（2016）冀0281民初4834号

裁判日期: 2017-07-16

公开日期: 2017-08-07

案件名称

耿万军与唐山荣来诚机电设备有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

遵化市人民法院

所属地区

遵化市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

耿万军,唐山荣来诚机电设备有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二条第一款，第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第七十六条

全文

河北省遵化市人民法院民事判决书（2016）冀0281民初4834号原告：耿万军，男，1964年8月14日出生，农民，现住遵化市。委托代理人：张立国。被告：唐山荣来诚机电设备有限公司，住所地遵化市。法定代表人：ＸＸ。委托代理人：陈洪伍。委托代理人：马军戍。原告耿万军与被告唐山荣来诚机电设备有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王宝适用简易程序公开开庭进行了审理。原告耿万军的委托代理人张立国、被告唐山荣来诚机电设备有限公司的委托代理人陈洪伍、马军戍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告耿万军诉称：被告唐山荣来诚机电设备有限公司原名称为唐山荣来诚玻璃制品有限公司。原告于2010年11月5日以总价款55万元的价格购买了位于遵化市工业园区唐山荣来诚玻璃制品有限公司院内东南角专家楼南排西数第五户楼房及其土地使用权，建筑面积约500平方米，并与唐山荣来诚玻璃制品有限公司签订《房产买卖协议》。协议第六条明确约定“甲方（唐山荣来诚玻璃制品有限公司）如有延期交付房屋或第三人主张权利或发生侵害乙方（原告）权益（包括设置担保、抵押）行为之一时，支付乙方（原告）违约金30万元”。合同订立后，原告于2010年11月7日支付购房款55万元后占有使用该房产直至今日。2013年6月28日，唐山荣来诚玻璃制品有限公司变更名称为唐山荣来诚机电设备有限公司。后来被告违反合同约定将原告购买的上述房产擅自抵押给银行贷款，其行为不仅构成合同违约同时构成侵权，造成原告无法实现房产的过户手续而形成损失。故原告起诉要求依法确认原、被告于2010年11月5日签订的《房产买卖协议》合法有效；判令被告支付原告违约金30万元；诉讼费用由被告承担。被告唐山荣来诚机电设备有限公司辩称：原告要求确认的2010年11月5日签订的买卖合同是无效的。1、被告原名称为唐山荣来诚玻璃制品有限公司，股东有六位，即徐连荣、王百江、王百新、刘凤安、刘凤芹、王玉江。唐山荣来诚玻璃制品有限公司所属土地系政府划拨土地，没有交纳土地出让金，原六位股东经营的唐山荣来诚玻璃制品有限公司无权出让原告所称专家楼，即使有权，合同也是无效的。2、被告系在2014年9月由ＸＸ和陈洪伍二人通过与原六位股东协议购买的。其购买的是遵化市工业园区的现在的唐山荣来诚机电设备有限公司包括房产设备和土地。但在购买后经营过程中，国土部门正式告知所属土地系政府划拨，任何人无权处分。3、被告的营业执照证明被告经营范围并没有房产开发，且原告所签协议时也无权对原荣来诚玻璃制品有限公司的土地改变用途建设别墅，现有15户别墅均属于违章建筑。被告方已向遵化市国土资源局、遵化市政府、唐山市国土资源局实名举报，现房管和国土局正在对涉案的违法行为进行查处。4、涉案徐连荣和王百江、王百新均是原公司的股东，明知转让协议是无效的，却在2014年9月30日徐连荣与现被告的股东陈洪伍签订2014年9月30日的协议，在协议第五条徐连荣明确同意被告用整体房产土地抵押贷款，只是贷款发放后，双方就使用及比例有约定，而原告不顾该事实，在诉状中提到，不得用别墅作抵押，且涉案徐连荣在之前的其他案件的诉讼中，一直代表着原唐山荣来诚玻璃制品有限公司六位股东的行为，为查明本案事实，被告方认为其他原告向法院提起诉讼应追加徐连荣为本案被告。5、原告称涉案的房产买卖协议系涉案徐连荣等经营唐山荣来诚玻璃制品有限公司期间所签的，协议真实性现在的被告从来没有看见过。6、原告称专家楼所占的土地权属和档案材料、土地性质和来源，被告方申请法院向国土部门调取档案材料证实。