（2017）豫1328民初2463号
裁判日期: 2017-07-15
公开日期: 2017-10-16
案件名称
唐河县唐人街商贸有限公司与高新景租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
唐河县人民法院
所属地区
唐河县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
唐河县唐人街商贸有限公司,高新景
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条
全文
河南省唐河县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1328民初2463号原告：唐河县唐人街商贸有限公司。住所地：唐河县文峰街道办事处新春路中段新车站对面。统一社会信用代码：91411328749229165H。法定代表人：邹小锋，任公司经理。委托诉讼代理人：张玉平，河南海涛律师事务所律师。被告：高新景，女，1977年9月24日生，汉族，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：吕新如，河南文苑律师事务所律师。执业证号：14117199410787605。原告唐河县唐人街商贸有限公司（以下称唐人街商贸公司）与被告高新景为租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案所列当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐人街商贸公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除双方订立的《唐人街百货合同书》，被告立即清场并将场地交还原告；2.被告赔偿后原告2017年4月、5月的损失25200元。事实和理由：2016年9月17日双方订立合同，被告租赁原告一楼营业场地252平方米用于经营活动，约定：合同生效时，被告须支付第一租赁期费用（3个月为一租赁期）37800元，如拖欠租金达30天的，原告有权解除合同。租期2016年10月1日到2021年9月30日。合同签订后，原告依约将经营场地交被告使用，但被告没有在2017年3月1日前交纳应交租金37800元，经催交未果。被告的行为已构成根本违约。为此，依据合同法的规定，提起诉讼。高新景辩称：对合同的真实性没有异议。唐人街商贸公司宛运时代广场店在2015年年底开业，双方的合同是在原告经营状况不好，商户纷纷退出，商场大面积闲置的情况下订立的。我方在2016年10月1月开始经营，2017年3月27日，唐人街商贸公司向商场一楼的商户发出通知：因一楼进行大调整，望各商户于3月31日21时前将商品撤清。当时唐人街商贸公司张贴招商广告、招工广告。春节后商户撤场的越来越多，后来就剩我们一家。在这期间，双方多次就租赁费的交纳、优惠问题进行沟通，未达成一致。5月12日公司向我们送达了一份解除合同通知书，决定解除双方的合同。5月26月，唐人街商贸公司要求我们立即清场并赔偿损失。我们认为唐人街商贸公司的诉讼请求不符合合同约定和法律规定。1.我方应于2017年3月初向原告交纳租金，在我方以生意不太好要求减少租金时，原告既没有拒绝，也没有同意，只是说随后商量。但同时又与其他商家协商整体出租事宜。该行为违背了诚实信用的原则。2.解除合同的请求不符合合同约定。依照合同约定，我方应在2017年2月底交纳租金，超过一个月可以解除合同。但唐人街商贸公司并没有在超过一个月的情况下行使权利，直到5月12月。依法逾期行使的，该项权利消灭。3.未经催告而拒收合同价款，要求解除合同明显不符合法律规定。4.有部分货款在唐人街商贸公司没有结算。因此，可以发生债的抵消。5.本案应中止审理，待我方起诉唐人街商贸公司的另一案件审结后，另行处理。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据当事人的陈述、举证和质证，本院认定如下事实：2016年9月17日，高新景（乙方）与唐人街商贸公司（甲方）订立《唐人街百货合同书》，合同约定：合同有效期自2016年10月1日起至2021年9月30日止，自合同签订之日起前半年予以商户扶持，半年后开始计租，初始租金每平方50元。合同生效时，乙方须支付第一租赁期费用（以三个月为一租赁期）37800元。乙方须在第一租赁期结束前三十天支付第二期租赁费，以此类推，先付款后使用。如出现无故拖欠租金的情形，甲方将给予乙方7天的宽限期，从第八天起甲方有权加收滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数×实欠租金的1%;乙方拖欠租金累计天数达30天的，所交纳的租金及保证金不再退回，甲方有权解除合同，并赔偿甲方的经济损失5万元。