（2017）京0115民初5857号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2018-06-24
案件名称
徐锋与成征房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市大兴区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐锋,成征
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0115民初5857号原告：徐锋（反诉被告），男，1977年11月10日出生，住北京市西城区。委托代理人：邵先梅，北京俊望律师事务所律师。被告：成征（反诉原告），男，1988年04月08日出生，住江苏省靖江市。委托代理人：陈亚男，北京京师（天津）律师事务所律师。原告徐锋（反诉被告）、被告成征（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，公开开庭进行了审理。原告徐锋（反诉被告）的委托代理人邵先梅到庭参加诉讼，被告成征（反诉原告）参加第一次、第二次庭审，未参加第三次庭审，被告成征（反诉原告）的委托代理人陈亚男未参加第一次庭审，参加了第二次、第三次庭审。本案现已审理终结。原告徐锋（反诉被告）起诉要求：1、成征向徐锋支付截止2017年5月31日的租金124334元；2、成征向徐锋支付未按约定缴纳房租的违约金46000元；3、成征支付提前解除合同的违约金46000元；4、在合同解除后7日内恢复原状，具体包括拆除装修时在屋内垒砌的一堵隔断墙、拆除装修产生的墙面附属物、对出租屋进行基本保洁、交还钥匙三把及水卡一张，办理腾退交接事宜，否则每超过一日按原租金的200%支付占有使用费；5、成征向徐锋支付2017年6月1日起至判决生效之日的房屋租金每月23000元；6、成征将登记在租赁房屋上的公司注销；7、诉讼费由成征承担。事实与理由：徐锋与成征于2016年3月27日签订了《北京市房屋租赁合同》，约定将徐锋位于北京市大兴区龙湖时代天街西区6-105室租赁给成征作为商业使用。房屋租赁期限自2016年4月1日起至2021年5月31日止。租金为每半年支付一次，一次支付租金138000元，年租金276000元，付款时间为每次付款周期到期前15日。合同第十四条补充协议第2项约定，2016年4月1日至2016年5月31日为免租期，租金自2016年6月1日起计算。第十四条第三项约定，前期成征先支付130000元租金，尚欠的8000元租金，在下半年和下期租金一起支付。合同签订后，徐锋将该房屋按约定交付给成征使用，成征也按合同约定向徐锋先行支付130000元的房屋租金。按照合同约定，成征应在2016年11月31日前的15日内向徐锋交付房屋租金146000元，然而，直到2016年11月31日，成征一直没有向徐锋交付租金，后在徐锋催促下，才于2016年12月7日向徐锋交付租金21666元，尚欠租金124334元，虽然徐锋一直在催促成征交付剩余租金，但成征一直以各种理由搪塞，拒不支付租金。成征的行为已严重违反合同义务。根据合同，应当按月租金的200%向徐锋支付违约金。被告成征（反诉原告）辩称：不同意徐锋的诉讼请求。2017年5月15日本案第二次开庭时，成征说2017年2月24日下午四点多，徐锋给我打电话，告诉我房子不租了让我尽快搬走，我连夜搬出并把钥匙放在了物业处，徐锋在租赁期内单方提出解除合同，是违约行为，根据合同，应该赔偿我违约金。同时，我也不应支付2017年2月24日之后的房屋租金。因此我提出反诉，请求判令1、确认我与徐锋签订的《北京市房屋租赁合同》已经解除；2、徐锋返还2017年1月租金21666元并支付违约金46000元；3、徐锋支付燃气开口费18000元；4、反诉费由徐锋承担。事实与理由：徐锋与成征于2016年3月27日签订了《北京市房屋租赁合同》，约定将徐锋位于北京市大兴区龙湖时代天街西区6-105室租赁给成征作为商业使用。房屋租赁期限自2016年4月1日起至2021年5月31日止。租金为每半年支付一次，一次支付租金138000元，年租金276000元，付款时间为每次付款周期到期前15日，2016年4月1日至2016年5月31日为免租期。反诉人在承租涉案房屋后即组织了对房屋的装修，装修费共计10万元，装修期间，反诉人发现房屋未开通燃气，故替被反诉人垫付了燃气开口费18000元。合同履行期间，反诉人按约定支付了租金，但被反诉人于2017年2月24日电话通知反诉人搬离涉案房屋，提出了解除合同的要求，被反诉人当即同意后搬出，并将钥匙交于物业。反诉人认为，双方签订的合同第九条第二款约定“租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前30日书面通知乙方，并按照月租金的200%支付违约金。