（2017）豫0191民初6959号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-09-07
案件名称
刘平与郑州雅居乐房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘平,郑州雅居乐房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百四十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0191民初6959号原告刘平，女，1969年6月5日出生，汉族，住河南省周口市川汇区。委托代理人刘生，男，1960年9月18日出生，汉族，住河南省淮阳县，系刘平之夫。委托代理人梁全友，河南扶正律师事务所律师。被告郑州雅居乐房地产开发有限公司，住所地郑州市中牟县商都大道与万三路交叉口（郑东鑫城美墅）。法定代表人倪明涛，负责人。委托代理人李国利，河南经东律师事务所律师。委托代理人陈登云，河南经东律师事务所律师。原告刘平与被告郑州雅居乐房地产开发有限公司（以下简称“雅居乐房产”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李建涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘平本人及其委托代理刘生、梁全友，被告郑州雅居乐房地产开发有限公司委托代理人陈登云、李国利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘平诉称，2014年10月23日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的位于河南省中牟县××路东侧、××路南侧××（东园）15幢1单元201房商品房一套，合同对双方权利义务等进行了约定，原告履行完付款义务后，被告应于2015年5月交付房屋，但被告至今仍未提供合格的商品房交付于原告。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令：1、被告履行原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，向原告交付《商品房买卖合同》中约定的合格房屋，即雅居乐花园（东园）15幢1单元201房；2、被告向原告支付逾期交房违约金546000元（暂计算至2016年8月26日，2016年8月26日起至被告实际交付房屋之日违约金，按照每日1200元继续支付）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。被告雅居乐房产辩称，1、《商品房买卖合同》约定房屋交付日期为2015年2月23日，由于原告贷款逾期，根据补充协议约定，可以按累计逾期天数相应顺延交房时间和顺延办理产权证，也就是说，只要雅居乐房产在2015年8月26日前交房，就不存在违约。雅居乐房产通知原告收楼的时间为2015年7月21日，依据合同正文第八条、第十一条约定：“自出卖人书面通知买受人办理交付手续之日，视为出卖人已按合同约定条件交付房屋，该房屋风险责任随之转移给买受人”，故不存在逾期交房问题。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。根据上述规定，因交付问题造成合同解除和赔偿损失的条件只有两个：1、房屋主体结构质量不合格；2、房屋质量问题严重影响正常居住使用。本案涉案房屋主体不存在问题，装修问题亦不属于严重影响正常居住使用的问题，完全可以通过维修与再装修来解决，如果原告认为雅居乐房产拒绝修复或在合理的时间内没有修复房屋，其完全可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失应由出卖人承担，而不应以逾期交房为由来主张巨额违约金。综上，雅居乐房产认为原告诉请于法无据，肯请一审法院查明事实，驳回原告诉请。原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据材料：证据一：《房屋买卖合同》一份、购房发票二份，证明：1、原被告双方存在房屋买卖合同关系；2、原告已按照合同约定价款向被告全额支付房款；3、被告应于2015年2月23日向原告交付经检验合格的房产，但被告至今未交付；4、根据合同约定，卖方逾期交房应按日万分之五向买方支付违约金。证据二：原告与被告单位工作人员张腾腾（原告置业顾问）于2015年8月6日、2015年9月10日关于涉案房屋不合格事项的书面记载两份，张腾腾名片一份，以上证明张腾腾系被告单位工作人员，双方因被告拟交付房产不合格，对多项需要重新修复的事项达成了一致意见，因被告无序交房造成业主误工费、往返郑州车旅费、住宿费、精神损失费被告公司承诺赔偿5万元。