（2017）桂1223民初418号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2018-03-08
案件名称
罗凤众、李晴等与广西河池市骏宇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
凤山县人民法院
所属地区
凤山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗凤众,李晴,广西河池市骏宇房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国气象法》：第二条，第三条第一款；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《城市房地产开发经营管理条例》：第三十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第六十五条
全文
广西壮族自治区凤山县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1223民初418号原告：罗凤众。原告：李晴。委托诉讼代理人：黄冠笔，凤山县法律事务中心法律工作者。被告：广西河池市骏宇房地产开发有限公司。住所地：广西河池市金城江区。法定代表人：韦勋章，总经理。委托诉讼代理人：韦永安，广西真意律师事务所律师。原告罗凤众、李晴与被告广西河池市骏宇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗凤众、李晴及其委托诉讼代理人黄冠笔，被告广西河池市骏宇房地产开发有限公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金11799元（房款378179元×日违约金0.0002×逾期156天）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月21日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告预售“凤凰豪庭”第1号楼2单元第1501号商品房。合同约定，该房总价款为378179元，首付款为115179元，余款以银行按揭付款方式支付。在原告履行完合同义务后，被告应于2016年12月31日前将符合约定条件的商品房交付给原告使用，如逾期交房，原告有权要求被告每日按已付购房款的万分之二支付逾期交房违约金（合同第十二条），合同继续履行。合同签订后，原告依约交付了首付款，其余房款，原告随后与中国邮政储蓄银行股份有限公司河池市分行办理了个人购房借款及担保合同，并委托该分行将借款直接划入被告账号，全部履行了支付购房款的义务，然被告并没有依约在2016年12月31日前向原告交房。为挽回损失，原告多次向被告提出支付违约金的请求，但被告每次都找各种理由拒绝。按合同第十二条规定，被告逾期交房的，有按日向原告支付已交付购房款万分之二的违约金，并继续履行合同的义务。由于被告的违约，给原告造成巨大的经济损失，时至2017年6月5日止，被告违约逾期交房的天数为156天，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院公正判决。被告辩称，被告未按合同交房日期交房，有正当理由。1.被告的凤凰豪庭楼盘在2013年9月1日开始施工，合同约定交房日期为2016年12月31日。但每年雨季都会有雨，因降雨原因导致被告无法施工是合同约定可顺延交房的事由。因降雨气象数据由国家气象部门存档且当事人无法调取，所以，被告在举证期限届满前，向凤山县人民法院提出申请，请求人民法院向凤山县气象局调查收集2014年至2016年期间凤山县城区的降雨记录，但法院作出不予准许申请的决定。被告认为，此申请有法律依据，应当予以准许，本案应当待法院调查收集取得降雨记录数据后，据实确定顺延交房的时间；2.被告已于2017年5月8日通过短信的方式向原告通知交房，但原告无正当理由未在通知时间到被告处办理交房手续，原告该怠于办理交房手续行为的后果理应由原告自行负担，请求被告承担5月8日之后的违约责任无合同与法律依据；3.合同约定，在合同签订当日，原告应当交清首付款，但原告仅交付10000元，构成违约，亦应当承担相应违约责任；4.本案双方约定的违约金过高，请求法院予以调整；5.原告已经于2017年6月2日和被告签订交房协议，被告已履行完交房义务。以上事实，人民法院应当依法驳回原告的诉讼请求。本院查明并确认以下事实：2016年3月21日，被告作为出卖人与买受人原告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告“凤凰豪庭”第1号楼2单元第1501号商品房。该房预测建筑面积为129.23㎡、价款总额为378179元，原告同意在《商品房买卖合同》签订之日起交纳首付款115179元，余款263000元由原告与中国邮政储蓄银行股份有限公司河池市分行办理个人购房借款及担保合同，并委托该分行将借款直接划入被告账号。如贷款数额加上首付不足总房价款时，买受人对不足部份需在出卖人通知之日起7日内，以现金方式付清。合同第八条约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第一种方式处理：（1）.逾期在90天内的，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）.逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人有权解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。出卖人要求继续履行合同的，自本合同规定的履行期限届满之日起至实际全额付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的逾期应付款与该期实际已经付款的差额确定”。