甲方还应退还乙方租金及押金”，故提出反诉。经审理查明：徐锋与成征于2016年3月27日签订了《北京市房屋租赁合同》，约定将徐锋位于北京市大兴区龙湖时代天街西区6-105室租赁给成征作为商业使用。房屋租赁期限自2016年4月1日起至2021年5月31日止。租金为每半年支付一次，一次支付租金138000元，年租金276000元，付款时间为每次付款周期到期前15日，2016年4月1日至2016年5月31日为免租期。租赁合同第十四条第三项约定：“前期先支付130000元，物业费和取暖费的一半下半年支付。”合同签订后，徐锋将该房屋按约定交付给成征使用，成征向徐锋先行支付125000元的房租，签订合同时交付的5000元定金抵作房租，共计130000元。成征于2016年12月7日向徐锋交付租金21666元。双方签订的租赁合同第十四条补充协议第三款约定：“前期先支付130000元，物业费和取暖费的一半下半年支付”，对于该约定，经本院询问，徐锋称其含义为：该房屋每年物业费和取暖费共计32000元，合同签订时，徐锋认为半年130000元的租金偏低，故双方商议，每年的物业费和取暖费的一半由成征负担，即由成征负担16000元，该笔费用于每次交纳房租时一起支付，即每半年交纳房租时，除房屋租金130000元外，还应支付8000元，共计138000元，且最终写在合同正文中的房租也是半年138000元。成征对此不认可，认为房租为每年26万，但未提交证据予以证明。双方签订的租赁合同第二条第一款写明：租金押零付六，138000元半年。成征提交北京隆兴顺达市政建筑工程有限公司出具的交款人为时堂餐饮有限公司的燃气安装费收据一张，金额18000元。成征是该餐饮公司法定代表人和股东。该公司出具证明，证明该费用是成征所交。成征申请证人马某出庭作证，马某证言为：2017年2月24日下午，我还有董某在成征店里聊饭馆做活动的事情，聊着过程中成征的房东打来电话，成征开了公放，我听见对方说不让成征干了，说要锁门了，电话持续两分钟左右，成征一直说能不能降房租。但是最终成征和房东是否达成一致意见我不清楚。徐锋对以上证言不认可，徐锋称电话中没有要求成征立刻搬走，也没有要求解除合同。成征申请证人董某出庭作证，董某证言为：2017年2月24日下午，我和马某、烤串店老板我们四个人在成征店里聊百度外卖做满减的事情，聊着过程中成征的房东打来电话，成征开了免提，我听见对方说不让成征干了，电话持续几分钟，成征当时接了电话有点懵。徐锋对以上证言不认可，徐锋称电话中没有要求成征立刻搬走，也没有要求解除合同。本案审理过程中，经本院于2017年5月25日到龙湖时代天街物业服务中心调查核实，物业中心前台报事登记本上并没有收到钥匙的相关登记，且因时间已超过一个月，监控记录无法调取。本院于2017年6月2日组织双方去交接房屋，到现场后发现房屋内地面有垃圾，成征装修房屋时做的隔断墙还没有拆除，徐锋的代理人邵先梅拒绝交接，要求成征把隔断墙拆掉，恢复原状，交回钥匙，到时再收房，成征称钥匙找不到，去物业找了也没有。成征于2017年6月7日通过顺丰快递向徐锋邮寄送达《情况说明》，说明中写到：“2017年2月24日，阁下电话通知本人即刻搬离房屋，明确向本人表明解除该房屋租赁合同的意愿……现阁下与本人的房屋租赁合同已解除。”上述事实，有房屋租赁合同、收据、转账记录及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提出的证据进行质证的权利，本案被告肖海全经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。徐锋、成征于2016年3月27日签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，该份合同应为合法有效。在第一次开庭时，本院询问成征为何没有按合同履行解除手续，成征称：“我一直想跟他谈，我说我干不下去了，让他（徐锋）可以把房子租出去……他（徐锋）给我微信还是电话，说周五先把店门锁上再谈，我怕锁了之后跟他谈不拢他不让我搬东西，我那里面东西也得值十万块钱，我就搬了”、“年后他（徐锋）问我怎么办，我说我不租了”、“我一直跟他（徐锋）说聊聊，他（徐锋）一直拖着，我说那要是不想让我走就降降房租，周边房租都降了，但是他（徐锋）不同意”、“有一天他（徐锋）给我打电话说明天过来锁门，然后再聊这个事，这对于我来说也是吓唬我，到时候我要不同意他（徐锋）的条件我的东西都拿不了”、“我叫他（徐锋）来拿钥匙，他不来，我就把钥匙交到了物业”。第二次开庭时，成征及证人统一说2017年2月24日徐锋打电话要求他立刻搬走并解除合同。对于这一重要电话的内容，成征本人在第一次开庭时只字未提徐锋要求他立刻搬走并解除合同一事，而是说徐锋让他2017年2月24日（星期五）先锁门，再谈，自己是因为担心谈不拢不让搬东西而自行搬出。