（2017）川3424民初496号

裁判日期: 2017-07-15

公开日期: 2017-08-29

案件名称

张光学、张光惠与四川益兴房地产开发有限公司、四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司、袁俊、张大林房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

德昌县人民法院

所属地区

德昌县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张光学,张光惠,四川益兴房地产开发有限公司,四川益兴房地产开发有限责任公司德昌分公司,袁俊,张大林

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

{C} 四川省德昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川3424民初496号 原告：张光学，1975年6月13日出生，女，住四川省德昌县。 原告：张光惠，1979年8月19日出生，女，住四川省德昌县。 委托诉讼代理人：胡志刚（德昌县工商业联合会推荐），1964年10月25日出生，男，住四川省德昌县。 被告：四川益兴房地产开发有限公司， 住所地：成都市武侯区洗面桥街27号1-2幢2层3号。 法定代表人：刘家蓉，系公司董事长。 委托诉讼代理人：刘安贵，该公司员工。 被告:四川益兴房地产开发有限责任公司德昌分公司， 住所地：德昌县德州镇川滇路段。 负责人：刘家蓉，系公司总经理。 委托诉讼代理人：刘安贵，该公司员工。 被告：袁俊，1971年12月30日出生，男，住四川省德阳市。 被告：张大林，1984年2月22日出生，男，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：龙江南，四川谦亨律师事务所律师。 原告张光学、张光惠与被告四川益兴房地产开发有限责任公司（以下简称益兴公司）、四川益兴房地产开发有限责任公司德昌分公司（以下简称益兴公司德昌分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案后，依法适用简易程序进行审理。在本案的审理过程中本院依法追加袁俊、张大林为本案被告参加诉讼，并公开开庭进行了审理，本案原告及其委托诉讼代理人，被告益兴公司、益兴公司德昌分公司的委托诉讼代理人，被告袁俊、张大林的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张光学、张光惠向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告和被告四川益兴公司德昌分公司签订的《商品房买卖合同》，判令被告益兴公司德昌分公司返还原告购房款2112643元，并支付违约金及经济损失422528元，共计2535170元，并由益兴公司承担连带责任；二、本案的诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：一、判令被告四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司继续履行原、被告2015年2月签订的《商品房买卖合同》，并按合同十三条1、2款约定支付2016年12月30日至2017年5月30日止的违约金103471元（2299361×5×30×0.3‰），由被告四川益兴公司承担连带责任；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告益兴公司德昌分公司为被告益兴公司在德昌成立的分公司，从事房地产开发。2015年2月11日，原告和被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告位于德昌县德州镇德泰广场处一楼1－2、1－7、1－8三个门面，面积共为90.12平方米，房价款共计4212643元。被告益兴公司德昌分公司承诺，在2016年12月30日以前交房。在合同第四条中，被告益兴公司德昌分公司还承诺出售的房屋土地使用权及在建工程均未设定抵押。合同签订后，原告严格按照合同的约定履行，向被告缴纳了购房款共计2299361元（包括被告同意充抵的定金150000元和货款36718元），而被告的工程从2016年4月就开始停工并持续至今。因被告益兴公司、益兴公司德昌分公司为总公司与分公司的关系，本案涉及履行合同和给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，被告益兴公司亦负有给付义务，应承担连带责任。