（2017）辽01民终6831号
裁判日期: 2017-07-15
公开日期: 2017-08-30
案件名称
上诉人苏红与被上诉人沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
苏红,沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终6831号上诉人（原审被告）：苏红，女，1976年2月3日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。被上诉人（原审原告）：沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司，住所地沈阳市和平区文萃路9号。法定代表人：阳烽，该公司总经理。委托诉讼代理人：张春兰，辽宁成功金盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘哲，辽宁成功金盟律师事务所律师。上诉人苏红与被上诉人沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司（以下简称“广盛公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院[2016]辽01**民初8985号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。苏红上诉请求：1、撤销（2016）辽0102民初8985号判决书判决第二项中给付被上诉人免租期（2015年1月1日至2015年4月30日）的租金99280元及违约金；2、撤销撤销（2016）辽0102民初8985号判决书判决第四项中给付被上诉人免租期（2015年1月1日至2015年4月30日）的营运管理费99280元及违约金；3、撤销（2016）辽0102民初8985号判决书判决第六项给付被上诉人广告费19000元；4、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：2013年10月18日，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》，约定开业日期为2014年1月1日，后因上次原因推迟开业，于2015年9月25日，双方签订补充协议，约定调整租期。免除免租期（2015年1月11日至2015年4月30日）内的租金和运营管理费。上诉方认为，1、原合同与补充合同的免租期性质不同，不应做相同解释。2、自广告位租期届满后，被上诉人未采取措施造成被上诉人的损失扩大，我方不应该对所扩大的损失承担责任。广盛公司辩称，请求维持原判。广盛公司向一审法院起诉请求：1、请求判令苏红给付拖欠租金等费用合计539565.53元（其中场地租金合计248200元、广告位租金9500元、营运管理费合计279225元、租金违约金1244.40元、营运管理费滞纳金1396.13元，暂计算至2016年9月30日）；2、请求判令苏红承担诉讼费用。诉讼中，广盛公司增加诉讼请求：1、要求与苏红解除租赁合同；2、增加租金、营运管理费、广告费、违约金、滞纳金的数额，即租金增加137791.03元、营运管理费增加176842.50元、违约金增加688.96元、滞纳金884.22元、广告位租金增加9500元，合计增加325706.71元；3、增加免租期的租金124100元及营运管理费139612.50元。一审法院认定事实:2013年10月18日，广盛公司（甲方/出租方）与苏红（乙方/承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于沈阳市和平区文萃路9号沈阳五里河购物中心三层F3-26单位（租用面积1020平方米）出租给乙方，乙方租赁该房屋用于经营餐饮类，所经营店铺的名称为惠达红美食广场。合同附件二“北京华联五里河购物中心专用条款”第三条（出租房屋的交付、装修期、租赁期限及开业日）约定：3.1出租方应于2013年10月1日将该房屋交付承租方；3.2出租方同意租赁期内给予承租方自该房屋交付日起92天的装修期（装修期内乙方不须支付本合同规定的租金及物业管理费）；3.3租赁期限5年，即自2014年1月1日起至2018年12月31日止；3.4该房屋的起租日为2014年1月1日；3.5购物中心的开业日暂定为2014年1月1日。第四条（出租房屋租金）约定：4.1自起租日起，该房屋的租金计算方法为：该房屋的月租金为下述固定租金（月固定租金按照该房屋的租用面积计算）与物业管理费之和和提成租金中金额较高者：第一年，2014年1月1日至2014年12月31日，固定租金0.80元/平方米/日，即固定租金24820元/日历月，该房屋的月提成租金为承租方于该日历月营业额的6%；第二年，2015年1月1日至2015年12月31日，固定租金0.92元/平方米/日，即固定租金28543元/日历月，该房屋的月提成租金为承租方于该日历月营业额的6%；第三年，2016年1月1日至2016年12月31日，固定租金1.04元/平方米/日，即固定租金32266元/日历月，该房屋的月提成租金为承租方于该日历月营业额的7%；第四年，2017年1月1日至2017年12月31日，固定租金1.17元/平方米/日，即固定租金36299.25元/日历月，该房屋的月提成租金为承租方于该日历月营业额的7%；第五年，2018年1月1日至2018年12月31日，固定租金1.30元/平方米/日，即固定租金40332.50元/日历月，该房屋的月提成租金为承租方于该日历月营业额的8%。