（2017）皖0421民初1152号

裁判日期: 2017-07-15

公开日期: 2017-11-15

案件名称

赵乃红与王节春房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

凤台县人民法院

所属地区

凤台县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

赵乃红,王节春,周茂利

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

安徽省凤台县人民法院民事判决书（2017）皖0421民初1152号原告：赵乃红，女，1980年8月7日生，汉族，皖淮南市人，居民，住安徽省淮南市田家庵区。委托诉讼代理人：盛吉洪，安徽韶美律师事务所律师。委托诉讼代理人：王道帮，安徽源则律师事务所律师。被告：王节春，男，1975年1月26日生，汉族，农民，皖淮南市人，住安徽省淮南市潘集区，委托诉讼代理人：喻泉，安徽喻泉律师事务所。第三人：周茂利，男，汉族，1982年2月6日生，住安徽省淮南市大通区。原告赵乃红诉被告王节春、第三人周茂利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年7月11日公开开庭进行了审理。原告赵乃红及委托诉讼代理人王道帮、被告王节春的委托诉讼代理人喻泉，第三人周茂利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵乃红诉称：2016年6月30日，原告与被告签订了《转让协议》，被告将其租赁的龙翔花园21#108/208,109/209号门面商铺转让给原告赵乃红，转让金为贰拾万元整，包括店内一切设施，现付贰拾万元整，余下壹万元手续办请付尾款。协议签订后，原告于当日通过银行转账支付给被告王节春壹拾玖万元，合计支付给被告转让款贰拾万元整。然而，原告在准备接受被告租赁的上述房屋时，发现转让的上述租赁房屋为第三人周茂利在经营。为此，原告经调查，不仅发现租赁房屋为安徽钟山房地产开发有限责任公司所有，被告无权转让、转租。而且，被告于2016年8月5日在隐瞒原告的情况下，私自与案外第三人周茂利就上述租赁房屋签订了《协议书》，又将租赁房屋转租给了案外人第三人周茂利。综上所述，被告王节春在违法转让的情况下，又隐瞒原告将转让房屋再次转租，严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求：1、判令被告王节春向原告返还转让款贰拾万元整，并向原告支付自2016年7月1日至该转让款清偿完毕止的利息（按照同期人民银行的贷款基准利率计算）；二、由被告负担本案诉讼费及律师代理费15000元。2017年3月19日王节春申请追加周茂利为本案第三人参加诉讼，本院予以准许。王节春辩称：1、赵乃红所述与事实不符，本案的基本事实如下：原告与周茂利系合伙关系，2016年6月29日，赵乃红与周茂利一起到答辩人处洽谈转让门面房一事，经双方协商，门面房转让费共计21万元，就在当天，赵乃红与周茂利给付答辩人定金1万元，约定下欠20万元于第二天付清。2016年6月30日，赵乃红与周茂利来找答辩人，三人见面后，共同到凤台滨河湾通商银行，由赵乃红向答辩人转款19万元，又约定余款1万元手续办请尾款。转款手续完成后，三人从通商银行返回了门面房，答辩人便将门面房钥匙交给赵乃红与周茂利，他们两又将门面房钥匙更换掉，门面房内相关设施也同时交给赵乃红与周茂利，此后，他们两人便开始正常经营，2016年7月6日，周茂利又将尾款1万元付清。2、赵乃红与周茂利在合伙经营过程中发生纠纷，为转嫁自身可能面临的损失，赵乃红编造谎言，恶意起诉答辩人，但对于赵乃红与周茂利合伙的事实，答辩人有通话录音等证据为证，答辩人请求法庭明察。