（2017）新4324民初224号

裁判日期: 2017-07-16

公开日期: 2017-11-15

案件名称

青河县华建房地产开发有限公司哈巴河县分公司与马成海房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

哈巴河县人民法院

所属地区

哈巴河县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

青河县华建房地产开发有限公司哈巴河县分公司,马成海

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

新疆维吾尔自治区哈巴河县人民法院民事判决书（2017）新4324民初224号原告：青河县华建房地产开发有限公司哈巴河县分公司。营业场所，新疆阿勒泰地区哈巴河县阿克齐镇过境东路189号紫金大酒店西面。负责人：马彦海，系该公司负责人。委托诉讼代理人：马拥军，新疆新北律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨建伟，新疆新北律师事务所律师。被告：马成海，男，1970年6月9日出生，回族，农民。委托诉讼代理人：陈国芳，哈巴河县阿克齐镇法律服务所法律服务工作者。原告青河县华建房地产开发有限公司哈巴河县分公司（以下简称华建哈巴河分公司）与被告马成海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华建哈巴河分公司的委托诉讼代理人马拥军、杨建伟，被告马成海的委托诉讼代理人陈国芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华建哈巴河分公司向本院提出诉讼请求：解除合同，返还原告房屋，并由被告承担案件受理费。事实和理由：2015年1月5日，被告与原告华建哈巴河分公司签订了《塞外明珠小区阁楼买卖合同》。合同约定：”被告购买原告塞外明珠小区6栋1单元601室、602室两套房屋，房屋总价款为186502元，被告分期支付房款，最后期限为2016年12月31日。因该房屋（阁楼）为附加建筑，故不办理产权证”。同时，双方还约定：”从双方约定之日起15日内不能付清房款，被告有权按银行贷款利率三倍的利息支付给原告，如果仍不能偿还所欠房款和利息，原告有权收回房屋，并在被告所交的购房款内以每年陆千元扣除作为租房费”。合同签订后，原告如约将房屋交付给被告，被告先后支付房款60000元，至今被告尚欠房款126502元。被告马成海辩称，第一、原告主体不适格，该工程是青河县华建房地产开发有限公司开发的，并不是青河县华建房地产开发有限公司哈巴河县分公司开发的，分公司不具备原告的主体资格，原告应当提供商品房开发资格、商品房预售许可资格等合法材料，来证明其主体资格。第二、原告诉请解除合同，首先，原、被告双方签订的合同应该为合法有效的合同才可以解除，原告并没有提供该房屋买卖合同合法有效的证据；其次，原、被告双方约定该阁楼为附加建筑故不办理产权证，该约定不符合法律规定。第三，本案就合同而言，双方均已履行，原告履行了房屋的交付义务，被告履行了部分房款的支付义务。双方在合同第五条约定的违约责任并不符合法律规定，被告只是欠付原告的房款，根据合同约定，被告也只是要履行支付原告剩余房款的义务，逾期支付房款的利息也应按银行贷款利率的三倍进行支付，原告不主张被告支付房款，而直接主张解除合同，违反法律的规定和双方的约定。原告华建哈巴河分公司为支持自己的诉讼请求，向本院提供如下证据：第一组证据：1、青河县华建房产开发有限公司哈巴河县分公司营业执照一份（复印件）；2、《关于哈巴河县塞外明珠住宅项目合作开发事宜的协议书》一份（复印件）；3、哈巴河县塞外明珠小区6号楼至13号楼商品房预销售许可证四份（复印件）；4、原告与斯巴提·尼牙孜哈里、马忠、张学英、金恩思汗·鄂布热阿依、哈那提·那孜木汗、魏华、李晓波、王鹏、马军、托勒恒·托胡提签订的《商品房买卖合同》十份（复印件）；5、建筑工程施工许可证一份（复印件）；6、税务登记证一份（复印件）、纳税凭证十六份（复印件），该组证据证明哈巴河县塞外明珠小区项目是华建哈巴河分公司开发的，原告取得了哈巴河县塞外明珠小区建设项目施工的权限，并具有销售商品房的权限。