对于被告益兴公司、益兴公司德昌分公司的工作人员张大林、袁俊收取的房款150000元，因被告益兴公司、益兴公司德昌分公司履行合同有困难，原告按《合同法》的规定行使不安抗辩权，要求被告张大林、袁俊将该笔款项退还原告，待抗辩理由不存在时，再将该笔款项交付被告益兴公司、益兴公司德昌分公司。为维护原告的合法权益，现请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告益兴公司、益兴公司德昌分公司辩称：对原告与我公司签订合同的事实予以认可；对于违约责任，原告要求我公司按已付房款的日万分之三承担也认可；对于公司欠“爱心饼屋”的货款转为二原告向公司购买商铺的款项予以确认；对于原告要求公司及分公司承担连带责任的请求也亦予认可。但原告给付张大林、袁俊的150000元款项并非房款，房屋买卖合同约定原告应缴纳的房款与票据相符，此款是合同以外的款项。原告与张大林、袁俊没有证据证明该笔款项为借款，也没有证据证明此款是公司同意他们收的房款。我公司认为张大林、袁俊利用职务之便为原告谋取了利益，索要了贿赂款150000元，损害了公司的利益，原告方为了获取购房优惠，向工作人员支付150000元，符合刑法修正案163条，行贿国家非工作人员的性质，请求法院将案件依法移送公安机关，以便查清事实。 被告张大林、袁俊辩称：我们是四川紫藤房地产营销策划有限责任公司（以下简称紫藤房地产营销任公司）的工作人员。紫藤房地产营销任公司于2014年12月26日代理益兴公司德昌分公司“德泰广场”项目楼盘策划及销售代理工作。期间益兴公司德昌分公司未按期将策划销售代理费支付给紫藤房地产营销公司。后因购买该房屋的客户即二原告支付了部分购房款给益兴公司德昌分公司（具体以益兴公司开具票据为准）。另紫藤房地产营销公司代为收取了15万房款（当时二原告提出资金紧张，我们代表公司退还了一万元款项给二原告）。紫藤房地产营销公司代收该款后，要求益兴公司德昌分公司同意将15万支付给紫藤房地产营销公司用于公司的日常经营，当时口头告知过益兴公司德昌分公司负责人（但未保留证据证明自己告知过分公司负责人）。鉴于我们当时未保留证据证明自己告知过益兴公司德昌分公司此事，我们与益兴公司德昌分公司之间的销售代理费也未经诉讼确认。我们愿意将以上14万元款项支付给益兴公司德昌分公司。但二原告事后又说益兴公司倒闭无法交房，此款是他们打给我们的，要求我们归还他们。二原告及益兴公司都要求将该款支付给他们各方，现我们无法判断该款是该给益兴公司还是给二原告，待法院判决，或是待益兴公司与二原告协商达成一致意见后支付。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2015年1月，原告张光学、张光惠与被告益兴公司德昌分公司达成购买德昌县德州镇德泰广场1－2、1－7、1－8商铺的意向。2015年1月14日，二原告预先支付被告益兴公司德昌分公司1－2商铺的购房款250000元、1－8商铺的购房款250000元，共计500000元，被告益兴公司德昌分公司出具收据，并加盖财务印章予以确认。2015年2月11日，二原告与被告益兴公司德昌分公司就德泰广场1－2、1－7、1－8商铺分别签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。三个商铺总价款为4212643元，合同签订当日，二原告按约支付了购房款1612643元，就该部份款项被告益兴公司德昌分公司亦出具收据，并加盖财务印章予以确认。合同载明：“……第十一条交付条件（一）出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房……第十三条逾期交房责任……（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照买受全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的义付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。”合同签订后，因被告益兴公司德昌分公司未按约向二原告交付房屋，二原告遂起诉来院，请求法院支持其诉讼请求。 另查明，二原告为德昌县“爱心饼屋”的个体经营户，截至2017年1月21日，被告益兴公司德昌分公司尚欠“爱心饼屋”食品款36718元。庭审中，被告益兴公司德昌分公司同意将所欠食品款36718元转为二原告向其购买商铺的款项。 还查明，被告张大林、袁俊为四川紫藤房地产营销策划有限责任公司工作人员。