（2017）沪0120民初9041号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2018-07-14
案件名称
原告朱亚仙与被告上海乾都实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
上海市奉贤区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱亚仙,上海乾都实业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》：第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0120民初9041号原告：朱亚仙。委托诉讼代理人：王群辉，上海市昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小燕，上海市昆仑律师事务所律师。被告：上海乾都实业有限公司。法定代表人：刘聪瑞，董事长。原告朱亚仙与被告上海乾都实业有限公司（以下简称乾都公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年6月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈小燕到庭参加诉讼，被告乾都公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告朱亚仙向本院提出诉讼请求：1、确认2012年5月22日原告与被告签订的五份《房屋合同书》无效，被告赔偿原告损失人民币（下同）82,000元；2、被告支付原告以82,000元本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2012年11月11日起至实际付清日止的利息损失。事实与理由：2012年5月22日，原告与乾都公司签订《房屋合同书》五份，约定原告向乾都公司长期租赁位于大叶公路XXX弄XXX号《乾都家园》幢XXX号XXX室、102室、103室、105室、106室房屋（即本案系争房屋），总租金为468,000元，租赁期限为50年，自2012年8月30日起至2062年8月30日止。合同签订后，原告依约支付了租金468,000元。由于《乾都家园》未办理相关建造审批手续，属违章建房，原告无法占有使用，签订的合同书属无效，被告应当赔偿原告损失。现原告仅能找到82,000元的收据，其余386,000元收据现还没找到，本案仅仅主张82,000元，余款另行主张。原告朱亚仙针对其诉请提供并当庭出示了下列证据：1、房屋合同书五份、2、收据三份3、（2016）沪0120民初2037号生效民事判决书一份。被告乾都公司未答辩，未提供证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月22日,原告与“乾都公司”签订《房屋合同书》五份，约定：原告向“乾都公司”长期租赁位于上海市奉贤区大叶公路XXX弄XXX号《乾都家园》7号XXX室、102室、103室、105室、106室房屋五套；建筑面积均为31.2平方米；总租金为468,000元；租赁期限为50年，租赁期满后，原告拥有该房屋的永久使用权；原告于2012年4月27日前支付34,000元，于2012年5月22日前支付434,000元；“乾都公司”应于2012年10月30日前将房屋交付给原告；租赁期间，如国家法律允许办理房屋产证的，“乾都公司”应积极办理相关手续，租赁期届满，如国家法律允许办理房屋产权证，“乾都公司”应积极协助原告办理相关手续。上述合同落款甲方处盖有“上海乾都实业有限公司合同专用章”。上述合同签订后，原告向“乾都公司”支付房款共计82，000元，“乾都公司”向原告出具收据，收据盖分别有“上海乾都实业有限公司财务专用章”、“上海乾都实业有限公司”公章、“上海乾都实业有限公司合同专用章”。另查明，2012年10月10日，被告乾都公司与案外人刘某某签订《建筑物使用协议》一份，约定：被告乾都公司将位于上海市奉贤区庄行镇张塘村的3#、6#标准工业建筑给刘某某使用，建筑面积6,495平方米；使用期限为20年，自2011年11月起至2031年10月，使用费用为13,330,000元；到期后，被告乾都公司同意继续免费给刘某某使用；刘某某自支付定金起即享受标的物的一切直接或间接权益并承担相应义务。2012年11月18日，被告乾都公司与刘某某签订《解除协议》一份，约定：同意解除双方所签订的关于上海市奉贤区庄行镇张塘村之3#、6#标准工业建筑的建筑物使用协议，且刘某某同意乾都公司向政府所做的承诺。2013年4月16日，被告乾都公司与刘某某又签订《终止协议书》一份，约定：双方签订的《建筑物使用协议》于2013年4月16日终止；乾都公司垫支给刘某某7,000,000元，刘某某同意汇入庄行镇政府部门指定账户，由镇政府监督刘某某解决与第三方解除协议的费用，另4,000,000元由乾都公司用于将建筑恢复原样及已使用期间的费用；已与刘某某或上海乾松物业管理有限公司签订协议已入住建筑物内以及还未入住的人员，是由刘某某及上海乾松物业管理有限公司造成，由刘某某及上海乾松物业管理有限公司负责清退；刘某某承诺于2013年5月底前清退完建筑物内全部人员，清退费用由刘某某及上海乾松物业管理有限公司自行承担。刘某某及上海乾松物业管理有限公司利用建筑物已收取的第三方的费用，刘某某负责退还给第三方，与乾都公司无关。