（2016）粤1323民初3107号
裁判日期: 2017-07-16
公开日期: 2017-11-10
案件名称
赖海强,唐伟珍与惠东县益丰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
惠东县人民法院
所属地区
惠东县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赖海强,唐伟珍,惠东县益丰房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1323民初3107号原告：赖海强，男，1968年4月18日出生，汉族，广东省惠东县人，户籍地惠东县。原告：唐伟珍，女，1969年8月11日出生，汉族，广东省惠东县人，户籍地惠东县。上述原告共同委托诉讼代理人：李楠，广东圣和胜律师事务所律师。被告：惠东县益丰房地产开发有限公司，住所地惠东县平山吉惠花园。法定代表人：刘亦锋，总经理。委托诉讼代理人：钟春华，广东穗通律师事务所律师。原告赖海强、唐伟珍诉被告惠东县益丰房地产开发有限公司（以下简称益丰房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告赖海强、唐伟珍的共同委托诉讼代理人李楠、被告益丰房地产公司委托诉讼代理人钟春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赖海强、唐伟珍向本院提出诉讼请求：１、判令被告退还房款之外的乱收费合计元2400（其中：燃气管道安装费元；电视费400元，按揭费2000元）给原告。2、判令被告按合同履行的约定办理房屋产权证给原告。3、判令被告自违约之日起按中国人民银行规定的同期贷款利率支付延期办理房产证的违约金给原告，一直支付至被告为原告办好房产证之日止，现暂计为25839.33元；4、请求判令本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年6月29日，原告（购买人）与被告（出卖人）签订了惠东县蕉田泰园二路雅居花园D栋802号房购房合同《广东省商品房买卖合同》（见证据一），合同约定的购房建筑面积146.24平方米，套内面积122.64平方米，原告按约定支付了购房首期款142289元，银行按揭供款310000元，合计购房总款452289元；被告另外还收取了房价款之外的费用19434元，其中有：燃气管道安装费元，有线电视安装费400元，按揭费2000元，办证费3465元，契税款含白蚁防治费13569元（见证据二，收费收据）。现被告已经将房屋交付给原告使用。原告与被告签订的属于购买房屋合同，关于房屋买卖的价格和收费政府和有关部门有着明确的规定，规范正规的房地产开房商收取或代为收取的款项有：房款、契税、印花税、律师费、办证服务工本费。而在本案中,被告收取了燃气管道安装费、白蚁防治费、有线电视安装费、契税、按揭费、交易费、办证费、服务费等费用，在实际的收费中被告对不同的购房者收费的名目标准又不统一，这些收费中有一些明显属于巧立名目的乱收费，根据惠州市《关于规范我市新建商品房交易行为的通知》和惠州市物价局、建设局《关于规范我市管道燃气价格管理的通知》（见证据三,网络问政回复）的规定，新建商品房销售价格包括供水、供电、供气、有线电视、信报箱等配套设施的费用，不得在房价之外另行收取。被告向原告收取按揭费也属于不合理收费，按揭贷款属于银行与原告之间的平等主体之间的事，原告并没有看到过银行要收取什么按揭费用的相关凭据。至于被告收取原告的交易费也属于乱收费，原告与被告属于平等主体之间的买卖关系，被告作为开发商利有自身的优势巧立名目乱收费，属于霸王行为，如果说交易费是交给政府的，原告也从来没有见过相关的收费凭据。综上所述，原告认为契税、办证费或服务费、工本费被告可以收取或代收，以及白蚁防治费被告可以协商收取外，其他燃气管道安装费、有线电视安装费、按揭费、交易费属于乱收费，被告应退还乱收的费用2400元给原告。原告与被告签订了购房合同后，依合同第十五条的约定原告自愿委托被告办理房屋产权证，原告应按政府相关部门规定交纳办证费及契税后，被告人给予给理房屋办理产权证，并约定在正常情况下，出卖方应在买受人交纳办证费用及个人有效证件和所需资料费用（包括交付契税、办证费，服务费）之日起12月内为买受人办理好房屋产权证，逾期，出卖人按买受人已付房价的银行同期活期存款利息，自逾期之日起按日计算违约金给买受人。原告认为虽然，在《广东省商品房买卖合同》中双方约定按照出卖人按买受人已付房价的银行同期活期存款利息，自逾期之日起按日计算违约金给买受人，但原告认为：首先，被告出卖给原告的房子是现楼，被告对自已出卖的房子能否办理房产证十分清楚，被告明显在属于知道自已的房子存在瘕疵一时无法办理房产证的情况下，隐瞒事实，诱导原告购买房子，至今仍没有为原告办理房产证作出任何实质性的行动（见证据四，《关于（司法建议书）的复函》）。