原告的诉讼请求基于买卖协议的无效，应依法驳回原告诉讼请求。经审理查明：2006年4月，徐连荣与北京市普镭挺真空镀膜设备有限公司在遵化市成立了遵化市普镭挺真空镀膜有限公司。徐连荣在遵化市普镭挺真空镀膜有限公司拥有25%的股份，北京市普镭挺真空镀膜设备有限公司在遵化市普镭挺真空镀膜有限公司拥有75%的股份。后来遵化市普镭挺真空镀膜有限公司的股份经过转让受让，股东王百新占有公司30%的股份，股东徐连荣、王玉江、刘凤安、刘凤芹四人占有公司40%的股份，股东王百江占有公司30%的股份。2007年4月23日，遵化市普镭挺真空镀膜有限公司与德国英格尔.凯恩合资成立了唐山荣来诚玻璃制品有限公司。2009年4月21日，德国英格尔.凯恩将公司股份转让给遵化市普镭挺真空镀膜有限公司，唐山荣来诚玻璃制品有限公司成为遵化市普镭挺真空镀膜有限公司的独资企业。2010年11月5日，原告耿万军与唐山荣来诚玻璃制品有限公司签订《房产买卖协议》一份，协议主要内容为“卖方（甲方）唐山荣来诚玻璃制品有限公司，买方（乙方）耿万军，身份证号码。一、为房屋买卖有关事宜，经双方协商订合同如下：甲方自愿将下列房屋出卖给乙方所有，房屋座落遵化市工业园区唐山荣来诚玻璃制品有限公司院内东南角专家楼南排，西数第五户楼房（建筑面积约500平方米）及其土地使用权（以现状为准）。二、甲乙双方商定每户价格为人民币55万元整。乙方在2010年11月9日前一次性付清房款。三、甲方在乙方足额交付房款后二日内，将上述房屋交付给乙方，同时将房屋的相关权益随房屋一并转让。交付后，乙方享有房屋的所有权，并行使占有、使用、收益、处分的权利。四、甲方保证出卖的房屋不存在产权纠纷、不受他人合法追究，如有上述问题，由甲方承担全部责任。五、甲方负责办理过户的相关手续，但过户税费由乙方承担。六、本合同对甲乙双方都具有约束力，应严格履行。甲方如有延期交付房屋或第三人主张权利或发生侵害乙方权益（包含设置担保、抵押）行为之一时，支付乙方违约金30万元。乙方如有延期交付房款的违法行为，支付甲方违约金30万元。七、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方未尽事宜，协商解决。甲方：唐山荣来诚玻璃制品有限公司，乙方：耿万军，签订日期2010年11月5日”。2010年11月7日，原告交付购房款55万元。2010年11月12日，唐山荣来诚玻璃制品有限公司将涉案房屋交付给原告。2012年3月16日，遵化市普镭挺真空镀膜有限公司的股东徐连荣、王百江、王百新、王玉江、刘凤安、刘凤芹作为甲方与陈洪伍、ＸＸ作为乙方签订转让协议一份，协议约定甲方将唐山荣来诚玻璃制品有限公司所属财产（即有形资产、无形资产、动产、不动产）作价2440万元全部转让给乙方，双方特别约定甲方转让的财产及四至详见明细（附件），本次转让协议不包括北边七个楼口的住宅、车库及院内东南角专家楼两排15栋及所占有土地。2012年3月26日，唐山荣来诚玻璃制品有限公司注册的投资人变更为自然股东ＸＸ和陈洪伍。2014年9月30日，徐连荣作为甲方与陈洪伍作为乙方又签订转让协议书一份，协议书约定甲方将位于唐山荣来诚玻璃制品有限公司东北角的七个楼口的住宅、车库及所占有土地使用权共计作价1700万元转让给乙方。同时在转让协议书中约定东南角别墅不动产部分，在唐山荣来诚玻璃制品有限公司范围内，但不在转让范围中，其产权证当初为整体办理，需将该房产、土地证分开。如不能分开，甲方同意乙方用整体房产、土地（含别墅所占房产、土地）抵押贷款，贷款发放后，甲方按该别墅评估价值及银行审批比例使用贷款资金，贷款费用及利息，按占用资金比例承担。但贷款后甲方（徐连荣）未能使用到贷款资金。2013年6月28日，唐山荣来诚玻璃制品有限公司变更名称为唐山荣来诚机电设备有限公司。2016年7月6日，被告唐山荣来诚机电设备有限公司用该公司名下的36273.98㎡土地使用权及35420.08㎡房产（含别墅所占房产、土地）在天津银行股份有限公司唐山遵化支行作抵押贷款，造成原告无法办理房产的过户手续。上述事实，有当事人陈述及相关手续所证实，本院予以确认。审理中，原、被告双方就原告主张的房屋买卖协议是否有效，及被告用公司土地和房产抵押贷款是否侵害了原告的合法权益产生争议。一、关于原告主张的房屋买卖协议是否有效。原告主张原告与唐山荣来诚玻璃制品有限公司签订有房屋买卖协议，原告交付了购房款，并实际占有该房屋。