被告益兴公司曾委托四川紫藤房地产营销策划有限责任公司以益兴公司名义代为预售其位于德昌县德州镇德泰广场、德泰家园的房屋、商铺等房产，在这期间，二原告曾于2015年1月14日、2015年1月18日分别向被告张大林、袁俊个人汇款100000元、50000元，合计150000元。2017年3月11日被告张大林、袁俊分别向原告张光学汇款5500元、4500元，合计10000元。 在本案审理过程中，原、被告双方同意庭外和解20天，期间双方未达成调解协议。 本院认为：对于原、被告双方无争议的二原告向被告益兴公司德昌分公司购买商铺、给付购房款的事实予以确认。被告益兴公司德昌分公司同意将所欠爱心饼屋的食品款36718元转为二原告向其购买商铺的款项，因该认可行为，不违反法律规定，故本院予以确认，该笔款项可从之后二原告向被告益兴公司德昌分公司缴纳的房款中进行抵扣。关于二原告分别向被告张大林、袁俊个人汇款150000元的认定问题。因被告张大林、袁俊系四川紫藤房地产营销策划有限责任公司工作人员，二原告向被告张大林、袁俊汇款时，正值二原告准备向被告益兴公司德昌分公司购买商铺期间以及益兴公司委托四川紫藤房地产营销策划有限责任公司以益兴公司名义代为预售其位于德昌县德州镇德泰广场、德泰家园的房屋、商铺等房产期间。结合庭审查明的情况，本院认为，该笔款项应系二原告向被告益兴公司德昌分公司支付的购房款。由于被告张大林、袁俊未经被告益兴公司或益兴公司德昌分公司同意，私自收取该笔款项，应由被告张大林、袁俊将该笔款项退回被告益兴公司德昌分公司，因被告张大林、袁俊之后已向原告张光学汇款10000元，故被告张大林、袁俊实际应退回被告益兴公司德昌分公司140000元。对于被告益兴公司、益兴公司德昌分公司认为该150000元为张大林、袁俊利用职务之便为原告谋取了利益，索要的贿赂款，请求法院将案件依法移送公安机关的辩解意见。因其未提供相应证据予以印证，其理由不充分，故本院不予采信。对于二原告称因被告益兴公司、益兴公司德昌分公司履行合同有困难，原告按《合法同》的规定行使不安抗辩权，要求被告张大林、袁俊将该笔款项退还原告的意见。《中华人民共和国合同法》第68条规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。本案中，二原告已于2015年1月通过被告张大林、袁俊支付被告益兴公司德昌分公司150000元房款，该笔款项由被告张大林、袁难私自收取，二原告给付被告益兴公司德昌分公司150000元的行为已经履行完毕，不存在中止履行的情形，且二原告现主张继续履行合同，故此款应由张大林、袁俊退回被告益兴公司德昌分公司。原告以行使不安抗辩权为由主张此款由张大林、袁俊退还二原告的主张不符合法律规定，本院不予支持。关于继续履行及违约责任的问题。根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，被告益兴公司德昌分公司未按约交付房屋，二原告可选择退房或继续履行合同，现二原告选择继续履行合同，本院予以支持。同时，被告益兴公司德昌分公司也应承担迟延交房的违约责任，被告益兴公司德昌分公司应按日计算支付二原告全部已付房款的万分之三的违约金，本院确认违约金的计算时间为合同约定的交房日次日起至二原告起诉之日止。即2017年1月1日起至2017年3月29日止，共计88天，违约金59469.78元[（预购房款500000元＋合同签订当日缴纳房款1612643元+通过张大林、袁俊缴纳的房款140000元）×3‱×88天]。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条之规定，判决如下： 一、由被告四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司继续履行与原告张光学、张光惠签订的《商品房买卖合同》（合同编号：商1－2、商1－7、商1－8）和《商品房买卖合同补充协议》； 二、由被告四川益兴房地产开发有限公司、四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司于本判决生效之日起三十日内向原告张光学、张光惠支付违约金59469.78元； 三、驳回原告张光学、张光惠的其他诉讼请求。 案件受理费2370元，减半收取1185元，由被告四川益兴房地产开发有限公司、四川益兴房地产开发有限公司德昌分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山州中级人民法院。 审判员　　邓洪梅 二〇一七年七月十五日 书记员　　朱建琳 更多数据：搜索“”来源：