两次开庭中，成征对究竟是自行搬走还是徐锋要求他搬走这一问题说法前后不一，且证人证言也不能证明二证人听到徐锋在电话上明确要求解除合同，结合第一次庭审时的庭审录像及笔录，本院对第二次开庭时成征一方关于2017年2月24日（星期五）电话内容的说法不予采信。依据徐锋提交的证据，可以认定成征在2016年11月31日前的15日内没有按照合同约定如数交纳房屋租金，仅支付租金21666元，根据双方签订的合同第八条第四款第一项：“乙方如有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达七日的。”成征没有按期足额交纳租金的行为构成违约。关于合同解除一项，按照合同第八条第四款第一项的约定，在成征没有按时足额交纳租金而违约在先的情况下，徐锋有权单方面解除合同。成征在反诉请求中要求确认合同已解除，在庭审中经本院示明，徐锋亦表示同意解除合同，故对解除合同一事，在庭审过程中双方意见达成一致，本院不持异议。关于违约金，根据合同第九条第一款约定：“乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应当按照月租金的200%向甲方支付违约金。”第九条第二款约定：“租赁期内……乙方需提前退租的，应当提前30日书面通知甲方，并按照月租金200%支付违约金，甲方退还乙方押金及未履行的租金。”第九条第三款约定：“乙方未按约定返还房屋的，应按照每逾期一日，按日租金200%标准支付违约金。”故成征应当支付徐锋租期内提前解除合同和不按期交纳租金两个违约行为的违约金，庭审中成征称违约金过高，要求法院予以调整，因合同约定的违约金（月租金的200%）较高且该地段大多数同类商铺的现房租确实比2016年有所下调，故本院结合徐锋主张的违约金数额、欠交租金数额、兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则将违约金92000元调整为6万元。关于尚欠租金一项，经计算，截止2017年5月31日，成征已欠交房屋租金124334元。关于徐锋要求成征将登记在租赁房屋上的公司注销一项，不属于人民法院的受案范围，双方在签订合同时也未对此事项如何处理作出约定，对于该请求本院不予支持。关于燃气开口费，租赁合同中并未就该费用进行约定，房屋租赁用途为商业，而燃气开口费一项是成征租用房屋从事餐饮相关行业所产生的费用，是为实现特定的经营目的而产生的费用，并不是使用租赁房屋过程中产生的必然支出，且双方在合同中对这一费用的负担并无约定，故对成征要求徐锋支付燃气开口费18000元的诉讼请求，本院不予支持。关于交接房屋，成征于2017年2月搬出后，一直没有向徐锋交接房屋，徐锋现要求成征将房屋恢复原状后交接，于法有据，本院予以支持，在庭审中，徐锋明确要求成征拆除装修时在屋内垒砌的一堵隔断墙、拆除装修产生的墙面附属物、对出租屋进行基本保洁、交还钥匙三把及水卡一张。成征应在判决生效之日起十日内按照徐锋的要求将房屋予以腾退，因逾期不交房屋而产生的损失，徐锋可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告徐锋（反诉被告）与被告成征（反诉原告）于二〇一六年三月二十七日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、被告成征（反诉原告）于本判决生效后十日内支付原告徐锋（反诉被告）截止二〇一七年五月三十一日止已经拖欠的房租十二万四千三百三十四元；三、被告成征（反诉原告）于本判决生效后十日内支付原告徐锋（反诉被告）二〇一七年六月一日至判决生效之日之日的租金，按每月二万三千元标准计算；四、被告成征（反诉原告）于本判决生效后十日内拆除装修时在租赁房屋内垒砌的一堵隔断墙、拆除装修产生的墙面附属物、对出租屋进行基本保洁、交还租赁房屋钥匙及水卡。五、被告成征（反诉原告）于本判决生效后十日内支付原告徐锋（反诉被告）违约金六万元；六、驳回原告徐锋（反诉被告）的其他诉讼请求；七、驳回被告成征（反诉原告）的全部反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费用三千二百九十一元，其中本诉案件受理费二千三百二十八元，由原告徐锋（反诉被告）负担三百二十八元（已交纳），由被告成征（反诉原告）负担二千元（于本判决生效后七日内交纳），反诉费九百六十三元，由被告成征（反诉原告）负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按不服本判决金额部分交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 赵燕华二〇一七年七月十四日书记员 苏 娜