（2017）鄂0506民初982号
裁判日期: 2017-07-15
公开日期: 2017-12-01
案件名称
蔡雯倩与宜昌龙泉旅游发展有限公司、宜昌宏信房地产有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
宜昌市夷陵区人民法院
所属地区
宜昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蔡雯倩,宜昌龙泉旅游发展有限公司,宜昌宏信房地产有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0506民初982号原告：蔡雯倩，女，1994年9月29日出生，汉族，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：王军荣、杨琳，湖北三峡律师事务所律师，特别授权。被告：宜昌龙泉旅游发展有限公司（以下简称龙泉旅游公司），统一社会信用代码9142050634396730A，住所地宜昌市夷陵区龙泉镇龙镇村6组。法定代表人：蔡宏柱，龙泉旅游公司董事长。委托诉讼代理人：熊少杰，男，1988年4月22日出生，汉族，龙泉旅游公司员工，住广西自治区柳州市柳南区，一般授权。被告：宜昌宏信房地产有限公司（以下简称宏信房地产公司），统一社会信用代码914205067570097873，住所地宜昌市夷陵区夷陵大道金凤朝阳1-202号。法定代表人：谢永信，宏信房地产公司经理。委托诉讼代理人：黎明，湖北前锋律师事务所律师，特别授权。原告蔡倩雯与被告龙泉旅游公司、宏信房地产公司商品房买卖合同纠纷一案，2017年4月14日本院受理立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡倩雯的委托诉讼代理人王军荣、杨琳，被告龙泉旅游公司法定代表人蔡宏柱的委托诉讼代理人熊少杰，被告宏信房地产公司法定代表人谢永信的委托诉讼代理人黎明到庭参加了诉讼。双方当事人要求一个月时间庭外和解，期限届满未能达成协议。本案现已审理终结。原告蔡雯倩向本院提出如下诉讼请求：1、确认其与被告商品房买卖合同无效，二被告返还购房订金231480元；2、二被告赔偿损失231480元；3、二被告赔偿装修费8万元。事实和理由：2015年7月，被告宏信房地产公司开发的龙泉铺正式发售，由被告龙泉旅游公司负责营销。其根据被告龙泉旅游公司的销售广告，于同年7月22日在被告龙泉旅游公司购买了龙泉铺鳞甲街16-10、16-11号商铺，并按被告龙泉旅游公司要求支付购房订金231480元。当月，被告龙泉旅游公司交房后，其出资8万元对商铺进行了装修。二被告承诺随后即可签订正式购房合同，办理产权登记手续，且还可享受相关优惠。其支付购房订金到现在两年之久，二被告仍未能与之签订正式合同，也未能办理产权登记手续，被告承诺优惠内容也未落实。事后了解，二被告至今未能办理房屋预售许可，没有取得售房资格，不能完成所售商铺产权登记承诺。故原告向本院提起诉讼。被告龙泉旅游公司辩称，其不是房屋买卖的相对方，原告称在其处购买龙泉铺鳞甲街16-10、16-11号商铺不属实，请驳回原告的诉讼请求。被告宏信房地产公司辩称，其没有与原告签订买卖合同，也没有收取原告的购房订金，原告所诉与其没有法律上的关系。原告主张的各项损失没有依据，请驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予确认。双方当事人有争议的事实有以下几方面：（一）“龙泉铺”与二被告之间的关系。原告主张“龙泉铺”是由被告宏信房地产开发，由被告龙泉旅游公司负责招商、销售，提供了被告龙泉旅游公司出具的购房订金收据、印发的招商和销售商铺广告。被告龙泉旅游公司质证认为，上述证据的真实性没有异议，但收据不能证实是原告购买商铺交纳的订金，其职责是负责龙泉商铺的物业服务管理。被告宏信房地产公司质证认为，上述证据的真实性无异议，但与其无关；不清楚“龙泉铺”的开发商是谁。本院为了查清双方争议的事实，依职权向宜昌市规划局夷陵分局调取了“龙泉铺”相关行政许可。证实“龙泉铺”在规划部门备案的工程名称是宜昌龙泉集镇临河路特色文化街A-H共38栋建筑，建设单位宏信房地产公司，用地性质商业。2014年10月13日，被告宏信房地产公司取得规划许可（用地规划和建设工程规划），2015年11月26日完成了建设工程规划验收。原告提供的收据明确载明了订金，并注明了商铺号鳞甲街16-10、16-11，结合本院依职权调取的证据，认可原告所陈述的该部分事实。被告龙泉旅游公司抗辩称不是收取的购房订金，与事实不符，本院不予采信。（二）原告所主张的商品房买卖合同是否成立，合同相对方是谁？原告主张其是鳞甲街16-10、16-11号商铺的购买人，被告龙泉旅游公司是该龙泉商铺的销售人，双方虽然没有签订房屋买卖合同，但是其提供被告龙泉旅游公司招商广告、购商铺订金、《商铺物业管理合同》、《商户入住手册》、《装修合同》及预算表、短信转账记录可以证实，其与被告龙泉旅游公司成立了商品房买卖合同民事关系。被告龙泉旅游公司质证认为，上述证据的真实性没有异议，但不能证明其与原告成立了有关鳞甲街16-10、16-11号商铺的买卖关系。被告宏信房地产公司质证认为，与其无关。本院认为，被告龙泉旅游公司印发的“龙泉铺”招商销售广告虽系要约邀请，但是广告中关于商铺销售政策能够确定所售商铺的范围、商铺的价格，对订立商铺买卖合同有重大影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，应当视为要约。