（2017）黔0322民初2768号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-08-17
案件名称
重庆鼎达物业管理有限公司与谢志元物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
桐梓县人民法院
所属地区
桐梓县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆鼎达物业管理有限公司,谢志元
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第二十一条，第二十二条第一款，第二十三条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
贵州省桐梓县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0322民初2768号原告：重庆鼎达物业管理有限公司。住所地：重庆市九龙坡区家坪新胜一村*栋23、24顶***号。法定代表人：陈刚，系该公司总经理。委托代理人：陈本明，系该公司员工。委托代理人：程柳平，系该公司员工。被告：谢志元，男，汉族，1991年1月15日生，贵州省桐梓县人。原告重庆鼎达物业管理有限公司与被告谢志元物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告的委托代理人陈本明、程柳平，被告谢志元到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告谢志元立即支付原告从2016年1月1日起至2017年04月30日止的物业管理费2442元、滞纳金228.56元，合计2670.56元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告谢志元所住蟠龙首府房开商贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司与原告于2012年11月23日签订《前期物业服务合同》及《业主临时公约》，原告依据协议约定向被告提供物业服务，被告产权所属住宅18－1－13－1，房屋使用面积122.09平方米，双方约定每月每平方米1.3元，但被告从2016年1月1日至2017年4月30日共欠原告物业管理费2442元、滞纳金228.56元，合计2670.56元，原告多次催收未果，特向法院起诉，请求法院依法判决。被告谢志元辩称，该公司提出的临时公约，当时该公司对蟠龙首府业主具有欺诈、强制等手段，强制业主交纳一些不合法的费用，私自乱收费，并制定一些单方面的条例，业主处于被动条件，不得不被动交纳费用，才能通电、拿钥匙，因此，临时公约处于不公平。后期的管理过程中，该公司多方面服务不到位，以及对蟠龙首府公共设施非法占有，谋取私利，被告不是不交费，而是该公司没有为我方管理好财产及人身安全问题，多位业主多次找该公司领导恰谈关于小区的管理服务及收费标准，但物管公司一直未处理，所以至今被告未交费。经审理查明，被告谢志元是蟠龙首府的业主，房号为18－1－13－1，面积122.09平方米,贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司系蟠龙首府开发商，于2012年11月23日与原告签订《前期物业服务合同》及《业主临时公约》，选聘原告为蟠龙首府的前期物业服务企业。2014年11月15日，被告谢志元接房时，向原告书面承诺，承诺对《业主临时公约》中约定的物业管理服务费的标准、缴交方式等相关权利义务已知晓并同意，该《业主临时公约》约定物业服务费按建筑面积计算，电梯住宅房1.3元／㎡，按年缴纳，逾期违约金标准为每日按欠费总额的千分之三支付。被告已缴清2016年1月1日前的物业服务费，之后，被告以原告未尽到管理义务为由而不予缴纳。本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的应当签订书面物业服务合同”、第二十二条“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定…”、第二十三条“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺”之规定，《前期物业服务合同》及《业主临时公约》的内容不违反法律法规的规定，且被告也书面承诺，并按约缴纳了2016年1月1日前的物业费，视为对约定的认可，应认定为合法有效，被告抗辩的对《业主临时公约》承诺时，原告有欺诈、胁迫行为未举证证明，本院不予采信。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，《前期物业服务合同》对被告谢志元具有约束力；该解释第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，被告谢志元应交纳物业费，其提交的《照片》、《补充协议》，没有其他证据佐证，不能充分证明被告主张的原告服务不到位、将业主的公共设施占为己有的事实，本院不予采信，被告及其他业主有权依据《前期物业服务合同》对原告的服务质量予以监督，使原告的服务更细致、更完善，但不能因此而拒不缴纳物业费。原告请求被告支付2016年1月1日至2017年4月30日的物业费2442元的主张，本院予以支持，原告请求的滞纳金228.56元未超约定，也不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十三条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告谢志元于本判决生效后立即支付原告重庆鼎达物业管理有限公司物业管理费2442元、滞纳金228.56元，合计2670.56元。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告谢志元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，义务人未按法律文书的确定履行义务的，权利人应在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员 杨晓军二〇一七年七月十七日书记员 魏春燕 来自：