（2017）辽01民终6196号

裁判日期: 2017-07-17

公开日期: 2017-08-30

案件名称

上诉人陈希联与被上诉人沈阳康城房屋开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳��中级人民法院

所属地区

辽宁省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈希联,沈阳康城房屋开发有限公司,赵青松,刘颖

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2017）辽01民终6196号上诉人（原审被告）：陈希联，男，1979年8月9日出生，汉族，无职业，住沈阳市浑南新区。被上诉人（原审原告）：沈阳康城房屋开发有限公司，住所地沈阳市沈北新区道义经济开发区正良五路39号。法定代表人：李德森，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李德茂，男，1957年3月8日出生，汉族，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：赵青松，男，1970年11月26日出生，汉族，个体工商户，住沈阳市沈北新区。被上诉人（原审被告）：刘颖，女，1973年5月24日出生，汉族，住沈阳市和平区。上诉人陈希联因与被上诉人沈阳康城房屋开发有限公司（以下简称“康城开发公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2016）辽0113民初11号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。陈希联的上诉请求：一审对于2013年12月30日给付68350元及1万元押金未予认定错误。上诉人实际交纳的租金已经超出应支付的租金，对方应返还多交的租金43300元。康城开发公司辩称，2013年12月30日，双方签订了租赁合同，陈希联答应一会就交纳租金，由于2013年双方合作的不错，出于对他的信任，所以就把收款收据和签订的合同给了他，而他在次日即31日给我转账了98350元，该款包含前一日出具收据的68350元和1万元。赵青松、刘颖均未提供答辩意见。康城开发公司向一审法院起诉请求：1.要求陈希联给付2015年10月15日到2016年1月15日房屋租金55000元及利息（要求自2016年1月8日起按房屋租金55000元按中国人民银行同期贷款利率给付利息至欠款付时止）；2.要求陈希联给付电费2030.13元；3.要求陈希联承担本案诉讼费用。事实和理由：康城开发公司与被告分别于2013年12月30日和2015年1月14日签订房屋租赁协议，约定被告租用原告商业网点及车库，2015年1月15日至2016年1月15日年租金为22万元，被告拖欠2015年10月15日至2016年1月15日租金55000元及该公司为被告垫付的电费2030.13元未付。一审法院认定事实：康城开发公司与被告于2013年12月30日签订《房屋租赁协议》一份，约定被告租赁康城开发公司位于沈北新区正义路12-1号15门、16门的网点两间，总面积为501.8平方米，年租金为250900元；同日，双方另签订《房屋租赁协议》一份，约定被告租赁康城开发公司位于沈北新区正义路12-1号1门、2门、3��的车库三间，总面积为73.97平方米，年租金为22500元；上述二份协议租赁期限均自2014年1月15日至2015年7月15日止。上述房屋和车库年租金总计为273400元（即每季度68350元）。2015年1月14日双方签订《房屋租赁协议》一份，约定二被告租赁康城开发公司位于沈北新区正义路12-1号15门、16门的网点两间，年租金为22万元（即每季度55000元），租赁期限自2015年1月15日至2016年1月14日止，该协议生效时2013年12月30日签订的《房屋租赁协议》自动失效。原告赵青松与其妻子卢明玲于2015年5月1日购买上述房屋中的位于沈北新区正义路12-1号15门的网点。原告赵青松表示不要求被告给付租金，关于房屋租金问题其与康城开发公司另行解决。庭审中，陈希联主张其支付租金时间、金额及期限如下，2014年度：2013年12月30日支付68350元为2014年1月15日至4月15日（一季度）期间租金；同年12月31日支付98350元中的68350元为2014年4月15日至7月15日（二季度）期间租金；2014年5月4日（按约定该期间租金应在同年6月15日交纳）支付5万元（每季度租金为68350元，尚欠18350元）为2014年7月15日至10月15日（三季度）期间租金；2014年7月18日交纳租金4万元（该款为三季度租金，即三季度超额支付21650元）；2014年12月支付4万元（四季度尚欠6700元，即21650+4万-68350=-6700元）为2014年10月15日至2015年1月15日（四季度）期间租金；2015年1月7日交纳租金4万元（4万元-6700元=33300元，即2014年度超额支付33300元）。2015年度：2015年1月22日支付5万元为2015年1月15日至4月15日租金（2015年每季度租金为55000元，陈希联出具的转款回执记载欠5000元）、2015年4月16日、6月8日、8月15日、10月10日分别支付4万元、35000元、2万元、55000元，即2015年1月15日至2016年1月14日期间累计支付20万元，加上上��年度超额支付33300元，为233300元，扣除2015年度应付租金22万元，剩余13300元。一审法院对陈希联于2014年5月4日提前支付2014年三季度租金及在2014年度、2015年度多次超额支付租金情况予以解释，其以记不清为由未作出合理解释。在本案开庭审理前，一审法院对陈希联制作询问笔录，其表示双方签订的房屋租赁协议约定租金每半年给付一次，按“上打租”提前一个月支付，但实际履行时，系按季度支付，因资金紧张，未做到按期支付租金，存在逾期支付租金的情形。