其次，被告多次瞒骗银行和业主，多次向银行和业主作出能尽快办理房屋产权证的虚假承诺（见证据五，回复书、复函以及承诺书），给原告造成了极大的精神上损害，第三，被告提供的合同属于格式合同，在合同中有关承担违约的条款显失公平，原告拖欠被告的款项就按每天万分之三向被告支付违约金，被告违约就只按银行的同期存款利率向原告支付违约金，这样的约定显失公平。为了给具有严重欺诈性的被告予以惩罚，原告要求被告按银行同期贷款的利率计算违约金支付给原告。原告购房的总款452289元，逾期期间为2015年7月10日起至2016年9月21日起诉之日，共计违约439天（现暂计至起诉之日止，实际金额计至以实际办妥房产证之日止），暂定请求法院判令被告支付违约金25839.33元给原告。综上所述，除了原告强烈要求被告退回不合理的收费和支付迟延办理房产证的违约金给原告外，原告强烈要求合议庭查明本案的事实，判令被告人尽快办妥房屋的产权证给原告。被告益丰房地产公司辩称：1、不存在乱收费的问题，所谓的乱收费一般是指政府部门利用权力对行政管理相对人强行收取的不合理费用，本案与原被告是平等的民事主体关系，不存在被告强制原告索取其他费用的权利和条件。本案涉及的煤气管道安装费3300元，并不属于房价范围内，原告提供的政府的答复，指的是燃气管道开户费，安装费是双方同意的，不存在被告欺骗、诱惑、威胁要求原告缴纳该笔费用。按揭费是属于办理按揭交给相关部门的费用，不属于被告所有。2、办理房产问题，因政府消极行为，没有及时进行验收，造成了无法向房管部门提交竣工验收备案表。造成没有初始登记，故而没有将产权转移登记到原告的名下。但转移登记的条件一经成熟，就可以马上过户到原告的名下。所以原告诉请被告办理房屋过户手续是没有意义的。3、关于违约金。首先，被告不存在违约，因为办理房产证事宜是双方的委托合同关系，如因政策的原因，作为受委托人的被告无法按照约定的时间，办理好委托事项，是被告无法预见和抗拒的。所以在办证的问题上，被告不存在违约的事实。关于办证的违约责任规定，是不合理，不公正的，按照正常的情况。其次，受委托人没有完成委托人委托的事项是不用承担违约责任的，如果对委托人造成了损失，就要赔偿损失，那在本案当中，原告已经在使用房屋，房产证件一时没有办理到，没有给原告造成实际的损失。再次，关于违约金的计算方式，不公平、不合理，因为合同约定按照“买受人已交房款的银行同期活期利率”计算，违反法律关于违约金的本质规定，故而双方的约定是无效的。所以原告按照无效的约定来计算违约金，且高达2万多元，原告按照银行同期贷款利率计算违约金，不符合双方的有关违约金的规定和法律规定。同时，违约金应该是一次性支付，不能按照连续性来计算。综上，被告认为原告的诉请在事实和法律上没有依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告没有提供因为延迟办理房产证造成损失的证据，而其诉请的违约金远远高于其实际损失，请求法院降低违约金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对事实认定如下：被告益丰房地产公司为有限责任公司（自然人独资），成立于2007年11月19日，经营范围：房地产开发，房地产中介服务，物业管理。原告赖海强、唐伟珍夫妻关系，双方于1991年1月16日登记结婚。两原告向被告益丰房地产公司认购被告开发的位于惠东县××二路××房。2014年6月29日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订编号为0064544的《广东省商品房买卖合同》，约定：“第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于平山泰园××、编号为惠东国用（2009）第010987号、惠东国用（2009）第010942号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为惠东县房产管理局，商品房预售许可证号为惠东房预许字第2009015号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第D幢8层02号房。该商品房的用途为住宅，属钢筋混泥土结构，层高为3米，建筑层数地上17层，地下1层。该商品房阳台非封闭式的2个。该商品房合同约定建筑面积共146.24平方米，其中，套内建筑面积122.64平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.6平方米……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房总金额（人民币）肆拾伍万贰仟贰佰捌拾玖元整……3、其他方式银行按揭付款方式：在签订合同时支付总房款的30%，70%余款由银行办理按揭。……第八条交付期限。出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人自愿委托出卖人办理房屋产权证，应按政府相关部门要求协助出卖人提供办证所需个人有效证件和相关资料，并按当地政府规定交纳办证费及契税后，出卖人给予代办房屋产权证，在正常情况下，出卖人应在买受人交纳办证费用及个人有效证件和所需资料之日起，12个月内为买受人办好房屋产权证，逾期，出卖人按买受人已付房价款的银行同期活期存款利息，自逾期之日起按日计算违约金给买受人……”。