（2015）中二法古民一初字第1105号
裁判日期: 2017-07-15
公开日期: 2018-02-28
案件名称
阮建周与梁群超建设用地使用权纠纷一审民事判决书
法院
中山市第二人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
阮建周,梁群超,周家祥,余镇强,侯永壮
案由
建设用地使用权纠纷
法律依据
《广东省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法（1997年修正）》：第十七条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）中二法古民一初字第1105号原告：阮建周，男，香港居民，现住广东省中山市，委托诉讼代理人：杨建华，广东君和政通律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭柏森，男，1952年10月24日出生，汉族，住广东省清远市清城区，被告:梁群超，男，1964年2月26日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：高展傲，广东德元律师事务所律师。第三人：周家祥，男，1970年8月13日，汉族，住广东省中山市，第三人：余镇强，男，1965年1月17日，汉族，住广州市天河区，上述两第三人共同委托代理人：吕金德，广东同福律师事务所律师。第三人：侯永壮，男，1979年8月21日，汉族，住广东省中山市，原告阮建周诉被告梁群超、第三人周家祥、余镇强、侯永壮建设用地使用权纠纷一案，本院于2015年11月18日立案受理后，依法组成合议庭，并于2016年5月11日、2017年7月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨建华、被告委托诉讼代理人高展傲、第三人余镇强及周家祥、余镇强委托诉讼代理人吕金德到庭参加诉讼。第三人侯永壮经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告阮建周向本院提出请求：1、确认原被告双方签订的《土地使用权转让协议书》无效；2、被告梁群超清还原告购地款211.25万元，并从2007年4月17日起按银行同期同类贷款利率计付占用资金利息损失至清还之日止。事实与理由：2007年4月，中山市横栏镇人民政府欲征用该镇横东二村三队土地建设横栏永兴工业区，并通过中山市横栏镇茂兴土地开发有限公司进行招商引资，转让土地使用权。后，被告梁群超将其从横栏镇茂兴土地开发有限公司掌握的永兴工业区25亩土地使用权转让给原告阮建周。2007年4月17日，被告梁群超与原告阮建周及第三人周家祥、余镇强、侯永壮签订《土地使用权转让协议书》一份，约定1、被告梁群超将永兴工业区25亩土地转让给原告阮建周及第三人周家祥、余镇强、侯永壮使用，每亩单价为24.9万元，转让总价为622.5万元，首期交60%即3112500元。2、横栏镇政府负责为原告阮建周办好国有土地使用权证，土地使用期为50年，并负责“三平一通”。合同签订后，原告阮建周支付了购地款211.25万元给被告梁群超，而第三人周家祥、余镇强、侯永壮从未支付过购地款给被告梁群超。后横栏镇人民政府发出通知，称因土地政策改变，其不能集体土地转为非农业用地，无法办到国有土地使用权证，不能交地。原告认为《土地使用权转让协议书》所转让的土地违反了农民集体土地不得用于非农业建设的法律强制性规定，无效。合同无效的法律后果是相互返还，赔偿损失。本案不存在返还土地，被告梁群超收取原告211.25万元的购地款应予返还并支付占用资金利息损失。周家祥、余镇强、侯永壮作为必要共同诉讼的原告，以其未支付款项给被告梁群超为由拒绝起诉。为此特追加周家祥、余镇强、侯永壮为第三人参加诉讼。被告梁群超书面辩称：一、原被告签订的《土地使用权转让协议书》合同是否有效由法院审查。从中山市横栏镇茂兴土地开发有限公司与中山市横栏镇横东一村二经济社签订的“征地合同书”以及附件来看，所涉案的50亩土地是符合当时横栏镇政府的征地规定的，而横栏镇政府下属的中山市横栏镇茂兴土地开发有限公司为了寻找土地使用权的受让者经过罗才根而流转出去。罗才根与被告梁群超签订了《土地使用权转让协议书》，梁群超便与阮建周、周家祥、余镇强、侯永壮签订了《土地使用权转让协议书》，周家祥、余镇强、侯永壮等人持有上述两份土地使用权协议才能与中山市横栏镇茂兴土地开发有限公司签订最终的上的土地使用权转让协议书。原告与被告签订的土地使用权转让协议书只是上述涉案土地流转中的一个环节，但最后就如原告所称因横栏镇人民政府称因土地政策改变，其集体土地转为非农业用地，也就无法办到国有土地使用权证，不能交付地。这也说明是政策变更问题，也是历史遗留问题，被告并没有存在违约责任，所以原被告签订的《土地使用权转让协议书》合同是否有效由法院审查；二、被告地涉案土地流转过程中并非土地的转让方，而是充当中间人，是为了促成土地流转成功。被告不应退还原告211.5万元，更不用说所产生的利息损失。从中山市横栏镇茂兴土地开发有限公司与中山市横栏镇横东一村二经济社签订的“征地合同书”以及附件来看，所涉案的50亩土地已经被中山市横栏镇政府所征。从周家祥、余镇强、侯永壮等人与中山市横栏镇茂兴土地开发有限公司最终签订的《土地使用权转让协议书》可看出，中山市横栏镇茂兴土地开发有限公司才是涉案土地流转的转让方，被告并非土地流转的转让方。原告向被告支付的款项，只是被告协助原告把相关款项转交给中山市横栏镇政府，被告所收的全部款项都转交给中山市横栏镇政府。