（2016）鄂0202民初2210号

裁判日期: 2017-07-15

公开日期: 2017-09-04

案件名称

原告柯金凤、叶辉与被告邹珺、周腾峰租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

黄石市黄石港区人民法院

所属地区

黄石市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

柯金凤,叶辉,邹珺,周腾峰

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条

全文

湖北省黄石市黄石港区人民法院民事判决书（2016）鄂0202民初2210号原告：柯金凤，无固定职业。原告：叶辉，无固定职业。委托诉讼代理人：柯善惠。委托诉讼代理人：柯生贵，黄石市西塞山区诚信法律服务所法律工作者。被告：邹珺，个体工商户。委托诉讼代理人：李贻学，湖北群力律师事务所律师��被告：周腾峰。原告柯金凤、叶辉与被告邹珺、周腾峰租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告柯金凤、叶辉的委托诉讼代理人柯生贵、被告邹珺及其委托诉讼代理人李贻学到庭参加诉讼，被告周腾峰经公告送达开庭传票无正当理由未到庭。本案缺席审理，现已审理终结。原告柯金凤、叶辉向本院提出诉讼请求：1、终止原、被告之间签订的租赁合同，由原告收回房屋（房屋装修、室内设施、消防设施等不得破坏并无偿归原告所有）；2、给付2015年3月1日至起诉之日止租金401193.41元；3、支付租金利息124212.77元；4、由被告方承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年2月16日，原、被告就黄石市黄石大道东方广场99号三、四楼北边商业用房签订��房屋租赁合同》。合同约定：1、原告方出租北边三、四楼房屋和一楼门厅给被告方，三、四楼房屋建筑面积1270平方米，一楼门厅建筑面积11平方米。房屋租赁税费由被告方承担；2、租期五年，从2014年2月16日至2019年2月15日；3、被告方每季提前15天向原告方缴纳租金一次，第二年（从2015年3月1日起）每月每平方米租金为20.69元，一楼门厅租金为60.83元，此后每年递增4%。以此类推；4、被告方退租时，附属物品、设施、装修及室内所有设施，不得收取任何费用，一并无偿转给原告方；5、被告方必须依约缴纳租金等费用，如拖欠十天，原告方有权提前终止合同，收回房屋，即该房屋装修、室内设施、消防设施等不得破坏并无偿归原告方，由被告方向原告方支付本年度租金等额的违约金，赔偿原告方的损失。合同签订后，被告方利用原告方的门厅及三、四楼房屋，经营黄石港区本色艺术宾馆。合同履行中，被告方未在付款期限内付款，原告方多次向被告方催缴租金，被告方拒不支付。此后，原告方为主张2014年3月1日至2015年2月28日的房租向本院起诉，本院判决被告方向原告方支付104447.20元租金。但被告方未能引以为戒，仍然拖欠2015、2016年租金。为维护自身合法权益，故原告诉至法院，望判如所请。被告邹珺辩称，1、原告方出租的一楼门厅面积已由被告方承租的三、四楼建筑公摊，原告方无权出租。原告方出租给被告方的三、四楼房产证记载房屋建筑面积各为635平方米，其中登记的套内面积557.90平方米，公摊面积共计为154.20平方米。该公摊面积包括了整幢建筑的公摊面积，且属于一房多租，如另一承租人吴都医药就曾因承租使用该面积被消防机构责令停止施工；2、原告方所诉欠付租金的数额不实。根据��赁合同的约定，原告方诉请被告方支付截止至2016年11月30日的租金671900.84元（含前述判决书确定给付的十万余元）。为履行合同，截止至2016年11月29日，被告方已向原告方支付租金560000元。扣除不应支付的22012.98元，原告方诉请的租金数额不实。自2016年12月起，被告方均按月向原告方支付30000元租金，每月超付2682.30元，以弥补起诉之前所欠租金。故被告方已尽力支付租金，并无拖欠之意；3、原告方将公摊的消防通道对外以门厅出租的行为是违反《消防法》第六十条的违法行为。合同约定，原告出租的房屋包括一楼公摊面积11平方米，同时合同确定该公摊面积以商业门厅名义收取高额租金。被告方因为使用该“门厅”时被消防部门认定为非法占用、堵塞、封闭疏散通道的行为，故依据《物权法》、《消防法》之规定，被告方请求法院判令该约定无效；4、原告方提出终止合同、收回房屋（房屋装修、室内设施、消防设施等无偿归原告所有）的诉求有恶意侵吞他人财产的嫌疑。被告方投资400余万元建设宾馆，房屋租赁合同正在执行期间原告方提出终止合同、收回房屋有恶意侵吞他人财产之嫌。依据《合同法》的规定，合同仅因履行期限届满终止，没有规定可提前终止，故原告方该诉求没有法律依据；5、原告方提出支付利息的诉求无合同或法律依据。综上，请求法院驳回原告方的不实诉请。被告周腾峰经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭，放弃了答辩及举证、质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告方提交的第三组证据材料10、11因系原告方自行制作，被告方并未予以认可，故本院不予采信；证据材料12为最高人民法院司法解释，该解释只能作为援引的对象，并不能证明本案事实，故本院认定该材料并非证据。对被告邹珺提交的第三组证据材料中的银行流水明细表证明向原告方汇款50000元、2015年4月15日中国银行客户回单证明向原告方汇款70000元，但上述款项本院已在（2015）鄂黄石港胜民初字第00094号民事判决中进行过抵扣，故对上述两证据本院不予采信，对其他证据予以采信。本院经审理认定事实如下：被告邹珺与被告周腾峰系个人合伙关系。