又查明，2013年6月13日，被告乾都公司法定代表人刘聪瑞向上海市公安局奉贤分局邬桥派出所报案称：2013年5月，上海市奉贤区庄行镇人民政府在大叶公路XXX弄XXX号拆除违章时发现有人使用伪造的“上海乾都实业有限公司合同专用章”、“上海乾都实业有限公司财务专用章”，故来报案。2015年7月24日，本院作出（2014）奉刑初字第757号刑事判决书，其中认定2011年8月至2012年3月刘某某从乾都公司处受让厂房使用权，在未取得建设工程规划许可证的情况下，擅自将二幢厂房改建为400余间居住公寓，并将该公寓先后命名为“乾都公寓”、“百佳苑”对外宣传，最后以“乾都家园”予以租售。2012年4月起，刘某某虚构公寓能办理大产证、享受永久使用权等事实，先后以乾都公司、上海乾松物业管理有限公司名义将“乾都家园”对外租售盈利。2012年3月至12月，上海市奉贤区规划和土地管理局、上海市奉贤区庄行镇人民政府多次责令乾都公司停止厂房改建施工及租售。2012年12月底，刘某某明知所改造公寓系违章建筑的情况下，仍隐瞒真相，继续租售牟利。经统计，刘某某于2013年1月1日至3月5日共租售公寓约90套，骗取被害人房款700余万元。同年3月7日，镇政府发出《代为拆除决定书》，通知乾都公司限期拆除上述改造的违章建筑。刘某某以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采用虚构事实、隐瞒真相的方法，骗取对方当事人钱财，数额特别巨大，其行为已触犯刑律，构成合同诈骗罪。判决：一、刘某某犯非法拘禁罪，判决有期徒刑一年；犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十年，剥夺政治权利一年，并处罚金人民币五十万元。决定执行有期徒刑十年六个月，剥夺政治权利一年，并处罚金人民币五十万元。二、违法所得予以追缴、不足之数责令退赔。该判决已经生效。再查明，被告乾都公司仍在存续期间，其股东现为阮仁龙、张志华。2012年7月27日，上海市奉贤区规划和土地管理局向阮仁龙制作询问笔录一份，阮仁龙称系争建设工程为原生产用房内部加层装修，于2011年10月5日开工装修，由乾都公司设计施工，未办理建设工程规划许可证；该工程不销售，是作为职工宿舍使用。本院认为，本案系争的《房屋合同书》内容表述虽为长期租赁，但从双方对于租赁期限为五十年，期满后原告拥有房屋永久使用权的表述及系争房屋可以办理房产证的约定来看，该合同实质为房屋买卖合同。上述《房屋合同书》中出售的房屋的建造至今未获得相应的审批手续，属违章建筑，故针对该房屋所订立的《房屋合同书》为无效合同，对原告要求确认该《房屋合同书》无效的诉讼请求，本院依法予以支持。本院认为，行为人私刻单位公章或者擅自使用单位公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书以签订经济合同的方法进行的犯罪行为，单位有明显过错，且该过错行为与被害人的经济损失之间具有因果关系的，单位对该犯罪行为所造成的经济损失，依法应当承担赔偿责任。本院认为，本案中，刘某某受让乾都公司两幢厂房的使用权后，在未进行合法审批手续的情况下进行改建，乾都公司对厂房的使用未进行有效的监督管理；在刘某某公然以乾都公司名义对外出售房屋时未进行有效的制止，导致原告购买改建公寓并支付购房款；综上，乾都公司具有明显过错，且该过错行为与本案原告的经济损失之间具有因果关系，故乾都公司对刘某某的犯罪行为所造成的经济损失，依法承担相应的赔偿责任。现系争的合同无效，被告乾都公司应当承担原告已支付购房款的损失，故对原告要求乾都公司赔偿购房款及相应利息的诉讼请求，本院依法予以支持。被告未到庭应诉，承担相应的法律后果。依照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告朱亚仙于2012年5月22日签订的五份《房屋合同书》无效；二、被告上海乾都实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告朱亚仙房款损失人民币82,000元；三、被告上海乾都实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告朱亚仙以上述房款为本金，自2012年11月12日起至实际付清日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计925元，由被告上海乾都实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 唐祖峰二〇一七年七月十七日书记员 刘 伟附：相关法律条文一、《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条行为人盗窃、盗用单位的公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书，或者私刻单位的公章签订经济合同，骗取财物归个人占有、使用、处分或者进行其他犯罪活动构成犯罪的，单位对行为人该犯罪行为所造成的经济损失不承担民事责任。行为人私刻单位公章或者擅自使用单位公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书以签订经济合同的方法进行的犯罪行为，单位有明显过错，且该过错行为与被害人的经济损失之间具有因果关系的，单位对该犯罪行为所造成的经济损失，依法应当承担赔偿责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”