综上，赵乃红所述不是事实，答辩人请求法庭依法驳回赵乃红的诉讼请求。第三人周茂利辩称：我与原告没有合伙。原告说的是事实，被告说的也是事实。开始打算我与原告合伙但最后没在一起合伙，转让费是原告交的，尾款是我交的。我与被告在中山房地产签订了租赁协议。原告赵乃红为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：证据一、原被告的身份证复印件，证明其诉讼主体资格；证据二、转让协议复印件，证明被告将其租赁房屋及屋内设施转让给原告一人的事实，不存在第三人；证据三、转让凭证复印件，证明原告于2016年6月30日以转账方式向被告支付转账款19万元的事实；证据四、协议书复印件，证明被告于2016年8月5日隐瞒原告，私下将租赁房屋转租给第三人周茂利的事实；证据五、不动产查档证明复印件，证明本案涉及的房屋非被告所有；证据六、民事裁定书复印件，证明原告因本案向凤台县人民法院起诉后撤诉的事实。被告王节春对原告赵乃红提交的证据质证意见如下：对证据一、六无异议；对证据三的真实性无异议；对证据二认为协议签订日就是原告转款给被告19万元后打的此协议，协议的另一万元是在协议签订日的前一天第三人付，协议写的收款人和付款人，视为原告与第三人约定共同付款20万元；对证据四认为复印件不可以作为证据使用，协议内容是三方的，但落款是两方的，这个协议是未完成协议，所以原告无法提交原件；对证据五的真实性无异议，证明观点有异议，我们认为转租协议时有效的，虽业主没同意但六个月内业主也未提出转租的异议。第三人周茂利对原告赵乃红提交的证据质证意见如下：对证据一、三、六无异议；对证据二认为开始打算我与原告合伙但最后没在一起合伙，转让费原告拿了一部分，我拿了一部分；对证据四这个是我与被告去公司签订的房屋租赁费；对证据五，我知道转租的事实，是否有转租权我不懂。被告王节春为支持其辩称理由，向本院提交如下证据：证据一、王节春身份证复印件一份，证明被告主体资格。证据二、王节春与周茂利通话录音，证明周茂利与赵乃红系合伙关系的事实。证据三、知情经过（证明人王群），证明赵乃红与周茂利合伙经营承担的店面。证据四、转让房屋的定金收条、转让尾款收条，证明转让费共计21万元，其中的19万元是赵乃红于2016年6月30日缴纳的，另外，2016年6月29日有周茂利交定金1万元，2016年7月6日由周茂利交转让费尾款1万；三笔账合计21万元，由此可知周茂利与赵乃红系合伙关系。证据五、营业执照、食品经营许可证，证明营业执照是2016年7月22日办理，食品许可证是2016年7月26日办理，从时间上看，均是在缴纳21万元转让费后办理的。证据六、照片一张，证明赵乃红与周茂利同时在张贴《转让通知》。证据七、原告通话录音。证明原告所说其与第三人是合伙关系。原告赵乃红对被告王节春提交的证据质证意见如下：1、无异议。2、对三性有异议，对通话录音中被告向第三人所述的问题带有诱导性，第三人对被告诱导的内容并未直接回答，不能证明被告主张的观点。原告与第三人是否存在合伙关系需凭据合伙协议和合伙事实证明，不能凭借某人的主观认为，被告主张原告与第三人在一起合伙的事实是没有证据证明的，该录音也无法证实。该录音是被告在与第三人电话通话过程中未经第三人同意私自所录且带有诱导性问话不具有合法性。录音中被告声称向第三人问话中提出第三人在6月29日向其支付了1万元定金这与被告追加第三人的申请所表述的1万元定金是原告支付的相矛盾。该现金支付并不能证明合伙关系。3、对三性有异议，对被告证明观点有异议。原告与王群并不相识，且王群所证明的内容不明确，对原告与第三人之间有无合伙关系王群无法证明。证明所证明的事实不真实，王群证明的内容为个人杜撰不具有证明效力。4、对三性有异议，对被告证明观点有异议。