第二组证据：2015年1月5日原告与被告马成海签订的《塞外明珠小区阁楼买卖合同》一份（复印件），该组证据证明原、被告双方合同约定阁楼以1500元每平米的价格出售，不办理产权证，房款交付期限为2016年12月31日前，双方是在真实自愿的前提下签订的该合同，不存在欺诈、强迫的行为，合同属于合法有效合同。第三组证据：1、建设工程规划许可证二份、建设用地规划许可证一份（复印件）；2、单位（子单位）工程竣工验收记录（复印件）；3、新疆维吾尔自治区房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表一份（复印件）；4、哈巴河县建设工程规划核实确认书一份（复印件），该组证据证明塞外明珠小区从规划许可到竣工验收都是依法办理手续齐全的，建设、设计、施工、监工四单位联合验收，经住建局审核通过并备案，本案标的物质量是合格的，是符合国家规定的。第四组证据：2013年12月23日收据10000元一份；2015年4月15日20000元收据一份；2015年3月24日20000元收据一份；2015年10月14日10000元收据一份（以上均为复印件），该组证据证明被告至今向原告支付了房款60000元，被告对签订的塞外明珠小区阁楼买卖合同是认可的。第五组证据：1、2015年6月4日马彦海与龚直华签订的《哈巴河县塞外明珠小区房屋分配协议书》一份（复印件）；2、2012年6月11日哈巴河县地方税务局、青河县华建房地产开发有限公司哈巴河县分公司、中国农业银行股份有限公司哈巴河县支行签订的《哈巴河县地方税务局财税库银横向联网系统委托银行代缴税款三方协议书》一份（复印件）；3、2012年2月17日哈巴河县国土资源局文件哈国土资字[2012]28号《关于对哈巴河县塞外明珠小区建设项目建设用地预审的意见》一份(复印件)，该组证据证明原告的销售行为合法，主体适格。被告马成海对原告华建哈巴河分公司出示的上述证据发表如下质证意见：对第一组证据中的青河县华建房产开发有限公司哈巴河县分公司营业执照的合法性、真实性没有异议，对关联性有异议，原告应当提供商品房预售许可证和开发资质，否则不能证明其是适格的主体；对《关于哈巴河县塞外明珠住宅项目合作开发事宜的协议书》的真实性、合法性、关联性都不认可，不能认定是龚直华本人的签名，也不能证明龚直华代表的是总公司签订的这份协议书；对哈巴河县塞外明珠小区6号楼至13号楼商品房预销售许可证的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，房地产开发有限公司是青河县房地产开发有限公司并不是本案的原告；对《商品房买卖合同》的真实性没有异议，对关联性、合法性有异议，该十份合同与本案没有关联性，虽在房管所备案但不代表原告具有合法的销售资格；对建筑工程施工许可证、税务登记证、纳税凭证的真实性、合法性没有异议，关联性不认可，与本案商品房买卖之间没有关联性，不能证明原告具备销售的权限。对第二组证据的真实性没有异议，合法性不认可。原告提供的商品房预销售许可证是青河县华建房产开发有限公司的名称，并非原告的名称，因此原、被告签订的合同无效。同时，双方约定不办理房产证，该条款也是无效的，原告有法定义务向被告办理产权登记，按照合同约定原告只有权向被告主张剩余房款和利息损失，无权主张解除合同。对第三组证据中的建设工程规划许可证、哈巴河县建设工程规划核实确认书的真实性没有异议，对关联性不认可，主体建设单位是青河县华建房地产开发有限公司而并非原告；对单位（子单位）工程竣工验收记录的关联性不认可，证据的封皮上写的竣工备案表没有加盖住建局印章，封皮整个内容没有看到6号楼字样。对新疆维吾尔自治区房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表的关联性不认可。该组证据不能证明原告的证明目的即质量合格、手续齐全。对第四组证据无异议。对第五组证据中的2015年6月4日马彦海与龚直华签订的《哈巴河县塞外明珠小区房屋分配协议书》的三性不认可，协议中的签字是否是龚直华本人签字无法确定，且该协议是马彦海与龚直华个人所签，并不是总公司与分公司之间签订的协议，与本案没有关联性；对2012年6月11日哈巴河县地方税务局、青河县华建房地产开发有限公司哈巴河县分公司、中国农业银行股份有限公司哈巴河县支行签订的《哈巴河县地方税务局财税库银横向联网系统委托银行代缴税款三方协议书》不认可，与本案没有关联性，且不能证明原告主体资格；对2012年2月17日哈巴河县国土资源局文件哈国土资字[2012]28号《关于对哈巴河县塞外明珠小区建设项目建设用地预审的意见》的真实性没有异议，但只能证明对塞外明珠小区建设项目建设用地的预审意见，该文件是国土资源局给发改委的，并不能证明与本案原告的关联性，且原告提供的证据中的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证的主体方均是青河县华建房地产开发有限公，并不是哈巴河县分公司，因此并不能证明原告的证明目的。