（2017）沪02民终6731号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-09-19
案件名称
刘菁、金叶文等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘菁,金叶文,娄淑英,吕伟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终6731号上诉人(原审原告)：刘菁，女，1990年5月17日出生，汉族，住上海市长宁区。上诉人(原审原告)：金叶文，男，1983年12月29日出生，汉族，住浙江省。上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：焦春伟，上海远业律师事务所律师。上诉人(原审被告)：娄淑英，女，1986年11月12日出生，汉族，住河南省。上诉人(原审被告)：吕伟，男，1986年5月1日出生，汉族，住河南省。上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：熊志平，上海学勤律师事务所律师。上诉人刘菁、金叶文因与上诉人娄淑英、吕伟房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初2124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘菁、金叶文上诉请求：撤销一审判决第五项，改判娄淑英、吕伟向刘菁、金叶文赔偿损失人民币(以下币种均为人民币)20万元。事实和理由：签订合同时刘菁、金叶文并不知晓对方属限购对象，约定产证满两年过户是对方可以减免所承担的税费。因娄淑英、吕伟社保缴纳期限未达到规定的最低年限，属于限购对象，无法按合同约定时间办理过户手续，构成违约。娄淑英、吕伟应就其违约行为给刘菁、金叶文造成的损失承担赔偿责任。娄淑英、吕伟上诉请求：撤销一审判决，驳回刘菁、金叶文的诉讼请求。事实和理由：娄淑英、吕伟按约支付了房款且于2015年即已实际入住。刘菁、金叶文出售房屋收取了房款，合同目的已实现。签订合同时刘菁、金叶文知晓娄淑英、吕伟属限购对象。因目前限购政策的变化，娄淑英、吕伟曾提出变通过户的方式，拟将房屋过户至公司名下，或顺延过户时间，但刘菁、金叶文基于房价上涨不同意。其现要求解约是不诚信的表现。刘菁、金叶文向一审法院起诉请求：1、解除双方2015年7月4日签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》；2、娄淑英、吕伟赔偿刘菁、金叶文损失20万元；3、娄淑英、吕伟向刘菁、金叶文返还房屋；4、娄淑英、吕伟配合刘菁、金叶文撤销涉案房屋的网签合同。一审法院认定事实：2015年6月28日，刘菁、金叶文与娄淑英、吕伟签订《房屋买卖合同》、《房地产买卖居间协议》就上海市嘉定区临洮路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)买卖事宜达成协议，房屋总价235万元。双方约定待取得产证满两年再办理过户手续。2015年7月5日，刘菁、金叶文与娄淑英、吕伟签订《上海市房地产买卖合同》，约定娄淑英、吕伟购买刘菁、金叶文位于上海市嘉定区临洮路XXX弄XXX号XXX室房屋，转让价款165万元，双方应于2015年7月10日前腾出房屋办理交接，双方确认于2016年10月31日前办理过户手续，娄淑英、吕伟应于签订本合同后7日内支付刘菁、金叶文首期房价款150万元，双方约定过户当日，娄淑英、吕伟支付刘菁、金叶文第二笔房款15万元整。双方还对违约责任在合同中进行约定。2015年7月2日，刘菁、金叶文与娄淑英、吕伟签订一份《双方协议》。该协议约定《上海市房地产买卖合同》的房价款不包含该房产内的装修补偿款与提前交房补偿款，双方同意该房屋的装修补偿款与提前交房补偿款为70万元，双方约定2016年2月29日前娄淑英、吕伟支付给刘菁、金叶文。合同签订后，娄淑英、吕伟向刘菁、金叶文支付220万元，剩余15万元尾款未付。2015年7月初，刘菁、金叶文将涉案房屋交付娄淑英、吕伟使用。娄淑英、吕伟入住后以自己的名义购买了该小区的车位。2016年10月初，娄淑英、吕伟提出将剩余房款支付给刘菁、金叶文，但刘菁、金叶文未收。