第五条（保证金及其他费用）约定，承租方应于签订本合同的同时或之前向出租方支付房屋租赁保证金10万元。该房屋的物业管理费按照租用面积1.50元/平方米/日计算，即46537.50元/日历月。……《房屋租赁合同》及附件二的落款处，均有广盛公司的合同专用章，苏红亦签名并捺印。前述合同签订后，苏红依约向广盛公司交付保证金10万元。广盛公司于2014年11月28日开业，苏红亦于该日入场。2014年3月12日，广盛公司、苏红签订《场地租赁合同》补充协议（一），将原合同（即前述《房屋租赁合同》）中的电费价格由1.60元/度降至1.30元，原合同其他条款不变。2015年9月25日，广盛公司（甲方/出租方）与苏红（乙方/承租方）签订《房屋租赁合同》补充协议（二），对原合同中的部分条款进行了修改如下：1、原合同期限：2014年1月1日至2018年12月31日，调整后合同期限：2015年1月11日至2020年1月10日；2、原起租日：2014年1月1日，调整后起租日：2015年1月11日；3、原合同租金标准：……；4、调整后租金标准（该房屋的月租金为下述固定租金与营运管理费之和和提成租金中金额较高者）：固定租金：第一年（即2015年1月11日至2016年1月10日），（1）免除2015年1月11日至2015年4月30日固定租金，营运管理费及提成租金；（2）2015年5月1日至2016年1月10日，日租金坪效0.80元/㎡，月租金24820元，扣率6%；第二年（即2016年1月11日至2017年1月10日），日租金坪效0.92元/㎡，月租金28543元，扣率6%；第三年（即2017年1月11日至2018年1月10日），日租金坪效1.04元/㎡，月租金32266元，扣率7%；第四年（即2018年1月11日至2019年1月10日），日租金坪效1.17元/㎡，月租金36299.25元，扣率7%；第五年（即2019年1月11日至2020年1月10日），日租金坪效1.30元/㎡，月租金40332.50元，扣率8%。营运管理费：（1）2015年1月11日至2015年4月30日，营运管理费0元/月；（2）2015年5月1日至2015年6月30日，日营运管理费坪效0.80元/㎡，月营运管理费24820元；（3）2015年7月1日至2015年12月31日，日营运管理费坪效0.90元/㎡，月营运管理费27922.50元；（4）2016年1月1日至2020年1月10日，日营运管理费坪效1.50元/㎡，月营运管理费46537.50元。该补充协议明确载明‘《房屋租赁合同》中其它条款不变’。《房屋租赁合同》第四条第4.3款、第五条第5.10款约定，各月应付的租金、营运管理费，苏红应于每月第一个工作日或之前向广盛公司提前付清。第八条（变更和解除本合同）第8.2款约定：“甲乙双方同意，如发生下列情形之一，甲方可以书面通知乙方解除本合同，且无需承担任何补偿、赔偿等责任：……（4）乙方逾期支付租金超过十五天的；……。”第九条（乙方的违约责任）第9.2款约定：“该房屋交付后，出现本合同规定的乙方违约情形而甲方行使解除本合同之权利的，甲方解除本合同前乙方已支付的所有租金（无论该等租金所对应的租赁期间是否届满）均不予退还，甲方有权没收乙方已付的保证金，并有权向乙方索取乙方在本合同第4.1条规定的装修期内所免去的所有租金和或物业管理费和/或广告推广费。”第9.4款约定：“在租赁期内，乙方未能按照本合同规定按时支付租金的，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.5%支付违约金。”第9.5款约定：“在租赁期内，乙方逾期支付装修押金、物业管理费、广告推广费、水费、电费、煤气费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用或本合同附件一（2）所列设施和设备的开通和/或使用的费用或本合同附件二所列的任何费用或任何应付的违约金、损害赔偿金或逾期补交保证金，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的0.5%支付滞纳金。”2016年1月9日，双方再次签订《房屋租赁合同》补充协议（三），将2016年1月11日至2016年12月31日的日租金降至0.80元/㎡，月租金降至24820元，将2016年1月1日至2016年12月31日的日营运管理费降至0.90元/㎡，月营运管理费降至27922.50元。原合同其他条款不变。前述三份补充协议的落款处，均有广盛公司的合同专用章，苏红亦签名并捺印。涉案租赁合同履行期间，因苏红自2015年9月1日起拒绝履行缴纳租金、营运管理费的义务，广盛公司多次向苏红发出催缴函。2015年12月23日，苏红向广盛公司出具还款计划，载明‘沈阳惠红达美食广场截止2015年11月30日尚欠贵公司租金明细如下：1、2015年6月租金尾差19280元；2、2015年8月-2015年11月租金210970元（52742.50元/月*4），合计金额230250元，以上租金从2016年1月-2016年6月，分六个月还清，每月还款额38375元。从2016年开始每月按时缴纳租金’，但苏红未按承诺履行还款义务。2016年1月27日，广盛公司向苏红发出律师函，要求苏红在接到此函之日起三日内缴纳应交租金及营运管理费，仍未果。2016年9月13日，广盛公司向苏红发出《关于解除〈房屋租赁合同〉的函件》，要求苏红于2016年9月23日前支付尚欠的自2015年9月1日至2016年9月30日的租金及营运管理费527425元，并载明自苏红收到该函件之日起，解除双方于2013年10月签订的《房屋租赁合同》，同时要求苏红补交于装修期所免除的租金及营运管理费。