（2017）内0105民初935号
裁判日期: 2017-07-16
公开日期: 2017-10-26
案件名称
郝根其与呼和浩特市天府房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
呼和浩特市赛罕区人民法院
所属地区
呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郝根其,呼和浩特市天府房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
呼和浩特市赛罕区人民法院民 事 判 决 书（2017）内0105民初935号原告：郝根其，无固定职业，住呼和浩特市清水河县。委托诉讼代理人：王天罡，内蒙誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾艳，内蒙誉昊律师事务所律师。被告：呼和浩特市天府房地产开发有限公司。法定代表人：张洋，总经理。委托诉讼代理人：吴彩君，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。原告郝根其与被告呼和浩特市天府房地产开发有限公司（以下简称天府房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案后，依法适用简易程序，于2016年3月1日公开开庭进行了审理。原告郝根其的委托诉讼代理人王天罡、曾艳，被告天府房地产的委托诉讼代理人吴彩君到庭参加诉讼。后本院依法将本案转为普通程序，于2017年6月28日公开开庭进行了审理，原告郝根其的委托诉讼代理人王天罡，被告天府房地产的委托诉讼代理人吴彩君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝根其向本院提出诉讼请求：1.确认《在建房屋认购协议书》有效；2.判令被告继续履行《在建房屋认购协议书》，与原告签订正式的《商品房买卖合同》，并交付房屋，办理房屋权属证书；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月17日，原、被告双方签订《在建房屋订购协议书》，原告以人民币4,102,500元购买被告开发的坐落于×××的连体商业房。原告按照协议约定一次性向被告支付购房款4,102,500元，被告向原告出具收据一张。现涉案房屋已经向其他业主进行交付，但被告还未与原告签订正式的《商品房买卖合同》，同时拒绝向原告交付房屋及办理房屋权属证书，经原告多次主张，均被拒绝。为维护原告合法权益提起诉讼，望依法支持原告诉讼请求。天府房地产辩称，原、被告不存在真实的房屋买卖法律关系，《在建房屋订购协议书》不具有继续履行的基础。该协议形成过程为：2013年6月，被告的施工方曹钰因资金短缺，同被告商议以房屋抵顶工程款，将房屋出售获得资金以继续施工。后被告与曹钰商定，如果曹钰将房屋出售取得房款，就将涉案房屋抵顶工程款。之后，曹钰联系到薛龙慧，薛龙慧表示有能力购买房屋，提出要求曹钰说服被告，让被告与其指定的原告郝根其签定协议。被告为帮助曹钰缓解资金紧张的现状，使工程顺利进行，同意了薛龙慧的要求。2013年6月13日，被告向原告出具了收据；2013年6月17日，被告与原告签订了《在建房屋订购协议书》。履行完上述手续后，薛龙慧在2013年6月27日向被告出具了《承诺书》，承诺在一个月之内将400万元打入被告指定的曹钰的账户里，另外口头承诺无息出借给曹钰200万元借款。但薛龙慧并未按承诺打款，因此，被告也未将房屋交付于原告。本案中，薛龙慧未按承诺打款，原告更未向被告支付过任何款项，被告也未收到过任何人以任何方式支付的房款，故被告不可能向原告交付房屋。原告未支付房款的先期违约行为导致《在建房屋订购协议书》并未实际履行，原告提出的诉讼请求没有事实及法律依据，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月13日，被告出具收据一张，载明收到原告郝根其购房款4,102,500元，收款人为陈智华，盖有被告财务专用章。2013年6月17日，被告天府房地产（甲方）与原告郝根其（乙方）签订《在建房屋订购协议书》一份，第一条约定，订购的在建房屋位于×××连体商业房，建筑面积273.5平方米；订购单价每平米15,000元，房屋总价款4,102,500元。第二条约定，付款方式为一次性付清。第三条第二款约定，在甲方获得项目《商品房预售许可证》后，甲方与实际购买人签署《商品房买卖合同》，本协议自动作废。2013年6月20日，薛龙慧（甲方）与郝根其、张喜乐、王付乐、李英俊签订《债务偿还协议》一份，载明甲方欠乙方466.7万元，其中包括郝根其265万元、张喜乐89万元、王付乐77.7万元、李英俊35万元，经协商就债务偿还达成协议。第一条约定，甲方用位于×××连体商业房，建筑面积273.5平米，单价15,000元/平米，总价4,102,500元的房产一处来抵偿此笔债务，相互抵偿结清，差额部分互不找补。第二条约定，甲方保证乙方能够顺利办理该项房产的各项产权，不得有任何影响和阻碍乙方办理行使该房产所有权和处置权的事情，否则，该抵偿协议自动作废，甲方无条件偿还所欠乙方的466.7万元欠款，及相应的利息及费用。被告提供薛龙慧于2013年6月27日向被告出具《承诺书》一份，载明：为帮助承建方曹钰资金周转，现购买被告作为抵顶曹钰承建工程款的，目前无任何手续的商铺二套（以400万元打折购买合同价款为893万元的两套商铺），商铺房号为×××（总建筑面积约595.34平方米/15,000元）。承诺将购房款400万元在一个月内分批打入被告指定的曹钰账户内。原告对该证据不予认可。本院认为，该证据能够印证被告将包括本案所涉房屋在内的两套商铺抵顶给曹钰，曹钰将两套商铺出售给薛龙慧的事实。被告申请陈智华、张建威、曹钰三人出庭作证。根据证人证言及双方当事人陈述，本院认定事实如下：曹钰为被告在交通小区相关工程的施工方，因施工过程中存在资金问题，被告将包括本案所涉房屋在内的二套商铺抵顶给曹钰，曹钰将商铺两套出售给薛龙慧，薛龙慧为偿还其欠郝根其等人的债务，要求被告将本案所涉房屋的手续办至郝根其名下，故被告与原告郝根奇签订了《在建房屋订购协议书》。被告及证人均称，现曹钰与被告之间未进行工程款结算，曹钰亦未收到薛龙慧应支付的400万元购房款。本院认为，原、被告签订《在建房屋订购协议书》的过程为：被告将本案所涉房屋抵顶给曹钰，曹钰出售给薛龙慧，薛龙慧将本案所涉房屋抵顶给原告、张喜乐、王付乐、李英俊四人，被告直接与原告郝根奇签订协议。被告将房屋抵顶给曹钰以支付部分工程款，双方为债权债务法律关系；曹钰与薛龙慧为房屋买卖法律关系；薛龙慧将房屋抵顶给原告等四人以抵偿其所欠债务，为债权债务法律关系。现原告主张协议有效并要求被告履行协议，应以上述法律关系中的权利义务明确，且义务均已履行完毕为前提。但被告与曹钰未进行工程款结算，债权债务尚不明确；曹钰称其尚未收到薛龙慧应付的购房款，原告亦未能举证证明薛龙慧已支付购房款；薛龙慧将房屋抵顶给原告等四人，但被告仅与原告签订协议，原告亦未举证证明其他三人认可原告单独签订协议的行为。故原、被告签订的《在建房屋订购协议书》依法成立，但并未生效。根据《债务偿还协议》第二条之约定，原告郝根其对薛龙慧的债权，可以另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告郝根其的诉讼请求。案件受理费200元（原告已预交），由原告郝根奇负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 康文颖代理审判员 冯一凡人民陪审员 王凤祯二〇一七年七月十六日书 记 员 张莉媛 微信公众号“”