（2017）黑06民终1608号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-08-08
案件名称
上诉人陈晶与被上诉人周龙房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省大庆市中级人民法院
所属地区
黑龙江省大庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈晶,周龙
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
文书内容黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黑06民终1608号上诉人（原审本诉被告、原审反诉原告）：陈晶，女，1969年6月6日出生，汉族。委托诉讼代理人：杨成宝，黑龙江中庆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周龙，男，1987年2月10日出生，汉族。上诉人陈晶因与被上诉人周龙房屋租赁合同纠纷一案，不服大庆市萨尔图区人民法院（2016）黑0602民初2272号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。陈晶上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或者发回重审，不同意给付29400元；2.请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人反诉诉讼请求或者发回重审，支持上诉人28000元；3.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：一审法院认定本案所涉租赁房屋有权属争议，属于事实认定不清。上诉人陈晶是经生效法律文书确定的本案涉案房屋唯一的产权人，房屋产权无任何纠纷。依据上诉人一审提交证据，（2008）萨民一初字第588号民事判决书认定2008年8月27日梁小磊等111人与玉宇房地产开发有限公司达成工程款支付协议，为抵偿工程款，梁小磊等111人将涉案房屋交付给玉宇房地产开发有限公司。玉宇房地产开发有限公司取得此房屋所有权。2008年9月20日玉宇房地产开发有限公司与上诉人陈晶签订《团结汽配城房屋买卖协议》一份，上诉人陈晶购买了玉宇房地产开发有限公司的房屋即涉案房屋。2008年9月19日（2008）萨民一初字第920号民事调解书协议约定玉宇房地产开发有限公司向上诉人陈晶交付本案涉案房屋。2008年10月27日陈晶领取了涉案房屋的钥匙。2015年5月13日大庆市龙凤区第二物业管理公司的民事起诉状和2016年物业费收据可以证实，自2008年10月27日至今上诉人陈晶始终是本案涉案房屋的所有人，房屋产权无任何纠纷。二、一审法院错误认定上诉人有违约责任，属于事实认定错误。上诉人在履行房屋租赁合同的过程中不存在违约和过错。房屋租赁合同在没有解除的情况下，被上诉人更没有将房屋返还给上诉人，也没有将房屋钥匙返还给上诉人，双方没有办理房屋交接手续。房屋租赁合同一直在履行过程中。被上诉人一直控制着涉案房屋。上诉人有理由认为被上诉人一直在占用使用着涉案房屋。上诉人无需返还房屋租金，更不用赔偿任何损失。三、一审法院判决上诉人返还房租赔偿损失是错误判决。一审过程中，被上诉人没有证据证明案外人孙立富对涉案房屋拥有所有权，也没有证据证明涉案房屋有司法程序上纠纷和异议，涉案房屋没有被查封。因此被上诉人租赁上诉人房屋不存在任何产权纠纷。案外人孙立富阻挠被上诉人使用房屋是寻衅滋事行为，是侵权行为。因此给被上诉人造成的损失应由案外人孙立富承担。四、一审法院判决驳回上诉人反诉请求是错误的。2014年7月23日，上诉人与被上诉人签订涉案租赁合同，合同约定上诉人将涉案房屋出租给被上诉人，房屋租赁期间为2年，自2014年8月1日起至2016年10月1日止。房屋租金一年一交，房屋年租金为28000元。每年提前一个月交房租。被上诉人于2014年7月23日和2014年7月24日分两次给付上诉人第一年房屋租金共计28000元。按照涉案租赁合同约定，被上诉人应当于2015年6月23日给付上诉人第二年房屋租金。租赁房屋自2014年7月23日至今一直由被上诉人控制并使用。但至今为止被上诉人既没有给付第二年租金，也没有将租赁房屋返还给上诉人。依照《中华人民共和国合同法》的规定，被上诉人应当履行合同义务即给付反诉人房屋租金28000元。周龙答辩称：一、涉案房屋存在产权争议是客观事实。上诉人提交的相关证据均不能直接证明上诉人已经取得了该房屋的所有权，并且上诉人至今未能提供给该房屋的产权登记证书，证明其是该房屋排他的、完全的所有权人，而根据被上诉人提交的李玉娜的询问笔录可以证实，李玉娜是在2013年10月与案外人孙某定立的房屋租赁合同，也同时能够证明当时该房屋由案外人孙某占有、使用、收益的事实。二、上诉人应当承担违约责任。上诉人在明知房屋存在产权争议的情况下仍隐瞒该事实，将房屋租赁给被上诉人，其行为已经违反了《合同法》的诚实守信的基本原则。同时，在案外人孙某出现阻止被上诉人使用房屋后，被上诉人第一时间联系上诉人，要求其出面说明情况并解决问题，但上诉人均以种种理由拖延、推诿拒绝出面，导致被上诉人即便采取了报警等方式依然无法解决纠纷，最后无奈搬离房屋。上诉人的行为已经构成严重违约，致使合同目的无法实现。根据《合同法》第94条的规定，被上诉人依法行使解除权，解除双方合同，并根据《合同法》第107条的规定要求上诉人承担赔偿损失等违约责任是有依据的。