被告马成海为证明其答辩意见，向本院提供如下证据：证据1、2014年3月20日青河县华建房地产开发有限公司与马成海签订的《阁楼买卖协议书》一份（复印件）；2、2017年7月3日青河县华建房地产开发有限公司与马成海签订的《阁楼买卖协议书》一份（复印件）；3、2017年7月3日收款收据一份金额10000元（复印件），上述证据证明本案争议的阁楼的开发主体青河县华建房地产开发有限公司于2014年3月20日与被告签订了《阁楼买卖协议书》，并于2017年7月3日再与被告另行签订了《阁楼买卖协议书》并收取了房款，原告无权与被告签订阁楼买卖协议。原告华建哈巴河分公司对被告马成海出示的上述证据发表如下质证意见：对被告出示的证据1、2、3的三性均不认可，从上述证据的形成时间看，是因本案而向法院提交的抗辩证据，被告出示的3份证据与本案没有关联性。对原、被告双方无争议的原告华建哈巴河分公司出示的第四组证据：2013年12月23日收据10000元一份；2015年4月15日20000元收据一份；2015年3月24日20000元收据一份；2015年10月14日10000元收据一份（以上均为复印件），本院予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：对原告出示的第一组、第三组、第五组证据可以相互印证，证实原告与青河县华建房地产开发有限公司之间系合作开发哈巴河县塞外明珠小区项目，原告具有销售哈巴河县塞外明珠小区房屋的权限，故本院对上述第一组、第三组、第五组证据予以确认。对原告出示的第二组证据，可以证实原告与被告关于哈巴河县塞外明珠小区6栋东一单元601、602室房屋的约定，该约定系双方当事人在自愿平等的前提下达成的一致，双方应当按照约定履行义务，故本院对该组证据予以确认。对被告出示的证据1、2、3无法证实原告无权销售哈巴河县塞外明珠小区项目房屋，故对上述证据的关联性，本院不予确认。本院经审理认定事实如下：2011年10月18日，哈巴河县塞外明珠住宅项目开发发起人马彦海与青河县华建房地产开发有限公司法定代表人龚直华签订关于哈巴河县塞外明珠住宅项目合作开发事宜的协议书，就哈巴河县塞外明珠住宅建设项目合作事宜达成相关协议，双方约定哈巴河县塞外明珠住宅项目开发发起人马彦海以已取得的土地规划建设项目许可证（哈国土字2012第28号）为基础作为投资合作条件，青河县华建房地产开发有限公司法定代表人龚直华以现金3000000元为对等合作条件，前期先行投入，以保证该合作，并约定双方共同协商组建青河县华建房地产开发有限公司哈巴河县分公司，全权负责哈巴河县塞外明珠住宅项目开发事宜，经济上独立核算与青河县华建房地产开发有限公司不直接发生经济往来。同时双方还约定按照投入资金各占50%，利润和亏损各承担50%。2012年2月21日青河县华建房地产开发有限公司取得哈巴河县塞外明珠小区建设用地规划许可证，2012年6月18日原告取得哈巴河县塞外明珠小区建设项目的建筑工程施工许可证，2013年5月29日，青河县华建房地产开发有限公司取得哈巴河县塞外明珠小区8-11号楼的商品房预销售许可证。2015年6月4日，马彦海与龚直华签订哈巴河县塞外明珠小区房屋分配协议书，双方约定马彦海继续完成哈巴河县塞外明珠小区工程项目，负责一切未完工作，龚直华全面退出该项目的管理事项，未经马彦海同意不得再参与哈巴河县塞外明珠小区工程项目的所有事宜。2015年1月5日，原告与被告签订塞外明珠小区阁楼买卖合同，双方约定被告购买哈巴河县塞外明珠小区6号楼东一单元601室、602室房屋，总价款186502元，该阁楼不办理国家相关正式产权手续和证书，以双方签订的合同为使用权证件。同时，双方还约定被告首次付定金10000元，2013年12月23日付房款总金额的30%，2015年2月31日付房款总金额的50%，需在2016年12月31日前付清房款，从双方约定之日起15日内不能付清房款，被告将按银行贷款利率三倍的利息支付给原告，如仍不能付清所欠房款和利息，原告有权收回房屋。