2016年10月19日，吕伟向刘菁、金叶文提出因购房政策的原因导致不能过户至娄淑英、吕伟名下，故提出将涉案房屋过户至娄淑英、吕伟注册的公司名下，刘菁、金叶文则认为合同主体发生了变更，不愿配合。刘菁、金叶文就解除合同事宜与娄淑英、吕伟沟通未果，诉至法院。涉案房屋为刘菁、金叶文共同共有，产权登记日期为2014年10月16日。刘菁、金叶文提供了签订网签合同时，娄淑英的社保缴纳记录，该记录显示2012年7月至2015年7月期间，娄淑英累计缴纳17个月，期间补缴了2个月，未满两年。截至2016年9月，娄淑英缴纳社保累计29个月。一审庭审中，娄淑英、吕伟称按照现行的购房政策，娄淑英直到2019年10月缴纳社保才满五年，希望刘菁、金叶文可以等到娄淑英、吕伟有购房资格时再过户，刘菁、金叶文拒绝。一审法院认为，刘菁、金叶文与娄淑英、吕伟签订的《上海市房地产买卖合同》、《双方协议》系双方当事人真实意思表示，双方均应当依约履行。娄淑英、吕伟在与刘菁、金叶文签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》时就不符合当时的购房政策，不具备购房资格，虽然双方约定在房屋产证满两年再行过户。但在双方约定的过户时间届满时，因2016年3月25日出台了新的购房政策，娄淑英、吕伟仍不符合购房条件。涉案房屋的买卖合同因娄淑英、吕伟限购而无法继续履行，相关法律后果应由娄淑英、吕伟自行承担。刘菁、金叶文诉请要求解除与娄淑英、吕伟间的《上海市房地产买卖合同》，法院予以支持。对于刘菁、金叶文诉请的赔偿损失20万元，鉴于刘菁、金叶文在与娄淑英、吕伟签订合同时明知娄淑英、吕伟无购房资格，刘菁、金叶文对于合同无法继续履行也有过错，且刘菁、金叶文并未举证证明其产生了损失，故对于刘菁、金叶文主张的20万元损失法院不予支持。合同解除后，娄淑英、吕伟应当将涉案房屋返还刘菁、金叶文。同时，刘菁、金叶文应当将其收取的220万元房款退还娄淑英、吕伟。娄淑英、吕伟还应当配合刘菁、金叶文将网签合同撤销。判决：一、解除刘菁、金叶文与娄淑英、吕伟于2015年7月5日签订的《上海市房地产买卖合同》及2015年7月2日签订的《双方协议》；二、娄淑英、吕伟应于判决生效之日起十日内配合刘菁、金叶文撤销双方于2015年7月5日签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》；三、娄淑英、吕伟应于判决生效之日起十日内将上海市嘉定区临洮路XXX弄XXX号XXX室房屋返还刘菁、金叶文；四、刘菁、金叶文应于娄淑英、吕伟返还上海市嘉定区临洮路XXX弄XXX号XXX室房屋之日退还娄淑英、吕伟房款2,200,000元；五、驳回刘菁、金叶文的其余诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，双方签订的合同约定于2016年10月31日前办理涉案房屋过户手续，而现娄淑英、吕伟仍不符合购房条件，因此，涉案房屋的买卖合同因娄淑英、吕伟限购而无法继续履行，相关法律后果应由娄淑英、吕伟承担。一审法院支持刘菁、金叶文要求解除合同的诉请，并无不当。娄淑英、吕伟应配合刘菁、金叶文办理撤销合同网上备案手续。一审法院判决撤销合同不当，本院予以更正。鉴于刘菁、金叶文未能举证证明其由此产生了损失，故对刘菁、金叶文主张赔偿经济损失的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初2124号民事判决第一、三、四、五项；二、变更上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初2124号民事判决第二项为：娄淑英、吕伟应于判决生效之日起十日内配合刘菁、金叶文办理撤销双方于2015年7月5日签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》网上备案手续。一审案件受理费人民币4,300元，减半收取人民币2,150元，由娄淑英、吕伟负担。二审案件受理费人民币8,600元，由上诉人刘菁、金叶文负担人民币4,300元，上诉人娄淑英、吕伟负担人民币4,300元。本判决为终审判决。审 判 长 王 珍审 判 员 成 皿代理审判员 马忆蔺二〇一七年七月十七日书 记 员 黄琪隽附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销、或者变更；…… 关注公众号“”