被告主张原告所称的专家楼的土地性质是工业用地系划拨土地，原告无权处置土地，且工业用地是不允许建住宅的。原告为证实自己的主张，向法庭提供了以下证据：1、2010年11月5日的“房屋买卖协议一份”，证明原告合法购买了房产，价款为55万元，合同约定违约金30万元和相关权益随房产转移。经质证，被告辩称：1、对证据的真实性不认可，唐山荣来诚玻璃制品有限公司的公章带来了，与原告提交的协议上的公章不一致。2、原告称的专家楼现无人使用，协议中专家楼的土地性质是工业用地系划拨土地，原告无权处置土地。3、原告称别墅的土地本身是工业用地是不允许建住宅楼的。2、唐山荣来诚玻璃制品有限公司出具的购房款收据一张，证明原告支付购楼款的情况。经质证，被告辩称：1、收据是假的，原告应将55万元的打款凭证一起提交法庭。2、唐山荣来诚玻璃制品有限公司的公章，被告无法确认协议上的公章是否是唐山荣来诚玻璃制品有限公司的公章。3、房款55万元数额巨大，是否真正交纳了该款，要求原告提供打款凭证。3、房屋交付单和股东决定，证明房屋交付的事实和股东决议是合法的，且公司不存在被告所述有六位股东。经质证，被告辩称房屋交付单不符合证据形式，应有经手人，收据上应有原告写收到。唐山荣来诚玻璃制品有限公司从2012年陆续转给了现在的被告，如果真有该份证据的话也应在被告处。所有的涉及唐山荣来诚玻璃制品有限公司公章的东西都应在现被告处。股东决定书不是真实的，唐山荣来诚玻璃制品有限公司与遵化市普镭挺真空镀膜有限公司股东都一样，都是六位，原告所提的所占土地和专家楼15户别墅就是凭高科技的项目所批的，无论内部的手续多么完善都不能对抗土地管理法不能对抗政府划拨土地的文件和协议。另外唐山荣来诚玻璃制品有限公司有经营范围，产权证上标明的不动产和土地明确记载了房产和土地的性质对于涉案的土地的性质针对本案不能单看土地和房产证，要去看档案，在另一案件中被告曾向法院提出调取本案的土地的档案的申请，但法院没有去调取，现在被告再次申请调取档案，用于证明被告的主张。4、银行凭证二张及土地出让金专用收据一张，证明唐山荣来诚玻璃制品有限公司支付了国有土地出让金。经质证，被告辩称对证据不认可，证据不是客观真实的，现在园区所有的土地都不允许转让，都是划拨的。国家给予的政策是土地出让金返还，与遵化市普镭挺真空镀膜有限公司有一个协议，约定土地无偿使用，不允许买卖，现在政府正在核实这个事情。股东刘凤芹的老公王建新原来是房管局局长。5、土地的国有出让使用权证和（2016）冀0281民初3571号民事判决书，证明涉案的土地是国有，本案不是土地转让，是股权转让，并不存在土地变更的问题。在签订协议之前取得房产证及土地使用证，所以被告所提的未交纳土地转让金，是不存在的。经质证，被告辩称对判决书真实性无异议，但判决书下发后被告方在上诉，（2016）冀0281民初3571号案件中被告方申请调取档案，律师和法院都去调取国土局均不给。这份判决书并不发生法律效力。复印件是遵化市普镭挺真空镀膜有限公司签订的一份50年不许转让的协议，原告只交了协议之后的土地转让金，但本案的土地未经政府批准不得转让。土地性质是工业用地不许建别墅。这事实是原唐山荣来诚玻璃制品有限公司的行为，不是现被告的行为。6、工商档案查询资料，证明现被告是原唐山荣来诚玻璃制品有限公司变更而来的。原唐山荣来诚玻璃制品有限公司的股东只有一个就是遵化市普镭挺真空镀膜有限公司。建筑物有政府颁发的两证，那么该建筑就是合法的。经质证，被告辩称公司名称变更的真实性无异议，变更后被告方也要对原告提供的国土证和土地使用证进行过户，但过不了，有关部门告知被告方土地性质不能转让的事实。原告无权转让和改变用途是无效的。唐山荣来诚玻璃制品有限公司与遵化市普镭挺真空镀膜有限公司的股东是一拨人，共计六股。被告为证实自己的主张，向法庭提供了以下证据：1、2015年8月9日徐连荣等作为原告起诉王百江的民事诉状和（2015）遵民初字第03929号之二民事裁定书，证明唐山荣来诚玻璃制品有限公司与遵化市普镭挺真空镀膜有限公司的股东是一样的。经质证，原告辩称民事裁定书上说明原告的主体资格不合法，驳回了原告方的起诉，所以能证明几个原告不是股东。唐山荣来诚玻璃制品有限公司只有遵化市普镭挺真空镀膜有限公司一个股东，遵化市普镭挺真空镀膜有限公司处于被注销状态。2、转让协议二份，2012年3月16日转让协议，六位股东均签字，这个协议说明不包括本案涉及土地和别墅。