被告没有向法庭提交原件无法证明该收条的真实性，复印件本身不是证据。2016年6月29日的收条是原告或第三人所交，也证明不了被告所称的原告与第三人有合伙事实。2016年7月6日收条证明了被告未经原告同意与第三人存在现金交易并将转租给原告的房屋及设施又向第三人转租侵害了原告的合法权益。同时该尾款的收取违反与原告就尾款支付的条件。5、真实性无异议，对被告证明观点有异议。该证据证明转让协议签订后被告并未向原告交付转租的房屋及设施设备，而是私自将房屋及设施设备交付给了第三人侵害了原告的合法权益。该证据载明的经营者是第三人一人，排除原告与第三人合伙的事实。无法证明被告辩解的其将房屋交付给原告，且原告与第三人有合伙关系的主张。6、对三性有异议，对被告证明观点有异议。该证据并非原件是打印件，不是有效的合法证据，证据载明的图片不能证明是原告与第三人所为，更不能证明原告与第三人的关系。假使原告与第三人有转让该店的行为也是原告为弥补损失采取的行为。两份转让图进一步说明原告与第三人并非合伙。7、原告庭前未提交，真实性我们要鉴定。对三性有异议，对被告证明观点有异议。录音是谁录的对象无法确认。录音中所说姓赵的和姓周的分别是那两个人也无法确认。录音中自称姓赵的说与姓周的之前是合伙人，基于什么事宜合伙也无法确定。录音全是在别人不知情下所设的圈套诱导别陈述，而非录音中当事人的真实意思表示，也没任何证据来证明该录音所录取的内容是真实合法有效的，无法证明录音载明的事实客观存在，该录音与本案无关。第三人周茂利对被告王节春提交的证据质证意见如下：1、无异议。2、录音我不知道，但是我讲的原话。3、不质证。4、两张收条的事情我知道。5、真实性无异议。6、无异议，一个是我贴的，我先贴的，原告后贴的。7、不质证。被告王节春为证明其辩称理由，申请二位证人出庭作证，证明内容如下：证人王群“我与原告、被告、第三人都是是通过生意认识的。我所提交的书面证据是我所写，内容属实。原告与第三人合伙打的被告的店，原告让我帮她租房子，原告干了几天再没见过，后来一直是第三人经营的。我之前不知道赵乃红叫什么名字，是被告给我说的原告与第三人是店主，原告来找我我知道原告叫赵乃红，我是在今天一个月前看到的原告与被告签订的协议。6月底被告向原告、第三人交接的。在饭店门口原告讲的原告与他人合伙的。”证人苏某我与原告、被告没有亲属关系。我见过原告一次，被告是我老板，我在被告饭店里收钱，在2016年5月份被告关门时离开的，离开后再没去过店里。我在饭店见原告，听到原告讲第三人能干。被告店转让了，不干了，我当时问了一下被告知道店转给原告与第三人，在店里我见了原告及第三人。”第三人周茂利未提交证据。对原被告提交的证据，本院分析认证如下：原告赵乃红提交的证据一、六，被告王节春提交的证据一，各方均无异议，经审查本院予以确认；对原告赵乃红提交的证据二转让协议、三转让凭证、五不动产查档证明，被告王节春提交的证据五饭店营业执照，许可证，各方对其真实性无异议，经审查具有真实性，本院对其真实性予以确认，证明观点结合其他情况综合分析认证；对原告赵乃红提交的证据四房屋租赁协议书，被告王节春提交的证据四转让房屋的定金收条、转让尾款收条、经核实，该证据具有真实性，本院对其真实性予以确认；对被告王节春提交的证据二其与周茂利的通话录音，证据三王群的知情经过，证据七与原告通话录音及被告申请的证人出庭的苏灿灿、王群的证人证言，该几份证据相互印证，可以证实原告赵乃红与第三人周茂利开始系合伙关系，并支付被告王节春21万元的房屋转让费；对被告王节春提交的证据六《转让通知》，第三人周茂利予以认可，经核实具有真实性，本院对其真实性予以确认。经审理查明：2016年6月29日赵乃红与王节春商定饭店转让事宜，赵乃红于当日支付定金1万元。