银联卡手续费为刷卡金额的1%，这部分款项每个月25日对账，月底前转账到位。乙方为自行收款，按实际开具发票的情况扣取税金，在每月25日前到财务核对交纳。合同履行至2017年春节前，商场陆续有商户撤场。2017年3月27日，唐人街商贸公司向百货商场一楼的商户发出通知：因一楼进行大调整，望各商户于3月31日21时前将商品撤清。当时唐人街商贸公司张贴招商广告、招工广告。商户撤场的越来越多，后来就剩高新景一家。5月12日公司向其送达了一份解除合同通知书，决定解除双方的合同。高新景向法院提交了2017年4月25日闫文华、李生敏与邹小锋的通话记录，主要内容：李生敏讲了商场仅剩自己一家在经营的现状，要求优惠点租金。邹小锋表态：现在是按规矩该交交，以后有优惠了再说。5月2日闫文华与公司财务邹红霞的通话记录，交换了交纳租金和公司退回货款的意见。李生敏、闫文华、高新景三人提交了4月30日至5月8日间的短信记录，证明此间唐人街商贸公司不同意就双方之间的问题进行协商。闫文华出庭作证时称：生意不好我们要求减免房租，他说可以协商。但是他后来一直不接电话，交房租也不要了，现在把电也停了。据本院工作人员现场勘验：高新景租赁经营的场地位于商场一楼的东部、南部，面积252平方米，靠墙货架依附于墙体，中间货架可移动。一楼未见其他商户，其他地方摆放有空货架。本院认为：唐人街商贸公司与高新景之间订立的合同是当事人的真实意思表示，符合法律规定，为有效合同。当事人的争议焦点是租赁合同应否解除的问题。第一，双方共识第一期租金交纳时间的截止点为3月1日；唐人街商贸公司有权解除合同的起始时间点是4月1日，也即4月1日之后，公司有权选择解除合同的具体日期。从4月25日邹小锋回复的内容上可知，在高新景没有及时交纳租金的情况下，是否优惠是没有商量余地的。此时距应交租金之时已过50余天，距离宽限期届满已过40多天。5月12日唐人街商贸公司书面通知高新景解除合同。第二，据商场的现状资料可知，偌大一个商场仅有高新景一家在从事经营活动，对其而言，即便依合同约定交纳租金也不能进行正常经营；对唐人街商贸公司而言，大量场地闲置，亦不能发挥最大的经济效益，该状况客观存在，已使双方的利益均受损。第三，依照《中华人民共和国合同法》（以下称《合同法》）第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，唐人街商贸公司解除双方订立的合同是有法律依据的。那么如何理解解除权行使的期限呢？《合同法》第九十五条第二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”该条规定的目的是督促相对方及时行使权力，避免权利长时间处于不确定状态，主旨是为了保护当事人一方的利益。结合本案，唐人街商贸公司有解除合同的权利，在合同没有约定行使期限时，高新景有催告权，若对方没有在合理的期限内行使解除权，权利消灭。而不能简单地理解为行使权力只能在一时间点上。第四，有关债务相抵的问题。高新景主张用于抵消的债权是顾客通过唐人街商贸公司刷卡消费产生的，2017年2月至5月，总计金额为11907元，该款应由唐人街商贸公司付给高新景。因高新景仍在使用租赁的场地，唐人街商贸公司请求判令高新景赔偿2017年4月、5月租金损失25200元，事实是清楚的，高新景应予支付。在履行时可以相抵。第五，至于高新景提出中止本案诉讼的主张，因与其起诉唐人街商贸公司一案的案件性质一样，基于同一法律事实且互为原被告。为保持审理结果的统一性，减少当事人的诉累，本院认为同时审理是合适的。故高新景的这一诉求，本院不予支持。综上所述，尽管当事人对行使解除权的期限、合同履行宽限期是否等同于出租人所给予的“合理期限”有不同的理解或解释，但双方已经失去了继续合作的基础，解除双方之间的合同，可以终结双方利益继续受损的不利局面。故唐人街商贸公司主张解除合同，高新景赔偿2017年4月、5月租金损失的诉讼请求，本院予以支持。高新景提出确认2017年5月15日的通知行为无效、继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。若涉及其他纠纷，可由当事人进一步举证，另行处置。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除唐河县唐人街商贸有限公司与高新景之间2016年9月17日订立的租赁合同；二、唐河县唐人街商贸有限公司支付高新景货款11907元；三、高新景支付唐河县唐人街商贸有限公司2017年4月、5月租金25200元；上述第二、三项应在本判决生效后十日内履行，在履行时可以相抵。如果未能按判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费215元，由高新景负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员 仝之锐二〇一七年七月十五日书记员 马 嫄 来源：百度搜索“”