在涉案土地流转过程中，被告并没有存在过错责任，只是当时政策有所改变以致不能实现合同目的，是属于情势改变因素，被告不应承担任何责任。第三人周家祥、余镇强书面述称：2007年4月，周家祥、余镇强为发展业务而需要，急需购买25亩土地建设厂房。在横栏镇政府认识时任横栏镇工商联商会会长阮建周，阮建周声称可以代表横栏镇政府出售位于横栏镇永兴工业区的用地，其要求周家祥、余镇强先支付50万元作为代政府支付给横东村的25亩土地征地款，然后可以办理签订《土地转让合同》的手续。同年4月15日，周家祥、余镇强支付50万元给阮建周，4月17日阮建周安排与梁群超签订《土地使用权转让协议书》，称这是为支付农村征地与横东村代表签订的草签合同，正式合同要与横栏镇人民政府签订。2007年4月18日，阮建周安排与横栏镇人民政府签订《土地使用权转让协议书》。第三人周家祥、余镇强认为，4月17日与梁群超签订《土地使用权转让协议书》是为与横栏镇人民政府签订《土地使用权转让协议书》前进行的磋商行为，是未生效合同。第三人周家祥、余镇强与梁群超也未实际履行。有关讼争土地使用权的条款以横栏镇人民政府签订《土地使用权转让协议书》为准。第三人周家祥、余镇强一直以为阮建周是政府一方收取征地款的代表，认为支付给阮建周的款项由阮建周安排资金，都是政府的行为。如果阮建周收取第三人周家祥、余镇强购买土使用权资金后没有通过政府的安排支付征地款，而是中饱私囊，则涉嫌犯罪，如果阮建周不是代表政府，则涉嫌虚构事实，诈骗第三人周家祥、余镇强的购地款，也涉嫌犯罪，请法院依法通过移送或司法建议方式追究阮建周的刑事责任。第三人侯永壮在法定期限内没提出书面意见，也没有到庭应诉。经审理查明，2007年3月，中山市横栏镇茂兴土地开发有限公司与中山市横栏镇横东一村二经济社签订的“征地合同书”征用了横栏镇横东一村二经济社约617亩土地作为横栏永兴工业区用地，但未办理土地使用权变更手续。2007年3月24日，被告梁群超与罗才根签订一份《土地使用权转让协议书》，由罗才根将上述土地中的50亩以1200万元的价格转让给被告梁群超，2007年4月17日，被告梁群超与与阮建周、周家祥、余镇强签订了《土地使用权转让协议书》，被告梁群超将上述50亩中的25亩以每亩24.9万元总价622.5万元的价格转让给阮建周、周家祥、余镇强，首期交60%即3112500元。2007年4月18日，中山市横栏镇茂兴土地开发有限公司与第三人周家祥、余镇强、侯永壮签订《土地使用权转让协议书》，将罗才根转让给被告梁群超的50亩土地由中山市横栏镇茂兴土地开发有限公司转让给第三人周家祥、余镇强、侯永壮，每亩转让价15万元，总价为750万元。上述两份合同签订后，原告阮建周支付了购地款211.25万元给被告梁群超，而第三人周家祥、余镇强、侯永壮从未支付过购地款给被告梁群超。2012年7月26日，中山市横栏镇茂兴土地开发有限公司向在横栏镇永兴工业区的受让土地方发出《致用地意向人的函》，称由于土地政策调整，导致原合同书中的部分条款无法实现，要求与致用地意向人办理解除合同手续，并列出办理解除合同手续的办法。原告要求被告梁群超退还211.25万元的购地款无果，为此向法院起诉。上述事实，原告提交的土地使用权转让协议、收款收据、被告提交的征地合同、《土地使用权转让协议书》、收据及原被告、第三人的陈述在案为证，本院予以确认。本院认为，本案为建设用地使用权合同纠纷。涉案的《土地使用权转让协议书》是被告梁群超与阮建周、周家祥、余镇强签订，被告梁群超与阮建周、周家祥、余镇强签订《土地使用权转让协议书》时，并未取得相关土地的使用权证，且双方也清楚知道被告梁群超未取得相关土地的使用权证，也清楚知道该合同是无法履行的合同，这在2007年4月18日，由中山市横栏镇茂兴土地开发有限公司与第三人周家祥、余镇强、侯永壮签订《土地使用权转让协议书》取代该合同即可明确知道，被告称在地涉案土地流转过程中被告只是充当中间人，没在事实依据，本院不予采信。被告梁群超与阮建周、周家祥、余镇强签订的《土地使用权转让协议书》属于《广东省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第十七条规定的不得进行土地使用权转让、出租和抵押的情形之一。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，该合同无效，且双方对合同无效负有相等的责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定；“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故原告起诉要求确认被告梁群超与阮建周、周家祥、余镇强签订《土地使用权转让协议书》无效及被告梁群超返还购地款211.25万元，本院予以支持。由于双方对造成合同无效都有过错的，故本院对被告占用原告资金利息损失，只需承担50%的责任，另外50%的责任由原告自负。综上，依照《广东省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告梁群超与原告阮建周、第三人周家祥、余镇强、侯永壮于2007年4月17日签订《土地使用权转让协议书》无效；二、被告梁群超于本判决书生效之日起5日内返还给原告阮建周还购地款211.25万元，并从2007年4月17日起按银行同期同类贷款利率的50%计付占用资金利息损失至清还之日止；三、驳回原告阮建周的其他诉讼请求。案件受理费30920元，由原告阮建周负担10000元，被告梁群超20920元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 刘旭桂审判员 姚红波审判员 黎 妙二〇一七年七月十五日书记员 邓佩玲潘康梨