2016年6月30日，赵乃红与王节春签订了《转让协议》，王节春将其租赁的龙翔花园21#108/208,109/209号门面商铺转让给赵乃红，双方签订一份转让协议，内容为：“转让协议本人王节春将现租赁的龙翔花园21号楼108-109门面房转让给赵乃红，转让金（贰拾壹万元整），﹙210000﹚包括店内一切设施，现付贰拾万元整，余下1万手续办清付尾款。收款人：王节春付款人：赵乃红2016年6月30日”协议签订后，赵乃红于当日通过银行转账支付给王节春壹拾玖万元，合计支付给被告转让款贰拾万元整。2016年7月6日周茂利支付尾款1万元。2016年8月5日，王节春与周茂利就上述租赁房屋签订了《协议书》并交纳16万元房屋租金。本院认为：本案争议的焦点是1、原被告签订的饭店《转让协议》、被告与第三人签订的房屋租赁《协议书》是否有效；2、原告赵乃红对饭店转让是否具有善意相对人的撤销权；3、被告是否应当返还原告赵乃红的房屋转让费。1、本案原被告双方于2016年6月30日签订了饭店《转让协议》，赵乃红支付转让费20万元，周茂利支付余款1万元。赵乃红认为该转让的房屋系安徽钟山房地产开发有限责任公司凤台分公司单独所有，王节春未经房屋所有权人同意，无权对外转租该房屋，王节春的转租行为无效。经审理查明，该转让的房屋系安徽钟山房地产开发有限责任公司凤台分公司单独所有，王节春从房产公司租赁该房屋予以装修经营饭店，2016年6月30日其将房屋对外转让，依据法律规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中房产公司对王节春转租行为在期限内并未提出异议，王节春辩称房产公司也是同意其转租，故赵乃红主张转租行为无效无事实及法律依据，本院不予采信。赵乃红认为王节春与周茂利又签订了房屋租赁《协议书》，系重复租赁的非法转租行为。由于赵乃红与王节春签订的是转让协议，转让的是房屋室内装修及物件的使用权，而且当地房屋转租中一般分为转让费及房屋租金费用，赵乃红并没有声明其对两种费用存在误解。故其认为王节春存在重复租赁的非法转租行为无事实依据，本院不予采信。2、针对原告赵乃红对饭店转让是否具有善意相对人的撤销权的问题。赵乃红认为该转让的房屋无权所有人系安徽钟山房地产开发有限责任公司凤台分公司，王节春作为承租人，无权转租该房屋。由于赵乃红与王节春签订的是饭店转让协议，并非房屋转租协议，赵乃红要求根据《合同法》规定，其作为善意相对人，其于2016年6月30日签订的合同，尚在合同签订一年内，行驶撤销权，无事实依据，本院不予支持。3、针对被告是否应当返还原告赵乃红的房屋转让费的问题。原告赵乃红与第三人周茂利开始准备合伙经营王节春转让的饭店，赵乃红交转让费20万元，余款1万元周茂利付清，后周茂利与王节春签订房租租赁合同，承担房租费，后赵乃红与周茂利不予合伙，由周茂利一人经营。王节春将房屋转让给二人，当地房屋转租中一般分为转让费及房屋租金费用，二人应当承担转让及房租费用，双方是否继续合伙，并不是赵乃红要求退还转让费的理由。前述已经查明房屋转让费与房屋租赁费不是重复租赁的问题，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，故赵乃红要求返还转让费无事实及法律依据，本院不予支持。综上，驳回原告赵乃红要求返还转让费20万元的诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决如下：驳回原告赵乃红的全部诉讼请求。案件受理费2263元（已减半收取），由原告赵乃红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。代理审判员　　曹非凡二〇一七年七月十五日书　记　员　　刘振芳附相关法律法规1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。来源：百度“”