（2017）鲁02民终5618号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-09-05
案件名称
青岛联合利丰房地产开发有限公司、何健商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
青岛联合利丰房地产开发有限公司,何健
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终5618号上诉人（原审被告）：青岛联合利丰房地产开发有限公司。法定代表人：利沛稳，董事长。委托诉讼代理人：王学堂。被上诉人（原审原告）：何健。委托诉讼代理人：魏怀革，山东欣辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘娜，山东欣辰律师事务所律师。上诉人青岛联合利丰房地产开发有限公司（以下简称联合利丰公司）因与被上诉人何健商品房预售合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2017）鲁0281民初2615号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人联合利丰公司的委托诉讼代理人王学堂，被上诉人何健的委托诉讼代理人刘娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人联合利丰公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判；2、诉讼费由何健承担。事实与理由：1、联合利丰公司逾期交房并非自身原因，而是因没有政府配套管网所致，联合利丰公司应予免责，不应承担违约责任。2、一审法院曲解公平原则和诉讼时效制度的宗旨。双方合同约定联合利丰公司应于2013年9月30日前交付房屋，至何健2017年3月15日向胶州市人民法院提起诉讼，在此期间，何健并未行使解除权，应视为其已默认同意延期交房。逾期交房违约金与房屋请求权应视为一个整体的债权或继续债权，适用共同的诉讼时效起算点和诉讼时效期间、中断、中止制度的规定。如果将违约行为延迟至开庭之日尚未终止来认定没有超过诉讼时效，也是于法无据的。3、何健怠于行使权利应承担相应的法律责任。联合利丰公司逾期交房超过180天后，何健没有选择解除合同，应视为同意延期交付房屋。故联合利丰公司的违约责任即告结束，不能再按日计算违约金。由于何健怠于行使要求支付违约金的权利已超过诉讼时效期间，其已丧失胜诉权。被上诉人何健答辩称，原审判决正确，应予维持。何健向一审法院起诉请求：一、判令联合利丰公司支付给何健逾期交房违约金57475.69元；二、本案诉讼费用由联合利丰公司承担。庭审中，何健将第一项诉讼请求的计算方式明确为：判令联合利丰公司支付给何健逾期交房违约金57475.69元，自2013年10月1日至2016年8月11日，本金548956元×日万分之一×1047天。一审法院认定事实：双方于2012年12月28日签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定何健向联合利丰公司购买胶州市福州南路半岛蓝湾小区267号半岛蓝湾小区X号楼X单元X户房屋一套，房屋价款548956元。合同第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，何健按照约定履行了付款及其他约定义务。合同第十一条约定，联合利丰公司应于2013年9月30日前将该房屋交付给何健，除不可抗力外。合同第十二条约定，联合利丰公司如未在约定期限内将房屋交付给何健，应当向何健支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。另查明，何健于2012年12月28分别支付给联合利丰公司30000元定金和剩余房屋款项518956元，共向联合利丰公司支付购房款548956元，何健完成了购房合同所约定的合同义务。2016年8月1日，涉案房屋办理了胶州市建设工程竣工验收备案证，2016年8月12日，联合利丰公司将涉案房屋交付给何健。一审法院认为，联合利丰公司辩称何健要求违约金的期限超过诉讼时效，经原审开庭审查，联合利丰公司逾期交房的违约行为持续存在，故何健主张的违约金不存在超诉讼时效的问题，原审对联合利丰公司的抗辩不予支持。联合利丰公司抗辩延期交房系市政配套设施不足等因素所致，根据相关法律规定及双方合同约定应予以免责。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因联合利丰公司提交的证据不足以证明是否属于法律规定及合同约定不可抗力的免责情形，应当承担举证不能的法律后果，对其该抗辩主张原审不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。双方签订的合同，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方应依其约定全面履行各自义务。根据双方签订的合同约定，涉案房屋交付时间应为2013年9月30日前，何健已经支付全部购房款，联合利丰公司逾期未交付房屋，应按合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。涉案房屋于2016年8月1日取得胶州市建设工程竣工验收备案证，房屋具备了合同约定的交付条件，联合利丰公司于2016年8月12日将涉案房屋交付何健使用，故何健主张截止到2016年8月11日的逾期交房违约金原审予以支持。双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十二条约定，若逾期交付房屋，联合利丰公司应当向何健支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自最后交付期限之第二天起算。双方均认可涉案房屋的交付时间应为2013年9月30日之前，但联合利丰公司于2016年8月12日才将涉案房屋交付何健使用，房屋总价款为548956元，故联合利丰公司应支付何健逾期交房违约金57420.7元（本金548956元×日万分之一×1046天）。综上，原审根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：一、青岛联合利丰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付何健逾期交房违约金57420.7元；二、驳回何健的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1237元，减半收取618.5元，由青岛联合利丰房地产开发有限公司负担。二审期间，联合利丰公司提交胶州市建设局要求联合利丰公司在建设时出具的承诺书，以证明涉案小区现在还没有市政管网，该证据系胶州市建设局要求联合利丰公司在北区的楼房施工中作出的承诺。何健质证称，该证据不能支持联合利丰公司的上诉请求。联合利丰公司提交的上述承诺书上仅有联合利丰公司印鉴，无相关政府部门印鉴，本院对该证据不予采信。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本案经调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，本案的焦点问题是：1、联合利丰公司应否支付逾期交房违约金；2、诉讼时效问题。关于第1个焦点问题。本院认为，何健与联合利丰公司签订的商品房预售合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。合同签订后，何健已依约履行其付款义务，联合利丰公司亦应依约将合同约定的房屋交付给何健。根据双方约定，联合利丰公司应于2013年9月30日前将该房屋交付给何健。但直至2016年8月1日，联合利丰公司才办理了涉案房屋的建设工程竣工验收备案证，涉案房屋才具备交付条件，联合利丰公司的行为已严重违反双方合同约定。联合利丰公司上诉主张其未按约定时间交房的原因系涉案小区周围无市政配套管网导致房屋无法交付使用。对此，本院认为，本案审理中，联合利丰公司既未提交有效证据证明其开发的涉案小区已于2013年9月30日前全部施工完毕，又未提交相关政府职能部门的文件或出具的证明等证据证明涉案小区周围无市政配套管网，故联合利丰公司的上诉理由于法无据，本院不予采信。根据双方合同约定，如联合利丰公司逾期交房，应按何健已支付房屋价款的日万分之一承担违约责任。据此，原审依据何健已交付房款数额及其主张的违约金计算期间依法判令联合利丰公司支付何健逾期交房违约金57420.7元，判决正确，本院予以维持。关于第2个焦点问题。联合利丰公司主张何健的诉讼请求已超过法定诉讼时效。对此，本院认为，根据有关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。本案中，联合利丰公司未在合同约定的时间即2013年9月30日前交付房屋，此后，联合利丰公司亦未向何健明确表示拒绝交付房屋，故应视为联合利丰公司的违约行为一直处于持续状态，其违约行为尚未终止。因此，何健提起本案诉讼未超过法定诉讼时效期间。联合利丰公司的该上诉理由于法无据，本院不予采信。综上，上诉人联合利丰公司上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1237元，由上诉人青岛联合利丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐镜圆审判员 孙秀强审判员 安太欣二〇一七年七月十七日书记员 杨倩倩书记员 庞连捷 来自：