三、一审判决上诉人返还房租、赔偿损失是正确的。根据《民事诉讼法》的相关规定，被上诉人无需承担证明案外人孙某对该房屋享有所有权的举证责任，但本案已经查明案外人阻止被上诉人使用房屋的事实是客观存在的。根据《合同法》第121条，根据不能突破合同相对性的原则，结合本案中双方租赁合同第六条的约定，由上诉人承担违约责任是有事实和法律依据的。四、一审法院驳回上诉人的诉讼请求是正确的。因上诉人的维违约行为导致被上诉人搬离房屋后，被上诉人即另行租房进行经营活动，同时上诉人并不能提供证据证明自争议发生之日起至今该房屋一直由被上诉人控制的事实。实际情况是案外人孙某一直在出租该房屋，现被上诉人查明的情况是，该房屋以孙某的名义出租给腾达汽配使用。上诉人明知该事实但并没有向孙某主张权利，却反诉要求被上诉人继续交付房租，其请求没有事实依据，是荒谬的。一审判决驳回反诉是完全正确的。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决。本诉原告周龙提出诉讼请求：1、判令被告陈晶返还原告周龙租金28000元；2、判令被告陈晶赔偿原告周龙因房屋不能正常经营造成的损失2000元；3、被告陈晶支付原告周龙违约金122元；4、诉讼费用由被告陈晶负担。在案件审理过程中，原告周龙增加诉讼请求，要求解除其与陈晶签订的租赁合同；将诉讼请求第二项变更为由被告陈晶赔偿原告周龙损失1700元。反诉原告陈晶提出反诉请求：要求反诉被告周龙给付反诉原告陈晶房屋租金28000元并承担反诉费用。一审法院认定事实：2013年10月1日，案外人孙立富与李玉娜签订《房屋租赁合同书》，双方约定孙立富将位于团结汽配城A19号楼15号和19号房屋租给李玉娜使用，租赁期限为3年，自2013年10月1日至2016年10月1日，房屋第一年租金为56000元，每年现金一次性付清。2014年7月23日，经李玉娜介绍，周龙与陈晶签订《租房合同》，双方约定，陈晶将位于团结汽配城A19号楼19门房屋租给周龙用于汽车修理，租赁期限为2年，自2014年8月1日至2016年10月1日，房屋租金一年一交，年租金为28000元，陈晶保证该房屋无产权纠纷，如有纠纷退还周龙房费。周龙于签订合同当日给付陈晶现金8000元，于2014年7月24日通过银行给陈晶转款2万元。2014年7月24日，周龙为承租房屋交纳电费200元。2014年8月6日，周龙搬入承租房屋，2014年8月7日，案外人孙立富通知周龙其所承租的房屋归孙立富所有，孙立富对房屋出租给周龙不知情并主张收回房屋，将房屋门口用砂石堵住。2014年8月19日，周龙向公安机关报警处理。2014年10月16日，周龙搬离承租房屋并搬走所有物品。周龙因搬入、搬出承租房屋共支付搬家费用1200元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。周龙与陈晶签订的《租房合同》系双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，该合同系合法有效的合同，对双方均具有约束力。陈晶作为出租人，有保证其所出租的房屋在交付承租人后不因第三人主张对出租房屋享有权利而导致承租人不能对承租房屋使用、收益的义务，陈晶在明知出租房屋存在权属争议的情况下，仍与周龙签订房屋租赁合同，致使周龙因无法使用房屋而不能实现合同目的，故陈晶应承担相应的违约责任。对于周龙主张解除双方的房屋租赁合同并返还房屋租金28000的诉讼请求，本院予以支持；对于周龙主张陈晶赔偿电费损失200元、搬家费用1200元的诉讼请求，周龙提供的证据充分，本院予以支持；对于周龙主张陈晶支付违约金的诉讼请求，因双方在合同中并未约定，本院不予支持；对于周龙主张陈晶赔偿装潢材料损失300元的诉讼请求，因周龙提交的证据与本案缺乏关联性，故本院不予支持。对于反诉原告陈晶要求反诉被告周龙给付房屋租金并承担反诉费用的反诉请求，因周龙并未占有、使用承租房屋，故本院对反诉原告陈晶的反诉请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告周龙与被告陈晶于2014年7月23日签订的《租房合同》；二、被告陈晶自本判决生效后立即返还原告周龙房屋租金28000元；三、被告陈晶赔偿原告周龙电费损失200元、搬家损失1200元，合计1400元，此款自本判决生效后立即给付；四、驳回原告周龙其他诉讼请求；五、驳回反诉原告陈晶的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费553元，原告周龙负担8元，被告陈晶负担545元。反诉费250元（减半收取），由反诉原告陈晶负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，按照上诉人与被上诉人签订的租赁合同第六条约定“甲方保证该房屋无产权纠纷。如有纠纷退还给乙方房费”，上诉人应保证被上诉人对涉案房屋的正常使用。现有证据证明，案外人孙立富阻挠被上诉人正常使用涉案房屋，对此上诉人负有排除义务。在上诉人未能排除该妨害的情况下，既构成对被上诉人的违约。故一审法院判令解除涉案房屋租赁合同并由上诉人返还被上诉人房屋租金及赔偿被上诉人损失，并无不当。上诉人向被上诉人主张第二年房屋租金，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1235元，由上诉人陈晶负担。本判决为终审判决。审判长 边 坤审判员 于志友审判员 王 丹二〇一七年七月十七日书记员 毛瑞利附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 微信公众号“”