（2017）皖0102民初5214号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-08-30
案件名称
王宏爱与华润置地（合肥）物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市瑶海区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王宏爱,华润置地（合肥）物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第二十一条，第二十六条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0102民初5214号原告:王宏爱,男,1973年2月25日出生,汉族,户籍地安徽省合肥市瑶海区，现住安徽省合肥市瑶海区，被告:华润置地（合肥）物业管理有限公司,住所地安徽省合肥市高新区。法定代表人：喻霖康，总经理。委托诉讼代理人：徐为为，公司员工。委托诉讼代理人：戴耀军，安徽世邦律师事务所律师。原告王宏爱诉被告华润置地（合肥）物业管理有限公司（以下简称“华润物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王宏爱、被告华润物业公司的委托代理人徐为为、戴耀军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王宏爱向本院提出诉讼请求：一、请求判令前期物业管理服务协议自然终止；二、该案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2010年1月3日通过购买的方式获得了华润置地（合肥）置业有限公司紫云府小区有一处房产，房号为1#2803。近日，原告在整理原告买房交房等手续。发现原告和被告在2011年12月31日（交房日）签订了《前期物业管理服务协议》。其协议第十八条约定委托管理服务期限三年（2011年1月1日至2014年12月31日止），合同期满。本合同自然终终止。合同终止后，被告没有向原告要求续签上述服务合同。因此，原告根椐《合同法》、《民法通则》及被告华润物业公司答辩称：一、原告诉讼请求无事实与法律依据，开发商与被告所签订的前期物业服务合同对业主有约束力。被告系2009年12月10日经招投标程序，由开发商华润置地（合肥）有限公司选聘被告为涉案小区华润置地·紫云府提供前期物业服务，双方签订《华润置地·紫云府前期物业服务合同》第十八条约定“本合同期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”，2012年9月10日双方签订补充协议，第一条针对原合同第十八条合同期限作出了修改“合同期限延续至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同终止。”且2015年1月1日，开发商又与被告签订新的《华润置地·紫云府前期物业服务合同》并约定“合同期限为2015年1月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同终止”。按照《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，原告与被告所签订的物业合同期限实际已经重新进行了约定，原、被告仍然受该合同双方约定的权利义务约束，并未终止。二、原告继续支付2015至2016年度物业费，继续履行原被告之间的物业合同，该行为表明原告认可合同并未终止。原告向被告支付了2015至2016年度的物业服务费，表明其不仅明知被告是继续提供前期物业服务，且继续承担了合同义务，显然合同并未终止。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告系瑶海区华润紫云府小区1#2803室业主，被告系2009年12月经招投标程序，被选聘为华润紫云府小区物业服务企业，为该小区提供前期物业服务。2009年12月10日，该小区的建设单位华润置地（合肥）有限公司与被告签订《华润置地·紫云府前期物业服务合同》，该合同第十八条约定：本合同期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2012年9月10日，华润置地（合肥）有限公司与被告签订《补充协议》，约定：双方最终确认合同期限由原来的2012年1月1日至2014年12月31日止延续至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2015年1月1日，华润置地（合肥）有限公司又与被告签订新的《华润置地·紫云府前期物业服务合同》第十八条约定：合同期限为2015年1月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。另查明，2011年12月31日，原告王宏爱与被告签订了《前期物业管理服务协议》，该协议第十八条约定，委托管理服务期限暂定为三年（2012年1月1日至2014年12月31日止），合同期满或业主大会成立之后由业主委员会与业主大会所聘的物业服务公司签订物业服务合同生效时，本合同自然终终止。原告认为合同期满后，被告没有向原告要求续签上述服务合同，原告认为双方之间的物业服务合同应自动终止，故原告诉至法院请求判如所请。本院认为：《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，建设单位系华润置地（合肥）有限公司，其与被告签订的一系列协议表明，被告在华润紫云府提供物业管理服务的期限应至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止。建设单位与被告签订的前期物业服务合同对该小区的所有业主均具有约束力。原告以其与被告之间的签订的前期服务协议约定的服务期限已经届满为由，请求判令前期物业管理服务协议自然终止无事实和法律依据，且物业管理服务合同是否终止、物业管理企业的选聘、解聘应该由业主委员会作为原告来主张，原告王宏爱并非本案适格原告，综上，本院对于原告的诉讼请求不予支持。综上，依照《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：驳回王宏爱的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由王宏爱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 施建军二〇一七年七月十七日书记员 俞小丹附本案适用法律条文：《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 来源：