合同第九条约定：“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已经取得房屋测绘报告;……该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：5、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人，但因客观原因无法及时告知的除外；不可抗力包括但不限于：战争、军事行动、罢工、政府禁令等社会原因及地震、水灾、火灾、冰灾、台风、高温、干旱、流行疾病等自然原因，以及其他不可抗力原因;6、因国家有法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致延误的；7、政府通知停工、禁止车辆进出该商品房施工场地而影响工期的；非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时或大雨、暴雨导致工期受影响的；8、双方约定：出卖人向买受人发出交房通知或刊载交房公告时，如买受人尚未付清房款（含银行按揭贷款、公积金贷款、尚未发放及贷款额不足以应付房款的），出卖人有权延期交房”。合同第十一条第（一）约定：“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房”。第十二条约定：“除本合同第八条、第九条5、6、7、8条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人需在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款及按同期银行活期存款利率计算利息退还给买受人，并按总价的2％赔偿买受人损失。买受人应当配合出卖人办理退房的有关手续。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。2016年3月22日，原告向被告交付首付款115179元，被告向原告出具正式发票。随后，原告与中国邮政储蓄银行股份有限公司河池市分公司办理了个人购房借款合同，向该行借款263000元，并委托该行将借款直接划入被告账号。2016年4月29日，该行将原告借款263000元划入被告账号。2016年12月30日，被告向包含原告在内的凤凰豪庭业主发送短信，称因为楼盘的高压电接入需要电力部门设计方案审批，现已进入施工阶段，预计60个工作日才能完成，为此公司表示歉意。由于工程尚未骏工，不具备交房条件，被告无法在2016年12月31日向原告交房。2017年5月17、18和24日，被告向包含原告在内的凤凰豪庭业主发送短信消息，告知凤凰豪庭商品房可以正式交付。由于被告没有依约向原告提供建设工程竣工验收备案证明、商品房测绘报告、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等合同约定的交房资料，所以，原告等业主不同意办理收房手续。另查明，“凤凰豪庭”商品房楼盘2013年9月1日开工，2017年5月17日工程竣工。2017年6月2日，原告与被告签订交房验房协议书，并领取房屋钥匙。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。一、关于被告能否主张逾期交房及是否构成逾期交房违约行为的问题。1、本案被告在举证期限届满前向本院递交调查取证申请书，请求依法向凤山县气象局调查2014年至2016年期间凤山县城区的降雨记录及向凤山县环境保护局调查2014年、2015年、2016年凤山县中、高考期间县城城区在建项目工地停工时间安排情况。根据《中华人民共和国气象法》第二条关于“在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域从事气象探测、预报、服务和气象灾害防御、气候资源利用、气象科学技术研究等活动，应当遵守本法”及第三条第（四）款关于“气象台站在确保公益性气象无偿服务的前提下，可以依法开展气象有偿服务”，以及广西壮族自治区物价局关于我区气象有偿服务有偿收费标准的复函〔桂价格字（2003）363号〕的规定，用户可依自愿、服务有偿的原则，与气象部门签订服务协议调取相关的气象资料。本案被告申请调取的降雨记录资料虽在气象部门存档，但根据以上法律及相关部门的规定，已明确可由被告自行与气象部门签订服务协议调取，被告作为以营利为目的企业，不能因为与气象部门签订的服务协议是有偿服务的原因而转由申请法院代为调取；该申请调取的证据不属民事诉讼法第六十四条第二款所规定的当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据范围，该证据应由被告自行与气象部门协议调取；众所周知，为让考生营造良好的考试环境，每年中、高考期间考场周围的在建工程工地停工是惯例，是合同当事人签订合同时可预见的，也不能据以作为合同免责的依据，当事人无须举证。由于被告向本院申请调查收集证据是在举证期限届满前提出，在收到本院不予准许调查取证决定书及复议决定书后，可以据此申请延期举证，并依法与相关部门协议收集证据，以达到其可据实顺延交房的证明目的。然被告既不申请延期举证，也不继续向法庭就降雨强度、日数等相关可构成顺延交房事由的降雨证据进行举证，对其因降雨可顺延交房的主张，应自行承担举证不能的法律后果，被告以其申请有法律依据，应当予以准许，本案应当待法院调查收集取得降雨记录数据后，据实确定顺延交房的时间的辩解意见不能成立，本院不予采纳；2、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款明确规定，“建筑工程骏工验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款规定，“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保书、住宅使用说明书。”根据以上法律规定，被告在交付房屋时，应当向原告提供该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、住宅质量保书、住宅使用说明书等相关资料，提供以上资料是被告的合同及法律义务，不能提供住的，原告有权拒绝收房，并主张逾期交房违约金。本案原告主张收到被告可交房的通知后，被告没有依约向原告提供以上资料。