同日双方签订《商品房买卖合同书补充协议书》，约定“……二、如买受人在购房时需办理银行按揭贷款的，须委托出卖人办理《房屋所有产权》和《他项权利证》，办理上述证件的契税、办证费及银行按揭贷款所需费用由买受人在办理该业务时委托出卖人代收代缴给相关单位。……”合同签订后，原告赖海强、唐伟珍向被告益丰房地产公司支付首期房款142289元，剩余310000在银行办理按揭。2014年3月28日，原告交纳办证费3465元、契税13569元（含白蚁防治费）、有限电视报装费400元、加装不锈钢门2800元，可视门铃1200元给被告。同日，原告缴纳按揭费2000元给被告，被告出具加盖公章的收款收据，注明以上费用多退少补。被告至今仍未办理上述商品房的房地产权证。2016年9月26日，原告提起诉讼，提出上述诉讼请求。被告诉请燃气管道安装费，但未提供证据证明已向被告缴交该费用。本院于2016年11月30日去函惠东县房产管理局，咨询“涉案房屋办证材料是否齐全？2、上述涉案房屋目前能否办理房屋所有权证？”惠东县房产管理局于2016年12月27日复函：“截至目前，我局暂未收到有关雅居花园商住楼申请房屋所有权首次登记的相关材料。因涉案房屋未办理房屋所有权首次登记，故无法将房产转移到业主名下、办理《不动产权证书》。”本院认为：被告益丰房地产公司具备房地产开发资质，取得房屋预售许可证明，原告赖海强、唐伟珍向被告认购位于惠××县××二路××房，并签订《广东省商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自义务。关于燃气管道安装费、有限电视报装费，根据广东省物价局《关于规范我省管道燃气价格管理的通知》（粤价【2006】297号）和惠州市《关于进一步规范新建商品房交易价格行为的通知》的精神，文件规定停止收取的是管道燃气的开户费用，并非指燃气管道安装费用，且原告未能举证证明有向被告交纳该笔费用，应当承担举证不能的法律后果；新建商品房销售价格包括有线电视等基础设施和共用配套设施的建设费用，并不是指各用户的报装费，而被告收取的是有线电视报装费，不违反相关规定。两原告申请退回该两项费用，无法律依据，本院不予支持。关于按揭费，根据原、被告在合同补充协议的约定，买受人即原告委托出卖人即被告办理按揭手续，相关银行按揭贷款所需费用由买受人委托出卖人代缴。因被告已按约定办理好原告的按揭贷款手续，该笔费用已实际支付，故原告诉请退回按揭费，无事实依据，本院不予支持。至于上述费用是否不足支付或超出实际费用，原告可待双方结算后按照“多退少补”另行主张。关于涉案房屋能否办理房地产权证的问题。根据惠东县房产管理局于2016年12月27日作出的复函：“截至目前，我局暂未收到有关雅居花园商住楼申请房屋所有权首次登记的相关材料。因涉案房屋未办理房屋所有权首次登记，故无法将房产转移到业主名下、办理《不动产权证书》。”，故原告诉请被告办理房地产权证，可待上述条件成就后，由原、被告双方到相关部门办理。本案不作处理。关于被告益丰房地产公司是否承担违约责任的问题。原告按约定支付首期房款及余款办理银行按揭，已履行付款义务。被告交付了房屋给原告使用。原告于2014年3月28日交纳按办证费给被告。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定，涉案房屋至今未办理房产证，是因为被告未向惠东县房产管理局申请办理涉案房屋的初始登记，未取得《商品房屋产权权属证明书》。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，因被告未按合同约定期限办理房地产权证，构成违约，故原告诉请被告办理房地产权证并支付违约金，理由充分，本院予以支持。逾期办证违约金应自原告交纳办证费用及个人有效证件和所需资料之日起12个月内即2015年3月29日起算，因原告取得认购房屋的房地产权证的时间不确定，故违约金以已付房价款452289元为本金按银行同期活期存款利率的标准暂计至本判决生效之日止为宜。综上，原告赖海清、唐伟珍的诉请及被告益丰房地产公司的辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠东县益丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内给付原告赖海强、唐伟珍逾期办证的违约金（以已付房款452289元为基数，按银行同期活期存款利率的标准计付，自2015年3月29日起计至本判决生效之日止）。二、驳回原告赖海强、唐伟珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费505元（原告赖海强、唐伟珍已预交），由被告惠东县益丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 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