（2017）苏01民终3765号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-08-25
案件名称
颜珺与尤永高房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
尤永高,颜珺,南京浦东房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终3765号上诉人（原审被告）：尤永高，男，1953年10月15日生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：ＸＸ峰，江苏创盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：颜珺，男，1985年9月18日出生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：顾碧琳，江苏高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩玉如，江苏高的律师事务所律师。原审第三人：南京浦东房地产开发有限公司，住所地南京市浦口区沿江镇泰冯路98号。法定代表人：李伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：张兴中，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵国明，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。上诉人尤永高因与被上诉人颜珺，原审第三人南京浦东房地产开发有限公司（以下简称浦东房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初2993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尤永高上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回颜珺的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由颜珺承担。事实和理由：一、涉案协议是附条件生效和附条件终止的协议，尤永高当时并不具有涉案房屋的所有权，只是对浦东房地产公司与案外人江苏润来建设集团有限公司（以下简称润来公司）之间的“以房抵债”协议没有异议，只有在涉案房屋顺利过户至尤永高名下的条件下尤永高与颜珺签订的协议才能得以履行。浦东房地产公司在一审中明确表示其与润来公司的“以房抵债”协议已协商终止履行，尤永高也因此无法办理过户，尤永高与颜珺之间协议生效的条件已不具备。至于浦东房地产公司开具发票给尤永高，是基于当初有“以房抵债”的意向，另一方面是出于财务处理和销售团队年终绩效考核的需要。根据尤永高与颜珺协议第五条约定，如因浦东房地产公司原因导致涉案房屋不能过户，则双方终止履行协议并退还定金。综上，尤永高有权终止履行协议并退还定金。二、涉案房屋的实际所有权人是浦东房地产公司，其与案外人润来公司以及尤永高之间就涉案房屋存在争议。一审法院无权在涉案房屋尚存争议的情况下就直接判令浦东房地产公司过户。三、中介公司应查明涉案房屋状况并提示相应交易风险，但中介公司未尽相应职责，致使尤永高与颜珺发生纠纷，一审法院对此视而不见，一味地认定系尤永高未积极办理，有失偏颇。颜珺辩称，尤永高的上诉请求和事实、理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求本院驳回上诉，维持原判。浦东房地产公司述称，其并非涉案协议的当事人，对尤永高与颜珺之间的争议不持异议，其同意尤永高的上诉请求。颜珺向一审法院起诉请求：一、判令尤永高继续履行与颜珺签订的房屋买卖协议并办理涉案房屋过户手续；二、浦东房地产公司协助办理涉案房屋的第一次产权登记手续；三、尤永高赔偿颜珺2016年1月26日至实际交房之日的租金损失，标准为3000元/月；四、尤永高承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2016年1月15日，颜珺、尤永高在案外人南京鼎点置业顾问有限公司（即中介公司）的居间下签订了《协议书》，约定：颜珺购买威尼斯水城11街区08幢3单元2909室（含跃层）房屋（即涉案房屋），商定价格为尤永高净得价1760000元（尤永高办理一手房产证），其余税费及中介佣金由颜珺负担。