案件受理后，被告也没有举证证明其通知已可交付使用的商品房已具备以上交房资料，导致其通知可交付使用的商品房是否经验收合格、是否已达到合同约定的交房条件无法查验，所以，原告主张合同尚未具备交房条件拒绝收房，有合同及法律依据。被告关于原告怠于办理交房手续、后果理应由原告自行负担、原告请求被告承担通知交房后的违约责任无合同与法律依据的辩解意见不能成立，本院不予采纳。3、对被告关于原告应于2016年3月21日交清涉案房屋首付款115179元，然只交付10000元，其余首付款尚未支付，应当承担逾期付款违约责任，被告可据实延期交房的辩解意见，由于合同约定的内容为买受人同意在合同之日起交付首付款，并没有约定必须在合同当日付清，且原告已举证证明被告于2016年3月22日已全额收到其首付款，故被告该辩解意见不能成立，本院不予采纳。虽被告庭审结束后向法庭提供有气象、电力运行、建设工程质量监督报告等证据材料，但由于不属民事诉讼法所规定的一审新证据的范围，且原告不同意质证，该证据本案不予采纳，不作为定案依据。由于被告没有就合同期间凤山县城区的降雨强度、日数等相关证据进行举证，所通知可交付使用的房屋不具备合同约定的交房条件，且原告已按合同约定付清购房款，所以，被告关于其可按合同约定据实顺延交房的理由不成立，不能主张可逾期交房。二、关于被告是否构成逾期交房行为及本案的违约金应按何种标准计算的问题。《最高人民法院关于审理商品房适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少……”第十七条规定;“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。本案被告认为约定违的违约金过高请求法院予以调整，由于合同没有约定损失赔偿额的计算方法，被告应当依照该解释第十七条的规定，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，向法庭举证原告的损失，以证明约定的违约金过高及其请求的理由成立。但被告没有对原告的损失进行举证，无法对违约金是否过分高于造成的损失进行评定，故对被告关于约定的违约金过高请求调整的意见不予采纳，本案违约金责任的问题，应当按照合同中的违约金条款进行处理。虽被告通知可交付使用的房屋没有相关验收合格资料，但原告在2016年6月2日与被告签订交房验房协议书领取房屋钥匙实际收房，视为双方同意变更了原交、收房条件，不能诉请支付实际收房日及之后的违约金，原告诉请支付违约金的时间，应自2017年1月1日起至2017年6月1日止，为152天。根据合同约定，被告应当支付给原告的违约金为11497元（房款378179元×日违约金0.0002×逾期152天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国气象法》第二条、第三条第（四）款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、《最高人民法院关于审理商品房适用法律若干问题的解释》第十六条规定、第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定的规定》第四十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百条第一款、第一百零三条第一款的规定，判决如下：一、被告广西河池市骏宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告罗凤众、李晴违约金11497元。二、驳回原告罗凤众、李晴其余诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案依法减半收取受理费47元，由原告罗凤众、李晴负担1元；由被告广西河池市骏宇房地产开发有限公司负担46元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 罗永权二〇一七年七月十七日书记员 黄 静本案适用法律：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。《中华人民共和国气象法》第二条:“在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域从事气象探测、预报、服务和气象灾害防御、气候资源利用、气象科学技术研究等活动，应当遵守本法”。《中华人民共和国气象法》第三条第（四）款:“气象台站在确保公益性气象无偿服务的前提下，可以依法开展气象有偿服务”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款：“建筑工程骏工验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保书、住宅使用说明书”。《最高人民法院关于审理商品房适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失的为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金金额”。《最高人民法院关于审理商品房适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定的规定》第四十三条第一款：“当事人举证期限届满后提供的人民法院不予采纳”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张有责任提供证据”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款：“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百条第一款：“当事人申请延长举证期限的，应当在举证期限届满前向人民法院提出书面申请”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零三条第一款：“证据应当在法庭上出示，由当事人互相质证。未经当事人质证的证据不能作为定案依据”。 更多数据：搜索“”来源：