一审法院询问陈希联何时知道超额支付租金及是否向康城开发公司要求退回该租金，其表示在该公司原一审起诉后才知道超额支付租金并向原告要求退回该租金，之后又表示原一审起诉前其就要求退回该租金。康城开发公司主张陈希联于2015年6月8日给付所欠租金50元，陈希联无异议。康城开发公司主张除陈希联于2013年12月31日转款98350元中的68350元系2014年度的一季度租金外，其余支付租金的时间、金额与陈希联陈述相一致，即陈希联于2013年12月31日至2015年10月10日共计支付租金438400元（包含68350元及2015年6月8日陈希联给付的租金50元），尚欠2015年10月15日至2016年1月15日期间租金55000元。康城开发公司提出被告将涉案房屋拆改未予修复，该公司支出房屋修复费2万余元，要求以陈希联交纳的押金1万元折抵该费用，陈希联同意该1万元押金折抵房屋修复费。陈希联同意给付康城开发公司电费2030.13元。审理中，康城开发公司放弃要求被告给付水费、放弃要求被告刘颖承担责任。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告刘颖经一��法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。一审法院根据原告及陈希联提供的证据对案件事实予认定。康城开发公司与被告签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违背法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应依约履行。关于陈希联主张的于2013年12月30日以现金方式支付租金68350元和押金1万元问题，其庭审中陈述支付租金的时间和数额，表明其存在提前及超额支付租金的情形，与其庭前陈述的“资金紧张，存在逾期支付租金情形”，前后矛盾；其对提前和超额支付租金，以及该68350元和押金1万元的资金来源均未作出合理的解释，亦未提供资金来源的相关证据；对何时知道多付租金其前后陈述相互矛盾；综上，陈希联陈述的上述事实互相矛盾，且如其多付租金却至今未向原告主张权利，亦��悖常理，故对其主张的于2013年12月30日交纳租金和押金的事实，一审法院不予认定。一审法院对康城开发公司提出的陈希联于2013年12月31日转款98350元中的68350元为2014年1月15日至4月15日期间租金、1万元为押金的主张予以认定。陈希联应付租金为493400元（250900元+22500元+22万元），已付租金438400（68350元+29万元+8万元+50元），尚欠55000元，故原告康城公司要求陈希联给付租金55000元（2015年10月15日至2016年1月15日）的请求，予以支持。因陈希联未按期支付租金，故陈希联应自2016年1月8日起按中国人民银行同期贷款利率支付租金55000元的利息至欠款付时止。陈希联同意给付康城开发公司电费2030.13元，康城开发公司放弃要求被告给付水费、放弃要求被告刘颖承担责任，应准予。关于陈希联交纳押金1万元，因双方均同意该款折抵房屋修复费用，应准予。关于陈希联2013年12月31日转款98350元中的2万元问题，康城开发公司认为该款系2013年租金补偿款；陈希联认为系“好处费”，且其所陈述支付租金的过程，亦未将该款按租金计算；一审法院认为双方提出的该款的用途均与本案无关，本案不予审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百二十九条规定，判决如下：一、陈希联于本判决发生法律效力后五日内给付康城开发公司房屋租金55000元；二、陈希联于本判决发生法律效力后五日内给付康城开发公司电费2030.13元；三、陈希联自2016年1月8日起按房屋租金55000元按中国人民银行同期贷款利率给付康城开发公司利息至欠款付时止；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共��国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。四、驳回康城开发公司其他诉讼请求。案件受理费1300元，由陈希联承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为2013年12月30日收据记载的租金63850元及押金1万元是否包含于12月31日陈希联向康城开发公司支付的93850元中。对此，陈希联主张上述款项为不同款项，是两笔租金，康城开发公司则主张12月30日陈希联表示当日即给付租金和押金，由于双方合作多年，出于对陈希联的信任，当日即给其出具了收据，但是陈希联当日并未交款，而是于次日即12月31日才交纳了93850元，因此2013年12月30日收据记载的63850元及1万元包含于98350元之中。本院认为，双方签订合同时约定每半年交纳一次租金，但履行过程中是按季度交纳租金，陈希联自述“因为资金紧张，存在逾期支付租金情形”，也就是说即便是按季度交纳租金，陈希联亦存在逾期支付租金情形，如果按照陈希联的主张，即上述争议款项为两笔租金，那么陈希联存在多次提前支付租金情形，与其自述相矛盾，与康城开发公司出具的收款收据记载的租金对应的时间段亦相矛盾，亦不符合承租人交纳租金的交易习惯。陈希联自述在2016年1月离开承租房屋，在此之后，其从未向康成开发公司主张多支付了房租，而在康城开发公司向其主张给付欠缴租金后其才表示多支付了房租，且陈希联对于其何时知道多支付了租金的陈述亦前后矛盾，故本院对陈希联主张的争议款项为不同笔项、其多支付了43300元租金的主张不予支持。关于1万元押金问题，因一审时陈希联与康城开发公司均同意该款折抵房屋修复费用，一审予以准许并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人陈希联负担。本判决为终审判决。审判长　　孙悦审判员　　单立审判员　　王虹二〇一七年七月十七日书记员　　张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。关注公众号“”