付款方式：1、2016年1月15日颜珺支付尤永高购房定金50000元。2、尤永高办理好两证当日双方办理过户手续，当日颜珺支付部分房款550000元。付款当日双方办理过户手续。3、2016年3月31日前颜珺支付尤永高部分购房款560000元。4、过户当天双方办理贷款手续，颜珺贷款额为600000元。5、尤永高如果因为开发商原因无法办理两证，则退还颜珺支付的定金50000元，不承担违约责任。合同签订后，颜珺支付定金50000元。经一审法院调查，涉案房屋购房发票已全部开具，发票中的购房人系尤永高，房屋交易手续齐全，只需尤永高办理交接手续即可。涉案房屋所有权现登记在浦东房地产公司名下。尤永高尚未办理涉案房屋产权登记手续。一审庭审中，颜珺主张尤永高违约，为此提供下列证据：1、证人海立杨证言，证人陈述中介公司是根据房源信息发布人的联系方式与ＸＸ取得联系，卖方女婿孙海的公司地址是ＸＸ提供的。ＸＸ是孙海公司的项目经理。2016年1月，买卖双方在房主的公司见面协商买卖内容，当时面谈的是尤永高的女儿女婿，谈好价格后，把尤永高喊来签字的，签合同时卖方出示了抬头为尤永高的发票。因房屋是工程款抵债房屋，双方约定在尤永高办理好两证当天再办理过户手续，买方付首付款。合同签订后，其一直与ＸＸ直接联系，ＸＸ说由于苏宁拖延办理一手证，所以无法办理两证。3月份时买方联系不上尤永高及孙海，担心卖方不卖了，要求付首付款，其联系ＸＸ到中介公司，ＸＸ来后自己有事离开了，听店长讲ＸＸ不愿意收首付款。4月份时买方找到中介公司要求履行合同，公司与尤永高及孙海也无法联系上。2、证人马某,4证言，证人陈述其是中介公司店长，签合同时尤永高出示了购房发票。买方曾要求付首付款，但卖方说一手证办证流程慢，不知什么时候办下来，且要求提高首付款，买方没同意。尤永高对上述证人证言质证认为，证人是中介公司员工，与颜珺有重大利益关系，对证人证言不认可。一审法院认为，双方当事人签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。对于颜珺要求继续履行合同的诉讼请求，一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现涉案房屋已具备办理房屋产权证的条件，但尤永高不予办理并以自己的行为表示不履行合同，构成违约。颜珺的此项诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。对于颜珺要求浦东房地产公司协助办理第一次产权登记手续的诉讼请求，一审法院认为，第三人有义务协助办理涉案房屋初始产权登记手续，颜珺的此项诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。对于颜珺主张的租金损失，一审法院认为，双方当事人并未约定房屋交付的时间，且颜珺尚未支付尤永高剩余房款，因此颜珺的此项诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。浦东房地产公司辩称，其已终止以房抵工程款的约定，但未能就此提供证据，一审法院不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百五十九条规定，判决：一、继续履行颜珺与尤永高签订的《协议书》。尤永高于判决生效之日起十日内办理南京市浦口区威尼斯水城11街区08幢3单元2909室房屋的初始登记手续，浦东房地产公司予以协助配合，初始登记费用由颜珺负担。二、颜珺在上述房屋初始登记至尤永高名下的十日内给付尤永高购房款1710000元，尤永高收到该房款十日内协助颜珺办理上述房屋过户手续，将上述房屋产权过户至颜珺名下，过户费用由颜珺承担。三、驳回颜珺的其他诉讼请求。一审案件受理费20937元，保全费5000元，合计25937元，由颜珺负担519元，尤永高负担25418元。各方当事人在二审期间均提交新证据，本院依法对一审法院查明的事实予以确认。二审期间，尤永高陈述，其与润来公司以及浦东房地产公司之间就涉案房屋以房抵债事宜只是口头协商，并未签订书面协议，也没有付钱，不可能与浦东房地产公司办理交接手续。浦东房地产公司陈述，其与润来公司确实存在以购房款抵工程款，但后来由于种种原因没有协商好，未签合同，也没有备案。