另，2015年3月27日，原、苏红签订《委托宣传推广协议》两份，约定广盛公司将北京华联五里河购物中心北立面（租赁期限为7个月，即自2015年1月1日至2015年7月30日，月租金500元）及西侧第一根东立面（租赁期限为12个月，即自2015年1月1日至2015年12月31日，月租金500元）的两个推广位租给苏红作为品牌形象推广使用，协议约定租用期满，苏红须如期归还场地并自费将宣传画面恢复至原状。该两个广告位的租期届满后，苏红仅将位于购物中心西侧第一根东立面的广告位恢复原状，另一广告位仍继续占用至今。对于该两个广告位，苏红均未向广盛公司支付租金。现广盛公司诉至法院，要求苏红给付拖欠的上述费用，并要求解除与苏红之间的房屋租赁合同。诉讼中，苏红对《房屋租赁合同》的部分附件、补充协议及还款协议等相关文件落款处的签名提出异议，但在合理期限内未提供证据证明以上签名字迹均非本人亲笔。上述事实，有广盛公司提供的《房屋租赁合同》及附件、补充协议（三份）、催缴通知函、还款计划、律师函、《委托宣传推广协议》及照片、解除〈房屋租赁合同〉的函件等证据，以及广盛公司、苏红的当庭陈述，已经庭审质证，一审法院予以确认。一审法院认为，根据民事诉讼法的有关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案苏红虽然参加了前两次的庭审调查，但经一审法院合法传唤，未于2016年9月13日到庭应诉，视为其放弃了相关的权利。一审法院根据广盛公司提供的证据及双方当事人的当庭陈述，对本案事实予以认定。广盛公司、苏红签订的《房屋租赁合同》及附件、补充协议均系双方真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。虽然广盛公司、苏红在《房屋租赁合同》及附件中对租赁期限、起租日及免租期、租金、营运管理费进行了约定，但双方三次签订《补充协议》对租赁期限、起租日、租金、营运管理费及免租期等诸多事项重新进行了约定，应视为对原合同相关条款的变更，应按变更后的条款履行，原合同未作修改的其余部分继续有效，对双方仍具有约束力。合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。……”本案中，《房屋租赁合同》第八条第8.2款约定，苏红逾期支付租金超过十五天的，广盛公司可以书面通知苏红解除本合同。现因苏红自2015年9月1日起开始拖欠租金及营运物业费，且经广盛公司多次催缴仍未履行给付义务，广盛公司亦于2016年9月13日向苏红发出《关于解除〈房屋租赁合同〉的函件》，广盛公司主张解除涉案《房屋租赁合同》，符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。关于租金，苏红自2015年9月1日开始拖欠广盛公司房屋租金，至2017年2月28日，共计拖欠租金385991元（计算方法详见附表一）。另，广盛公司、苏红虽在2015年9月25日的补充协议中约定免除2015年1月1日至2015年4月30日的租金，但《房屋租赁合同》第九条第9.2款亦约定，如因苏红违约而广盛公司行使合同解除权的，广盛公司有权向苏红索取苏红在装修期内所免去的所有租金和或物业管理费和/或广告推广费，如前所述，涉案《房屋租赁合同》的解除系因苏红拖欠租金的违约行为所致，故广盛公司有权主张该期间的租金99280元（计算方法详见附表一）。广盛公司向苏红主张前述租金，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。关于营运管理费，苏红自2015年9月1日开始拖欠广盛公司营运管理费，至2017年2月28日，共计拖欠营运管理费456067.50元（计算方法详见附表二）。同前，涉案《房屋租赁合同》的解除系因苏红拖欠租金及营运管理费的违约行为所致，苏红不应享受免租期的待遇，仍需向广盛公司支付2015年1月11日至2015年4月30日的营运管理费99280元（计算方法详见附表二）。广盛公司向苏红主张前述营运管理费，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。关于租金的违约金，苏红拖欠广盛公司租金属实，并导致合同解除，根据合同约定，应向广盛公司支付违约金。涉案《房屋租赁合同》第9.4款约定：“在租赁期内，乙方未能按照本合同规定按时支付租金的，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.5%支付违约金。”根据合同法及相关司法解释，违约金性质应确定为以损失补偿为主、惩罚为辅的原则，并且约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。据此，双方关于违约金的约定明显过高，由一审法院酌定按中国人民银行同期贷款利率计算。关于营运管理费的滞纳金，双方在《房屋租赁合同》中约定每逾期一天，则需按逾期支付之款项的0.5%支付滞纳金，该约定亦过高，由一审法院酌定按中国人民银行同期贷款利率计算。关于广告位租金，苏红租用广盛公司两个广告位，作为其品牌形象推广使用，租金500元/月/个，两个广告位的租期届满后，苏红仅将位于购物中心西侧第一根东立面（租赁期限为12个月，即自2015年1月1日至2015年12月31日，月租金500元）的广告位恢复原状，但租金6000元至今未付；而位于购物中心北立面（租赁期限为7个月，即自2015年1月1日至2015年7月30日，月租金500元）的广告位，苏红仍继续占用，且未向广盛公司支付租金，苏红的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。