（2016）粤1323民初3158号
裁判日期: 2017-07-16
公开日期: 2017-11-10
案件名称
罗远达与惠东县益丰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
惠东县人民法院
所属地区
惠东县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗远达,惠东县益丰房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1323民初3158号原告：罗远达，男，1978年6月23日出生，汉族，广东省惠东县人，户籍地惠东县。委托诉讼代理人：李楠，广东圣和胜律师事务所律师。被告：惠东县益丰房地产开发有限公司，住所地惠东县平山吉惠花园。法定代表人：刘亦锋，总经理。委托诉讼代理人：钟春华，广东穗通律师事务所律师。原告罗远达诉被告惠东县益丰房地产开发有限公司（以下简称益丰房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告罗远达的委托诉讼代理人李楠、被告益丰房地产公司委托诉讼代理人钟春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗远达向本院提出诉讼请求：１、判令被告退还房款之外的乱收费合计50336元（包括交易费14336元，办证费34000元,按揭费2000元）给原告。2、判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年8月6日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了惠东县泰园二路雅居花园C栋302号房购房合同《广东省商品房买卖合同》（见证据一），合同约定的购房建筑面积145.61平方米，套内面积122.64平方米，原告按约定支付了购房首期款138000元，银行按揭供款310000元，合计购房总款448000元；被告另外还收取了房价款之外的费用68786元,其中：燃气管道安装费元3300元；白蚁防治费1310元；有线电视报装费400元，交易费14336元，契税款13440元,办证费34000元，按揭费2000元（见证据二，收费收据）。现被告已经将房屋交付给原告使用。原告与被告签订的属于购买房屋合同，关于房屋买卖的价格和收费政府和有关部门有着明确的规定，规范正规的房地产开房商收取或代为收取的款项有：房款、契税、印花税、律师费、办证服务工本费。而在本案中,被告收取了燃气管道安装费、白蚁防治费、有线电视安装费、契税、按揭费、交易费、办证费、服务费等费用，在实际的收费中被告对不同的购房者收费的名目标准又不统一，这些收费中有一些明显属于巧立名目的乱收费，根据惠州市《关于规范我市新建商品房交易行为的通知》和惠州市物价局、建设局《关于规范我市管道燃气价格管理的通知》（见证据三,网络问政回复）的规定，新建商品房销售价格包括供水、供电、供气、有线电视、信报箱等配套设施的费用，不得在房价之外另行收取。被告向原告收取按揭费也属于不合理收费，按揭贷款属于银行与原告之间的平等主体之间的事，原告并没有看到过银行要收取什么按揭费用的相关凭据。至于被告收取原告的交易费也属于乱收费，原告与被告属于平等主体之间的买卖关系，被告作为开发商利有自身的优势巧立名目乱收费，属于霸王行为，如果说交易费是交给政府的，原告也从来没有见过相关的收费凭据。综上所述，原告认为契税、办证费或服务费、工本费被告可以收取或代收，以及白蚁防治费被告可以协商收取外，其他按揭费、交易费、办证费属于乱收费，被告应退还乱收的费用50336元给原告。原告曾经就被告迟延代办房产证，而要求被告迅速代办房产证和承担违约责任，以及要求被告退还乱收取原告的燃气管道安装费、白蚁防治费、有线电视安装费向惠东县人民法院提起诉讼，现案件已经到了惠州中级人民法院进行二审。现经过原告的认真分析和思考，原告认为被告向原告收取的按揭费和交易费同样属于乱收费，原告只好另外向人民法院提起诉讼，要求被告退还按揭费和办证费给原告。综上所述，现原告强烈要求被告退回不合理的收费给原告，原告希望人民法院查明本案的事实，依法照准原告的诉讼请求。被告益丰房地产公司辩称：不存在乱收费的问题，所谓的乱收费一般是指政府部门利用权力对行政管理相对人强行收取的不合理费用，本案与原被告是平等的民事主体关系，不存在被告强制原告索取其他费用的权利和条件。本案涉及的交易费、办证费、按揭费，是被告代为收取交给相关部门，多退少补，尚未结算，并不属于房价范围内，也不属于乱收费，不存在被告欺骗、诱惑、威胁要求原告缴纳该笔费用。被告认为原告的诉请在事实和法律上没有依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对事实认定如下：被告益丰房地产公司为有限责任公司（自然人独资），成立于2007年11月19日，经营范围：房地产开发，房地产中介服务，物业管理。原告罗远达向被告益丰房地产公司认购被告开发的位于惠东县××二路××房。原告作为买受人与被告作为出卖人签订编号为0020762的《广东省商品房买卖合同》，约定：“第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于平山泰园××、编号为惠东国用（2009）第010987号、惠东国用（2009）第010942号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为惠东县房产管理局，商品房预售许可证号为惠东房预许字第2009015号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第C幢3层302号房。该商品房的用途为住宅，属钢筋混泥土结构，层高为3米，建筑层数地上17层，地下1层。该商品房阳台非封闭式的2个。