本院另查明，一审期间，浦东房地产公司提交润来公司于2015年11月30日出具的《购房扣款申请承诺书》一份，用于证明经润来公司申请，其拟将涉案房屋抵给润来公司，但并未实际履行。该《购房扣款申请承诺书》载明“我公司认购威尼斯水城十一街8栋2909房屋一套，为了缓解资金压力，经双方协商所购房屋的款项从水城十一街区雨污管网及小区道路工程剩余款中扣除，请贵公司予以同意”。尤永高陈述，该证据的真实性由法院认定，但其确实没有向浦东房地产公司支付过购房款。一审期间，颜珺申请证人海立杨出庭作证，海立杨陈述，其自网络上采集到涉案房屋的出售信息，通过卖方留下的联系方式联系到尤永高女婿孙海公司的项目经理ＸＸ，其带颜珺看过涉案房屋，是ＸＸ提供的钥匙，看房时尤永高的女儿和女婿均在场。证人马某,4出庭作证称尤永高与颜珺签订合同时出具了身份证和购房发票。一审庭审中，颜珺提交了浦东房地产公司向尤永高出具的购房发票的复印件，尤永高对该证据不予认可，浦东房地产公司陈述，其确认开具过相应金额的发票给尤永高，开具发票是按照润来公司的指示而为，其已将发票交付给润来公司。本院二审查明，上述购房发票共计两张，开具日期为2015年12月18日，付款方名称均写明为尤永高，不动产项目名称栏均显示为“威尼斯水城第十一街区（3.4.8幢）”、不动产项目编号均为“3201020100001675320100000001”，销售的不动产楼牌号均为“第08-3-2909-含跃层”，建筑面积（单位：m2）均为“177.12”，单价（单位：m2元）均为“9480”，款项性质均载明为“预收购房”。其中发票号码为00864627发票的票面金额为20000元，发票号码为00864628的发票票面金额为1659097.60元。颜珺陈述，买房时其查看过尤永高提供的上述购房发票和税收发票，经向房产部门询问，房产部门表示具备这两项发票就已经具备了交易条件。浦东房地产公司确认上述票面金额为20000元的发票系营业税发票。本院询问浦东房地产公司，2015年12月期间涉案房屋的市场价格如何，浦东房地产公司陈述，每平方米8000元至9000元左右。本院询问浦东房地产公司，就其与润来公司商议的以涉案房屋抵债的方案目前是什么状态，浦东房地产公司陈述，因为工程一直未结束，比较复杂，其具体不太清楚。以上事实，有《购房扣款申请承诺书》、购房发票、一审法院庭审笔录以及本院询问笔录在案为凭。本院认为，尤永高与颜珺就涉案房屋签订的《协议书》不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应当按照约定诚实信用地履行自己的义务。颜珺依据约定要求尤永高履行合同，办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，有事实和法律依据，应予支持。浦东房地产公司向法院提交了落款日期为2015年11月30日的《购房扣款申请承诺书》，确认其拟将涉案房屋用于冲抵欠付润来公司的工程款，虽浦东房地产公司陈述该协议并未实际履行，但浦东房地产公司已于2015年12月18日向尤永高出具了购房发票和相应税务发票，票面金额与浦东房地产公司所称的涉案房屋当时的市场价格相符，尤永高亦确认其并未实际向浦东房地产公司支付涉案房屋的购房款，再根据中介公司证人证言，浦东房地产公司也已将涉案房屋的钥匙交付给尤永高。综上可知，浦东房地产公司所称的以房抵债协议实际已履行，浦东房地产公司有义务为尤永高办理涉案房屋的产权登记手续。一审法院支持颜珺要求浦东房地产公司协助办理涉案房屋产权登记手续的诉讼请求，并无不当。尤永高上诉称，涉案协议是附条件生效和附条件终止的协议，只有在涉案房屋顺利过户至尤永高名下的条件下尤永高与颜珺签订的协议才能得以履行。对此本院认为，尤永高与颜珺并未在《协议书》中就该协议的效力约定附条件，虽《协议书》第五条约定，如因浦东房地产公司原因导致涉案房屋不能过户，则尤永高退还颜珺支付的定金，不承担违约责任，但浦东房地产公司已就涉案房屋开具购房发票和税务发票给尤永高，也交付了涉案房屋的钥匙，涉案房屋的所有权证与土地使用权证并非因浦东房地产公司的原因无法办理，因此，尤永高的此项上诉理由不能成立。综上所述，尤永高的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20937元，由上诉人尤永高负担。本判决为终审判决。审判长 王劲松审判员 郑 慧审判员 龚 震二〇一七年七月十七日书记员 朱亚芳