原告根据该销售政策在2015年7月1日至9月30日期间订购一楼商铺，按销售政策确定的8000元/平方米交纳订金231480元的行为属于承诺。虽然双方一直没有签订商品房买卖合同，但是原告所购商铺明确，即鳞甲街16-10号和16-11号两个商铺；商铺面积确定，即鳞甲街16-10号为36.79平方米、16-11号为21.08平方米，合计57.87平方米；合同价款确定，即462960元（57.87平方米×8000元/平方米），与原告陈述订金为购房款的50%，即231480元相互吻合；鳞甲街16-10号和16-11号两个商铺已经交付给原告，原告不仅与被告龙泉旅游公司签订了《物业管理合同》，而且还进行了装修。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立”的规定，原告与被告龙泉旅游公司关于鳞甲街16-10号和16-11号两个商铺的买卖合同成立。原告是该商铺的买受人，被告龙泉旅游公司是出卖人。（三）原告主张装修损失8万元的证据是否充分。原告要求二被告赔偿装修损失8万元，提供了一份《装修合同》、装饰设计预算表、支付装修款的短信记录及相应的银行流水。被告龙泉旅游公司质证认为，不清楚原告是否装修。被告宏信房地产公司质证认为，真实性无法核实。本院认为，被告龙泉旅游公司既是“龙泉铺”的销售者，又与原告签订了《商铺物业管理合同》，并向原告发放了《商户入驻经营手册》。该手册专门有对物业装修进行管理的规定。原告是否对所购买的商铺进行了装修，对被告龙泉旅游公司和被告宏信房地产公司而言是很容易确定的事实，其在庭审中对原告的装修行为以“不清楚”进行抗辩，视为对原告的主张放弃提供反证的权利。二被告未能提供反证，且原告提供的上述证据可以相互印证，本院应予认定。据此，认定如下事实：原告在2015年12月10日以全包形式与刘立华签订了一份关于位于鳞甲街173号、175号（商铺号16-10、16-11）的《装修合同》，房型为门面、面积57.87平方米、工程价款6万元。刘立华根据原告的装修内容要求，编制了预算表。合同签订后，刘立华进场施工。原告自2015年12月9日起至2016年1月27日分10次通过银行转账方式向刘立华支付装修款5万元。（四）“龙泉铺”商铺销售涉及的相关行政许可。庭审中，本院要求二被告提供“龙泉铺”销售所涉及的相关行政许可，二被告均以不清楚为由拒不提供。为查清案件事实，本院依职权向规划、房管等行政部门调查核实，被告宏信房地产公司开发的宜昌龙泉集镇临河路特色文化街（又称龙泉古镇）没有在房管行政机关办理商品房预售许可，因没有进行全面竣工验收，未办理产权登记手续，不具备现房销售条件。本院认为，被告龙泉旅游公司既没有提供证据证明有被告宏信房地产公司委托其销售“龙泉铺”龙泉商铺的授权，且工商登记也没有从事房地产销售的经营范围，更没有取得商品房预售许可、不具备现房销售条件的情况下，与原告签订关于鳞甲街16-10号、16-11号两个商铺的买卖合同虽然成立，但是因违反《商品房销售理办法》有关规定而无效。加之庭外和解期间，二被告仍未能完成相关审批手续，为原告办理不动产权属登记，故原告要求确认双方关于鳞甲街16-10号、16-11号两个商铺的买卖合同无效的诉讼请求成立，本院予以支持。根据无效合同处理原则，原告要求返还交付的购房款231480元，本院予以支持。因实际收款人系被告龙泉旅游公司，本院确定由被告龙泉旅游公司承担返还义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人在订立商品房买卖合同因隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原告要求按已交纳赔偿款231480元的一倍承担赔偿责任，本院根据本案实际情况，酌定确定按已交纳购房款的60%，即138888元由出卖人承担赔偿责任；原告要求赔偿装修损失8万元，本院根据庭审明的事实，确定原告的装修损失为5万元。被告宏信房地产公司虽然不是本案买卖合同的相对方，但作为“龙泉铺”的开发商，在没有取得商品房预售许可，也不具备现房销售条件的情况下，对被告龙泉旅游公司的售房行为不予反对，应当与被告龙泉旅游公司对本案买卖合同的无效承担全部责任，故原告要求二被告承担连带赔偿责任，符合法律规定，本院予以支持。被告要求与原告庭外和解，和解期间未能提供和解方案，期间届满也未能与原告达成和解协议。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告蔡雯倩与被告宜昌龙泉旅游发展有限公司关于“龙泉铺”鳞甲街16-10号、16-11号两个商铺的买卖合同无效。二、被告宜昌龙泉旅游发展有限公司返还原告蔡雯倩交纳的购房订金231480元。三、被告宜昌龙泉旅游发展有限公司和被告宜昌宏信房地产有限公司连带向原告蔡雯倩承担已交纳购房款231480元60%的赔偿责任，即162036元。四、被告宜昌龙泉旅游发展有限公司和被告宜昌宏信房地产有限公司连带赔偿原告蔡雯倩装修损失5万元。五、驳回原告蔡雯倩其他诉讼请求。上述判决二、三、四项，合计443516元，限于本判决发生法律效力后立即履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4615元（已减半收取），由被告宜昌龙泉旅游发展有限公司和被告宜昌宏信房地产有限公司负担（该费用原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 张红星二〇一七年七月十五日书记员 杜韩东 来源：百度“”