该商品房合同约定建筑面积共145.61平方米，其中，套内建筑面积122.64平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.97平方米……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房总金额（人民币）肆拾肆万捌仟元整。……第八条交付期限。出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人自愿委托出卖人办理房屋产权证，应按政府相关部门要求协助出卖人提供办证所需个人有效证件和相关资料，并按当地政府规定交纳办证费及契税后，出卖人给予代办房屋产权证，在正常情况下，出卖人应在买受人交纳办证费用及个人有效证件和所需资料之日起，12个月内为买受人办好房屋产权证，逾期，出卖人按买受人已付房价款的银行同期活期存款利息，自逾期之日起按日计算违约金给买受人……”。双方未写明签定时间。同时双方签订《商品房买卖合同书补充协议书》，约定“……二、如买受人在购房时需办理银行按揭贷款的，须委托出卖人办理《房屋所有产权》和《他项权利证》，办理上述证件的契税、办证费及银行按揭贷款所需费用由买受人在办理该业务时委托出卖人代收代缴给相关单位。……”合同签订后，原告罗远达向被告益丰房地产公司支付首期138000元房款，其余310000在银行办理按揭。2012年6月27日，原告向被告交纳按揭费2000元，契税13440元，交易费14336元，房屋登记、工本费、服务费630元等“办证费”共28406元，被告出具加盖公章的收款收据，注明以上费用多退少补。同日，原告交纳燃气管道费3300元、有线电视报装费400元、加装不锈钢入户门2800元，可视门铃1200元给被告。原告罗远达提供盖有惠东县益丰房地产开发有限公司公章内容为“收到罗远达购买C栋302号房现金办证费10000”的收据；提供惠东县益丰房地产开发有限公司财务专用章内容为“预收罗远达购买C栋302号房办证费24000元（贰万肆仟元正）”的收据，主张办证费34000元，被告对该两张收据有异议称需要核实，但至今仍未提供说明或未提供相反证据。被告至今仍未办理上述商品房的房地产权证。2016年10月13日，原告提起诉讼，提出上述诉讼请求。本院于2016年11月30日去函惠东县房产管理局，咨询“涉案房屋办证材料是否齐全？2、上述涉案房屋目前能否办理房屋所有权证？”惠东县房产管理局于2016年12月27日复函：“截至目前，我局暂未收到有关雅居花园商住楼申请房屋所有权首次登记的相关材料。因涉案房屋未办理房屋所有权首次登记，故无法将房产转移到业主名下、办理《不动产权证书》。”2017年4月28日，本院向被告益丰房地产公司送达告知书，要求其在收到告知书5个工作日内提交交易费收取的依据和标准，被告在收到告知书后，至今未向本院提交涉案交易费收取的依据和标准。2015年1月29日，原告罗远达就涉案房屋向本院起诉，请求退回不合理费用（白蚁防治费、电视安装费）、办理房屋产权证、逾期办证违约金，本院作出（2015）惠东法民一初字第407号民事判决，判决被告益丰房地产于本判决生效之日起5日内一次性给付原告罗远达逾期办证违约金（以已付房款448000元按同期活期存款利率的标准给付，自2013年6月28日起计自本判决确定之日止）。后被告益丰房地产公司提起上诉，2016年12月1日，惠州市中级人民法院作出（2016）粤13民初2590号民事判决：一、维持广东省惠东县人民法院（2015）惠东法民一初字第407号民事判决第二判项及诉讼费负担部分。二、变更广东省惠东县人民法院（2015）惠东法民一初字第407号民事判决第一判项为：上诉人惠东县益丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向被上诉人罗远达支付逾期办证违约金（以已付房款448000元按同期活期存款利率的标准给付，自2013年6月28日起计自本判决生效之日止）。本院认为：被告益丰房地产公司具备房地产开发资质，取得房屋预售许可证明，原告罗远达向被告认购位于惠××县××二路××房，并签订《广东省商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自义务。关于交易费，经查，法律法规并未规定开发商可收取“交易费”，且被告益丰房地产公司经本院合法告知，未提供其向原告收取交易费的合法依据，故原告诉请退回交易费14336元，本院予以支持。关于办证费，根据原告提供的票据，原告有向被告支付34000元办证费，被告益丰房地产公司虽有异议，但未能提供相反证据，故对原告诉请的34000元，本院予以支持。关于按揭费，根据原、被告在合同补充协议的约定，买受人即原告委托出卖人即被告办理按揭手续，相关银行按揭贷款所需费用由买受人委托出卖人代缴。因被告已按约定办理好原告的按揭贷款手续，该笔费用已实际支付，故原告诉请退回按揭费，无事实依据，本院不予支持。至于上述费用是否不足支付或超出实际费用，原告可待双方结算后按照“多退少补”另行主张。综上，原告罗远达的诉请及被告益丰房地产公司的辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠东县益丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内退还原告罗远达14336元交易费。二、被告惠东县益丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内退还原告罗远达34000元办证费。三、驳回原告罗远达的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1060元（原告已预交），由被告惠东县益丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长 罗晓燕审 判 员 黄新娣人民陪审员 柯容花二〇一七年七月十六日法官 助理 叶 璐书 记 员 李海燕 搜索“”