证据三：照片36张（2015年7月28日16张，2016年9月20日8张,2016年9月22日2张，2016年10月份8张，2016年11月11日2张），证明在上述时间段被告所交付房产存在质量瑕疵，截至目前仍不符合居住条件。被告质证称，对证据一真实性无异议，但对其证明目的有异议，该合同及发票恰恰证明被告不存在违约行为，理由：1、合同第六条约定的最后一期付款时间为2014年12月23日，原告实际付款时间为2015年5月26日，交款时间向后顺延半年，因此被告交房时间也应向后顺延半年，故被告在2015年8月26日前交房不属于违约，被告实际交房日期是2015年7月21日；2、合同第十一条关于交接有特殊规定，被告已按合同约定完成交接，不存在违约；第十三条第二款出卖人关于装饰设备标准承诺的违约责任有专门规定；第十八条保修责任第三款对于保修期限及维修费用有专门约定，原告所述质量问题及赔偿问题大部分已超过保修期限；另附件三关于装饰设备标准问题有相应约定，被告所交付房屋完全符合该约定；附件四第九条第四款关于样板间有特别说明，对于样板间现状和保修期限有专门规定，被告不存在违约行为。对证据二不合格事项书面清单及张腾腾签字的真实性均有异议，张腾腾作为置业顾问，在公司没有授权的情况下，没有权利在该清单上签字。对证据三照片有异议，照片只能显示时间，不能显示具体地点，2016年的照片即使是真实的，也已经超过保修期。另，涉案房屋目前已经不存在任何问题，即使房屋问题存在，也不是房屋主体问题，不严重影响使用，依据相关司法解释，房屋存在质量问题，在保修期内被告存在修复责任，原告也可自行修复，故对于房屋问题，原告也有相应责任。经审查，本院认为，原告提交的上述证据真实、合法，与本案具有关联性，且证据之间能够相互印证，故本院予以采信。被告为支持其答辩意见，向本院提交如下证据材料：证据一：雅居乐花园（东园）住宅项目15#楼《竣工验收备案表》[编号：FJ20140042]一份，证明被告开发的雅居乐花园（东园）住宅项目15#楼已于2014年6月23日完成竣工备案，达到交付房产的条件。证据二：《收楼通知书事宜》[编号：ZZSY00023]及其邮递单各一份，证明被告已经做好交房准备，并已通知原告，可以依约交房，但由于原告按揭贷款168万元一直未付，依据《商品房买卖合同》补充协议第五条的约定，被告将交房时间顺延，顺延天数依据为按揭贷款实际支付晚于约定的2014年12月23日的天数，故被告并无迟延交付房产的情形。证据三：《收楼通知书》[编号：ZZ000073]及其邮递单各一份，证明：1、被告于2015年5月26日收到按揭贷款168万元，根据《商品房买卖合同》的约定，被告有权顺延交房时间154天，并无迟延交付房产的情形；2、被告于2015年7月21日通知原告于2015年7月23日带齐资料前来办理收楼手续。证据四：雅居乐花园（东园）住宅项目15#楼1单元201装饰装修照片，证明被告已完成涉案房产的装饰装修的修复工作。原告质证称，1、对《竣工验收备案表》证明目的有异议，该证据仅是对毛坯房验收备案，没有对被告提供的装修装饰进行验收备案，原告所购房屋为装修后房屋，不能以该备案表为标准。另对其真实性有异议，原告向法庭提供的现场照片以及原告与被告工作人员对所购房屋不合格事项的记载均与该备案表矛盾，且该备案日期在原告购房之前，明显不符合客观事实，原告购房时，涉案房屋还未完工，根本达不到合格交付条件，故此备案表仅是履行验收形式，未实质验收，因此对该份证据不予认可。2、对快递单真实性有异议，原告未签署过相应邮单，另《收楼通知书事宜》原告也不知情，原告未曾见过上述通知书。3、对照片真实性不发表质证意见，原告多次要求被告查看房屋现状，但是被告公司均无人处理交接事项，原告至今没有看到房屋现状。另原、被告合同第十一、十三条关于交房条件、交房标准的约定违反法律强制性规定，根据合同法第四十条之规定，该条款应属无效条款。经审查，本院认为，被告提交的证据一客观真实，但基础设施工程施工竣工验收备案不能证明本案诉争房产装修装饰部分合格，不能证明其欲证明目的。证据二、三系被告单方制作，原告对此不予认可，邮单也无相应送达回执，均无法证实收楼通知书已实际送达原告，不能证明被告方欲证明目的，故本院不予采信。证据四客观真实，本院予以采信。依据当事人庭审陈述及上述有效证据，本院确认如下案件事实：2014年10月23日，原告作为买受人，被告作为出卖方签署《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告将位于河南省中牟县××路东侧、××路南侧××（东园）15幢1单元201房商品房出售给原告，房屋套内面积124.75平方米，分摊面积20.95平方米，总价款240万元。