广盛公司要求苏红给付该两个广告位的租金共计19000元（其中，位于购物中心西侧第一根东立面的广告位租金6000元，位于购物中心北立面的广告位自2015年1月1日至2017年2月28日的租金13000元），符合法律规定及合同约定，一审法院应予以支持。关于履约保证金10万元，鉴于苏红尚未结清租金、营运管理费及广告位租金等费用，该保证金10万元可冲减其所欠款项及相应的违约金、滞纳金。另，苏红虽对《房屋租赁合同》的部分附件、补充协议及还款协议等相关文件落款处的签名提出异议，但在合理期限内未有证据证明以上签名字迹均非本人亲笔，故对苏红该项抗辩，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于合同法司法解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司与被告苏红于2013年10月18日签订的《房屋租赁合同》；二、被告苏红于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司房屋租金（2015年1月1日至2015年4月30日99280元，2015年9月1日至2015年12月31日99280元，2016年4月1日至2016年9月30日148920元）347480元，并自2016年9月23日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率给付原告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司迟延付款违约金；三、被告苏红于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司房屋租金（2016年10月1日至2016年12月31日74460元，2017年1月1日至2017年2月28日148920元）137791元，并自2017年2月1日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率给付原告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司迟延付款违约金；四、被告苏红于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司营运管理费（2015年1月1日至2015年4月30日99280元，2015年9月1日至2015年12月31日118890元，2016年4月1日至2016年9月30日167535元）385705元，并自2016年9月23日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率给付原告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司迟延付款滞纳金；五、被告苏红于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司营运管理费（2016年10月1日至2016年12月31日83767.50元，2017年1月1日至2017年2月28日93075元）176842.50元，并自2017年2月1日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率给付原告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司迟延付款滞纳金；六、被告苏红于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司两个广告位的租金共计19000元；以上二至六项合计款项，在扣除保证金10万元后，被告苏红应按本判决指定的期间履行给付金钱义务，否则，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费14960元，保全费5000元，均由被告苏红负担。二审中，各方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人要求撤销原审判决其给付合同约定免期内的租金、营运管理费、违约金及广告推广费的上诉主张，因双方合同中己约定如因上诉人拖欠租金的违约行为致使合同解除的，被上诉人有权向上诉人索要免租期内的所有租金或物业管理费或广告推广费。而本案纠纷系因上诉人拖欠租金的违约行为所致，故原审判令上诉人给付前述款项并无不当。关于上诉人提出案争合同履行过程中，被上诉人存在违约在先行为即被上诉人未按约提供空调、开设影院及招纳其它同类竞争商家等主张，因上诉人未提供证据证明被上诉人向其作出过上述承诺的有效证据，故原审对上诉人前述抗辩主张未予采信，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人苏红负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 濛代理审判员 朱闻天代理审判员 吕长辉二○一七年七月十五书 记 员 薛 彤本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 关注微信公众号“”