被告于2013年12月23日向原告支付房款10000元，于2015年4月15日向原告支付房款20000元，于2015年3月24日向原告支付房款20000元，于2015年10月14日向原告支付房款10000元，至今尚欠原告房款126502元未予支付。另查明，原告2012年8月至2014年8月，原告均已自己的名义向哈巴河县地方税务局缴纳土地增值税、印花税、营业税、城建税、耕地占用税等税款。2014年6月至2016年8月，原告陆续与魏华等人签订了商品房买卖合同，出售哈巴河县塞外明珠小区房屋，并在哈巴河县房产管理所进行了登记备案。2016年12月26日哈巴河县塞外明珠小区6号楼进行了竣工验收备案。本院认为，本案争议焦点为1、原、被告于2015年1月5日签订的《塞外明珠小区阁楼买卖合同》是否合法有效；2、原、被告2015年1月5日签订的《塞外明珠小区阁楼买卖合同》是否符合解除合同的条件。关于争议焦点1、原、被告于2015年1月5日签订的《塞外明珠小区阁楼买卖合同》是否合法有效。根据2011年10月18日哈巴河县塞外明珠住宅项目开发发起人马彦海与青河县华建房地产开发有限公司法定代表人龚直华签订的关于哈巴河县塞外明珠住宅项目合作开发事宜的协议书的内容来看，该协议书系双方订立的提供土地使用权、资金等作为共同出资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。协议中约定原告全权负责哈巴河县塞外明珠住宅项目开发事宜。同时，根据2015年6月4日，马彦海与龚直华签订哈巴河县塞外明珠小区房屋分配协议书的内容来看，哈巴河县塞外明珠住宅项目均由原告负责施工管理，且原告与他人签订的商品买卖合同均在哈巴河县房产管理所进行了登记备案，因此原告有权出售哈巴河县塞外明珠小区商品房、有权与他人订立商品房买卖合同。原、被告于2015年1月5日签订的《塞外明珠小区阁楼买卖合同》，未有导致合同无效的情形，且该合同是原、被告双方在自愿平等的前提下达成的一致意思表示，因此该合同合法有效。因此，对被告辩称原告主体不适格，以及原、被告双方签订的合同并非合法有效的合同的意见，本院不予采信。关于焦点2、原、被告2015年1月5日签订的《塞外明珠小区阁楼买卖合同》是否符合解除合同的条件。合同当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原、被告签订的《塞外明珠小区阁楼买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。第一，双方在合同中约定自双方约定之日起15日内不能付清房款，被告将按银行贷款利率三倍的利息支付给原告，如仍不能付清所欠房款和利息，原告有权收回该房屋。现因被告逾期交付房款超过15日，且至今仍未向原告付清所欠房款和利息，按照约定，原告有权收回房屋。第二，因被告逾期交付房款超过15日，至今仍未向原告付清所欠房款和利息，原告向被告主张解除合同，并向本院提起解除合同之诉，本院亦向被告送达了原告诉请解除合同的起诉状等法律文书，视为原告已向被告发出了合同解除的通知。综上，本院对原告主张解除原、被告双方签订的《塞外明珠小区阁楼买卖合同》的诉请，本院予以支持。对被告认为双方均已履行合同，根据合同约定，被告也只是要履行支付原告剩余房款的义务，原告不主张被告支付房款，而直接主张解除合同，违反法律的规定和双方的约定的意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告青河县华建房地产开发有限公司哈巴河县分公司与被告马成海于2015年1月5日签订的《塞外明珠小区阁楼买卖合同》。二、被告马成海于判决生效之日起十五日内将哈巴河县塞外明珠小区第6号楼东一单元601室、602室房屋返还原告青河县华建房地产开发有限公司哈巴河县分公司。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。案件受理费70元，减半收取35元，由被告马成海负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于阿勒泰地区中级人民法院。审判员　　李晓捷二〇一七年七月十六日书记员　　李婷婷来源：百度“”