2014年9月30日转让协议，七个楼口土地及本案涉案土地及别墅转让给陈洪伍，协议内容第五项写明了徐连荣同意抵押。经质证，原告辩称被告应提交证据证明。本案只有徐连荣和王百江是股东。第二份协议只有徐连荣自己，他不能代表任何人，如不能分开，它的依据是什么？没有证据显示。如代表他自己的话，就分开给他自己。经质证，被告辩称被告提交的两份协议，被告认为无效，两份协议中徐连荣是否能代表其他人案件中有记录。3、政府文件和协议书复印件各一份，证明涉案的土地性质是工业用地，非住宅用地，因为外商在遵化投资，遵化政府作为项目引进的，如果处置必须经政府批准，买卖得有政府的批准。经质证，原告辩称被告应提交文件的原件，对复印件的真实性不认可。2006年3月21日文件关于北京普镭挺真空镀膜设备有限公司的，与遵化市普镭挺真空镀膜有限公司无关。2006年7月14日文件是遵化市普镭挺真空镀膜有限公司用地的问题与本案无关联。遵化市天元资产经营有限公司与北京普镭挺真空镀膜设备有限公司的协议，与本案无关。15个别墅在2008年就有了，有房产证，是合法有效的，不是被告所说的违章建筑。4、唐山荣来诚玻璃制品有限公司的公章印模，证明唐山荣来诚玻璃制品有限公司是被告提供的这个公章，被告方使用的公章与原告提交的不一致。经质证，原告辩称这与本案无关联性，买卖合同上有原来公司的法人代表人的亲笔签字，被告可以去鉴定。二、关于被告将涉案房产抵押贷款是否侵害了原告的合法权益。原告主张被告将涉案房产抵押贷款造成原告无法办理房产的过户手续。原、被告双方就此争议未提供任何证据予以证实。本院认为：原告主张其与唐山荣来诚玻璃制品有限公司之间存在房屋买卖关系，并就其主张提供了其与唐山荣来诚玻璃制品有限公司之间签订的“房屋买卖协议”、购房款收据及房屋交付单和股东决定，上述证据能够证实原告与唐山荣来诚玻璃制品有限公司签订的“房屋买卖协议”系房屋买卖合同，原告已将购房价款55万元给付，“房屋买卖协议”系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按协议约定履行各自的义务。最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”；第七十六条规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”。被告唐山荣来诚机电设备有限公司抗辩主张原告所称专家楼的土地性质是工业用地系划拨土地，原告无权处置土地，且工业用地是不允许建住宅，原告所签订的“房屋买卖协议”是无效的。但被告唐山荣来诚机电设备有限公司所提供的证据不能证明自己的主张，故被告唐山荣来诚机电设备有限公司抗辩主张，本院不予采信。被告唐山荣来诚机电设备有限公司的股东与遵化市普镭挺真空镀膜有限公司的股东签订“转让协议”时，并未将涉案的专家楼房产转让给被告方，被告唐山荣来诚机电设备有限公司用包括涉案的专家楼在内的登记在其名下的所有房产及土地使用权在天津银行股份有限公司唐山遵化支行作抵押贷款的行为，超越了自己财产所有权和土地使用权的范围，侵害了原告的权益，按照双方签订的“房屋买卖协议”，被告本应承担违约责任，但被告唐山荣来诚机电设备有限公司的股东与遵化市普镭挺真空镀膜有限公司的股东签订“转让协议”时，遵化市普镭挺真空镀膜有限公司的股东徐连荣同意被告方用整体房产、土地证（含别墅所占房产、土地）抵押贷款。且原告又未能提供证据证明被告方用整体房产、土地证（含别墅所占房产、土地）抵押贷款给原告所造成的实际损失情况。故原告主张被告支付违约金的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。为维护当事人合法权益，故依据《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：一、原告耿万军与原唐山荣来诚玻璃制品有限公司签订的2010年11月5日房屋买卖协议合法有效。二、被告唐山荣来诚机电设备有限公司于本判决生效后30日内协助原告耿万军办理涉案房产所有权变更登记手续。三、驳回原告耿万军其他诉讼请求。案件受理费5800元减半收取2900元，保全费2270元，合计5170元，由被告唐山荣来诚机电设备有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员　　王宝二〇一七年七月十六日书记员　　梁晨关注公众号“”