计1700元，亦予以认定。一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案属租赁合同纠纷。根据诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：应如何认定承租人应当支付的房屋租金、水费、电费、垃圾处理费，及承租人要求出租人赔偿损失的依据是否充分。关于房屋租金的认定问题。出租人嘉逸酒店、陈汉能主张承租人古达超等三人应当支付自2014年11月1日起至房屋交还时止的租金。承租人认为合同中涉及酒吧、西餐厅的约定有效，但主张出租人存在过错，导致其经营的量贩式KTV未能通过消防验收，合同中涉及量贩式KTV的约定是无效的。由于本案《房屋租赁合同》是双方在平等、自愿的基础上签订的，未违反法律禁止性规定，合法有效，双方应遵照履行。双方签订《房屋租赁合同》后，出租人已将符合合同约定的租赁房屋交付给承租人，租赁房屋亦一直由承租人使用或控制，直至2017年7月4日，双方协商一致，承租人将租赁房屋返还给出租人。根据合同约定，承租人应当支付自2014年11月1日起至2017年7月3日时止的房屋租金。一审认定承租人支付自2014年1月1日起至2017年3月30日时止的租金，依据不足，应予纠正。此外，承租人在二审期间已将租赁房屋返还给出租人，故承租人无须再履行返还义务。关于水费、电费及垃圾处理费的问题。一审时，出租人提供了2014年12月至2015年7月期间代付的水费、电费及垃圾处理费单据；二审期间，又提供了自2015年8月至2016年4月期间代付的水费、电费及垃圾处理费单据。经质证，承租人对水费无异议，每月电费亦有其工作人员签名确认，认可双方约定了每月共同分担垃圾处理费，故出租人主张承租人应支付2014年12月起至2016年4月的电费184320元、水费15826元、垃圾处理费1700元，以上三项共计201846元，有事实依据，予以支持。关于出租人是否应当赔偿承租人损失的问题。承租人古达超等三人称，出租人嘉逸酒店、陈汉能在签订合同后，在原为七层的租赁物主楼加建了一层，该违法加建行为最终导致其经营的量贩版式KTV无法通过消防验收，未能投入使用，主张出租人应当赔偿承租人的投资、经营损失，返还装修补偿款、超付租金及押金等，合计2765000元。首先，双方签订合同时，出租人对本案涉诉租赁房屋已依法办理了《房地产权证》及《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，可见，出租人提供的租赁物是合法建筑，作为营业场所，亦通过消防安全验收。其次，出租人于2014年对酒店大楼的顶层加盖了建筑物，根据梅州市公安消防支队出具的《关于梅州市梅江区好声音量贩式俱乐部办理消防手续的相关情况说明》，对该建筑物，出租人于2014年4月、2014年7月先后两次向消防部门申请办理装修设计和验收备案，消防部门认为因备案均未被抽中，不需要对该工程进行资料审查和现场检查。因此，承租人提出上述加盖的建筑物是违章建筑，出租人非法出租房屋的主张，无充足依据，不予支持。最后，据梅州市公安消防支队梅江区大队出具的意见书，承租人经营的量贩式KTV消防验收不合格的原因主要是，该场所北侧的厢房布置在袋型走道的两侧和尽端，以及疏散楼梯间未形成封闭楼梯间。可见，消防部门认定验收不合格的原因在于该厢房的设置不合理，不符合安全要求。承租人承租的房屋约2000平方米，为保证该租赁物的经营用途而进行合理、安全的设计，是承租人应尽的义务。而且，根据《房屋租赁合同》第九条约定，承租人经营范围内消防报建、申报消防、升级设备安装、安全均由承租人负责，在此情况下，古达超等三人因营业场所设计不合理、无法通过消防验收而要求出租人承担赔偿责任，与双方约定不符，事实依据亦不足，不予支持。综上所述，嘉逸酒店、陈汉能的上诉请求成立，予以支持。古达超等三人的上诉请求依据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持梅州市梅江区人民法院（2016）粤1402民初1185号民事判决第一、四、六、八项及诉讼费负担部分；二、撤销梅州市梅江区人民法院（2016）粤1402民初1185号民事判决第二、三、五、七项；三、古达超、邓飞鸣、陈宇斌应在本判决生效之日起15日内，支付从2014年11月1日起至2017年7月3日止的租金（2014年11月、12月按45000元／月计算；2015年1月1日至2016年12月31日按50000元／月计算；2017年1月1日至2017年7月3日按55000元／月计算）给梅州市嘉逸商务酒店、陈汉能；四、古达超、邓飞鸣、陈宇斌应在本判决生效之日起15日内，支付水费、电费、垃圾处理费合计201846元给梅州市嘉逸商务酒店、陈汉能；五、驳回梅州市嘉逸商务酒店、陈汉能的其他诉讼请求。二审本诉受理费7814.42元，二审反诉受理费28920元，合计36734.42元，由古达超、邓飞鸣、陈宇斌负担。梅州市嘉逸商务酒店、陈汉能已预交二审本诉受理费7814.42元，由本院退回；古达超、邓飞鸣、陈宇斌应于本判决生效后七日内向本院缴交二审本诉受理费7814.42。本判决为终审判决。审判长 肖庆浪审判员 幸庆迈审判员 曾柳青二〇一七年七月十七日书记员 朱 棋 百度搜索“”