2014年2月12日，二被告与原告柯金凤、叶辉签订《房屋租赁合同》，双方约定：二原告出租黄石市黄石大道1061号（现为黄石市黄石大道99号）东方广场三、四楼北面房屋给二被告，出租面积为三楼635平方米、四楼635平方米，��上面积合计1270平方米，一楼门厅面积为11平方米；租赁期限从2014年2月16日至2019年2月15日共计五年；第一年从2014年2月16日至2015年2月15日，租金按每月每平方米19.89元计算，此后每年递增4%，即租期第二年（2015年2月26日至2016年2月15日）三、四楼每月每平方米租金为20.63元。一楼公摊面积11平方米，第一年每月每平方米租金58.49元，此后每年4%递增，即第二年每月每平方米60.83元，以此类推。租金每三个月支付一次，先付后用，每次在使用前十五天支付租金。合同签订后，双方在合同尾页增加合同计租时间条款，约定该合同起租时间为2014年3月1日。此后因被告方未能按约支付租金，原告方于2015年5月8日诉至本院，经审理后本院作出（2015）鄂黄石港胜民初字第00094号民事判决，判令被告邹珺、周腾峰在抵扣2014年2月15日交纳的50000元租金、2015年4月15日交纳的70000元租��后，于判决生效后十五日内向原告柯金凤、叶辉支付租金104447.20元，并驳回了原告方的其他诉讼请求。被告邹珺不服一审判决，向湖北省黄石市中级人民法院提起上诉，经二审法院审理，于2016年4月27日作出（2016）鄂02民终30号民事判决，维持本院一审判决结果。此后被告邹珺履行了判决书确定的义务，但其后被告方又再次拖欠原告方租金，从2015年3月1日至起诉之日即2016年11月7日应向原告方缴纳的租金数额为555747.08元，但被告方仅向原告方支付租金320000元，余款未能支付，双方因此成诉。本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。双方争议焦点有以下几点：一、原告无权出租门厅11平方米的公摊面积，即使双方约定租赁该面积亦为无效约定的问题。本院认为，门厅11平方米系公摊面积已在租赁合同中明示，双方仍然就此进行了约定，该约定是双方真实意思表示。该约定并未违反法律禁止性效力性规定，且在已生效的（2015）鄂黄石港胜民初字第00094号民事判决书中进行认定，被告邹珺在该案审理过程中亦未提出异议，故本院认为该约定有效。对于被告邹珺抗辩称该门厅属于消防通道，不得被出租的观点，本院认为消防部门整改通知中仅仅是对堵塞、封闭、占用消防通道的行为提出整改意见，并未指明该通道系一楼被告方租用的门厅，故本院对被告邹珺的抗辩观点不予支持。对被告邹珺主张原告方将门厅重复租赁给多名承租人的观点，因其未提交充分证据予以证实，故本院不予支持；二、对于被告方支付租金数额问题。被告邹珺主张其已支付了560000元的观点，经本院审查，被告邹珺向本院提交的证据三中共有七张票据，其中2014年2月15日交纳的50000元租金、2015年4月15日交纳的70000元租金已在（2015）鄂黄石港胜民初字第00094号民事判决中进行抵扣，另五笔共计320000元，故被告方从2015年3月1日至2016年11月29日共计交纳租金320000元。但其从2015年3月1日至起诉之日即2016年11月7日应向原告方缴纳的租金数额为555747.08元，拖欠原告方租金数额为235747.08元。依据《合同法》规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本院在（2015）鄂黄石港胜民初字第00094号民事案件中已就被告方拖欠租金的行为进行判决并已生效，但被告方在履行判决确定的义务后继续拖欠租金，且拖欠金额达到应缴租金数额的42.42%，依据合同约定及法律规定，本院对原告方请求解除其与被告邹珺、周腾峰于2014年2月12日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持，被告方应于本判决��效后三十日内向原告返还租赁房屋，对于房屋装修部分，因双方在合同中已有约定，故应按照合同约定履行。对原告方主张被告方支付2015年3月1日至2016年11月7日租金401193.41元的诉讼请求，经本院核算被告方应支付的租金为235747.08元，故本院对该数额予以支持，对超过部分不予支持。对原告方主张支付租金利息124212.77元的诉讼请求，本院认为原告实际主张为延迟支付租金的违约金，但主张的数额过高，参照人民银行贷款年利率，对于原告方主张被告方以未支付租金为基数，按照年利率6%支付从2016年11月8日至租金支付完毕之日止的违约金的诉讼请求本院予以支持，对超过部分不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：1、解除原告柯金凤、叶辉与被告邹珺、周腾峰于2014年2月12日签订的《房屋租赁合同》，被告邹珺、周腾峰于本判决生效后三十日内将其租赁的黄石市黄石大道99号东方广场一楼门厅及三、四楼北面共计1281平方米房屋返还原告柯金凤、叶辉；2、被告邹珺、周腾峰于本判决生效后十五日内连带向原告柯金凤、叶辉支付拖欠的截止至2016年11月7日的租金235747.08元，并以未支付租金为基数，按照年利率6%支付从2016年11月8日至租金支付完毕之日止的违约金；3、驳回原告柯金凤、叶辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9054元、诉讼保全费3147元、公告费560元，由被告邹珺、周腾峰连带负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审　判　长　黄　镔人民陪审员　熊　丰人民陪审员　傅靖宏二〇一七年七月十五日书　记　员　邝慧敏来源：百度“”