原告应于2014年10月23日向被告支付总房价的30%，即72万元，剩余168万元以商业贷款方式支付，约定付款时间为2014年12月23日，被告应当在2015年2月23日前，取得商品住宅交付使用的批准文件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，即该商品房取得商品住宅交付使用的批准文件，并签署房屋交接单，所购商品为住宅的，出卖人还应提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十三条约定出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，由双方在该商品房交接文件上予以确认和记录，并由出卖人在90日内负责整改，整改费用由出卖人承担。买受人不得以此要求退房或拒绝办理该商品房交接手续或要求出卖人承担逾期交房违约或赔偿责任。逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金（该比率应不小于自逾期之日至实际交付之日止，按日向买受人支付已缴纳房款万分之三的违约金）。原被告分别在合同上签字、盖章予以确认。经查，上述合同签订后，原告分别于2014年10月24日、2015年5月26日向被告支付72万元、168万元，合计240万元整。庭审时经法庭询问，原告表示，2015年7月28日，经被告电话通知，原告曾去往涉案房屋现场进行查看，因涉案房屋装修质量不符合约定交付条件，原告未与其签订书面交接手续，被告工作人员出具了书面证明；被告表示，2015年7月28日，涉案房屋虽有瑕疵，但已具备交付条件，原告可随时收房，截止庭审日，因装修所产生的瑕疵问题也已经不存在。庭审过后，原告向本院提交了《业主文件/钥匙签收表》、《业主IC卡申请表》、15-1-201样板间2017年6月5日房屋现状记录单，经查实，上述手续及房屋现状记录单均由原告刘平及被告公司经办人签字予以确认，原被告双方已于庭后履行完房屋交接手续。另，15-1-201样板间2017年6月5日房屋现状记录单显示，本次交付的涉案房屋尚有大量装修装饰问题存在。本院受理该案后，经多次调解未果。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同全面履行各自的义务。因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，由双方签字盖章予以确认，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有约束力，双方应按照约定和有关法律规定履行各自的义务。经查，原告提供的发票显示，其分别于2014年10月24日、2015年5月26日向被告支付了房屋总价款240万元，虽然原告的部分付款已经超出合同约定的期限，但被告雅居乐房产当时予以接受，并通过电话通知原告于2015年7月28日进行收房，且其至今未提出异议主张解除涉案合同，故本院认为双方在实际履行合同过程中，已对付款时间达成了变更，故不能据此认定原告根本违约，进而否认被告交房瑕疵的存在，推迟交房期限，对该事实本院予以确认。关于原告请求被告继续履行《商品房买卖合同》的诉请，因原、被告双方庭后已对涉案房屋进行了交接，在此本院不再赘述，对原告该部分诉请，本院予以支持。原告刘平已依约交付了购房款，履行了主要合同义务，被告在合同约定交房时间内，未向原告交付质量合格房屋，且后期维修时间远超90日，已构成违约，应对其违约行为承担相应法律责任。对于原告请求被告支付逾期交房违约金546000元（仅计算至2016年8月26日，之后违约金按照日1200元继续计算至实际交付日）的诉请，以原告实际损失为基础，综合考虑本案房款交付时间、实际交房时间、涉诉房屋现状、郑州房屋租赁市场行情、原被告双方过错及原告预期利益等因素，对原告的该项诉求，本院依法酌定为120000元，该数额足以弥补原告损失，也体现了对被告违约行为的适当惩罚。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告郑州雅居乐房地产开发有限公司继续履行与原告刘平之间签订的《商品房买卖合同》；被告郑州雅居乐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘平违约金12万元；驳回原告刘平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30320元，由被告郑州雅居乐房地产开发有限公司负担25989元，由原告刘平负担4331元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 李建涛二〇一七年七月十七日书记员 蔡 佳 来源：