（2017）京0114民初8158号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2017-11-30
案件名称
蒋宁与姜福喜房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蒋宁,姜福喜
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初8158号原告：蒋宁，女，1981年6月15日出生，住广东省深圳市罗湖区。委托代理人：谢福笛，北京霍克律师事务所律师。被告：姜福喜，男，1972年5月10日出生，住北京市昌平区。委托代理人：陈钦梅，女，1971年2月19日出生，汉族，住北京市昌平区。原告蒋宁与被告姜福喜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋宁委托代理人谢福笛、被告姜福喜及委托代理人陈钦梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋宁提出如下诉讼请求：1、被告腾退原告位于北京市昌平区天通北苑一区某号房屋，按原状向原告返还上述房屋及其全部附属物品、设备设施（清单详见房屋租赁合同附件一）；2、被告向原告支付违约金7500元；3、被告向原告支付为维护合法权益而聘请律师的费用3万元；4、被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2017年3月26日，本人作为出租人与作为承租人的被告姜福喜签订了房屋租赁合同。该合同对双方的合同义务、权利，合同的解除以及双方的违约责任等相关事宜均作了具体而明确的规定。比如，合同明确约定承租人不得擅自转租或者改变房屋用途，否则出租人有权单方面解除合同收回房屋。根据该合同，本人已于当日向被告交房，履行了合同义务。然而，令人无法接受的是被告一方面在签约前对本人反复宣称房屋将仅用于自用，自家老人居住，另一方面却在收房后不动声色擅自将房屋对外转租。更令人震惊的是，被告悍然将本人房屋内部进行了大规模的改造、改装。被告不仅无视合同约定，更无视各种严重安全隐患。直至邻居和小区物业管理人员向本人反映情况，本人方才知晓。本人在被告租房违约行为造成的负面社会影响下惶惶终日，不得消停，只得依约依法通知被告解除房屋租赁合同。鉴于被告至今仍不配合本人合法合理诉请，不仅不肯将房屋恢复原状，交还房屋，还继续拿本人房屋进行不法转租和胡乱改造。为了消除被告不负责任的行为对本人及小区其他业主所造成的恶劣影响，同时为了避免其他纷争，本人拿起法律武器诉讼，请求判如所请。被告姜福喜辩称，合同上写着可以做衣柜隔挡。原告同意我们客厅住人。我方不同意赔偿，我们没有违约。律师代理费我们也不承认。花3万元请律师不符合常理。诉讼费没有法律规定让我承担。合同期满后，我会按照合同约定把房屋恢复原状。经审理查明：2017年3月26日，原告蒋宁（出租人，甲方）与被告姜福喜（承租人，乙方）签订《北京市房屋租赁合同(自行成交版)》。该合同约定租赁房屋位置为北京市昌平区东小口镇天通北苑一区某室，建筑面积157.35平方米。该合同第二条约定：“乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为自居住使用，居住人数为5，最多不超过7人。”合同第三条约定：“租赁期限（一）房屋租赁期自2017年4月5日至2019年4月5日，共计2年。甲方应于2017年4月5日前将房屋按约定条件交付给乙方。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。”合同第四条约定：“租金标准及支付方式柒仟伍佰元一月，支付方式为押一付六，……每期租金为人民币肆万伍仟元整。（二）押金人民币柒仟伍佰元整。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。”合同第七条约定：“乙方不得将房屋部分或全部转租给他人，否则甲方有权马上单方解除合同，并没收租房押金人民币柒仟伍佰元。由于乙方违反合同约定，将房屋转租他人所发生的一切费用或法律纠纷，全部由乙方负责承担。”合同第八条约定：“……（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋……4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。……7、擅自将房屋转租给第三方的。”合同第十一条补充约定：“客厅可住人，用衣柜隔挡，可同事合住。”该合同附件“房屋交割清单”约定电器设备家具包括：“索尼牌52寸液晶电视1台、柜式空调1台、海尔电冰箱1台、空调2台、洗衣机1台、微波炉1台、EcoWater牌净水器1台、EcoWater牌卫生间净水器1台、1.8米*2米双人床（含床垫）1张、宜家松木双开门衣柜1个、宜家双人布艺沙发1张。”上述合同签订后，原告蒋宁向被告姜福喜交付房屋。被告姜福喜向原告蒋宁交纳了6个月租金和1个月押金，共计52500元。被告姜福喜入住房屋后，将房屋客厅、书房等部位加装石膏板隔断，增加了3个房间。经询问，被告姜福喜承认房屋内一共住了6个人，有被告夫妇和他们的两个朋友，还有被告夫妇孩子的朋友。被告夫妇孩子的朋友与被告签订有租赁合同。原告蒋宁称住在涉诉房屋内的人是从被告处租赁的房屋，与被告并非合租关系。2017年4月19日，原告蒋宁向被告姜福喜邮寄一份《合同解除函》。该函内容为：“承租人姜福喜，鉴于承租人你擅自将我本人房屋（天通北苑一区某号）进行加隔断乱改造，未经业主我本人同意擅自对外进行转租，不仅严重违约，更已导致重大消防、卫生等安全隐患！本人于即日起通知你解除该房的房屋租赁合同。”该邮件在2017年4月22日投递成功，签收人为郑彩红。被告姜福喜认可郑彩红在涉诉房屋内居住，但称没有收到解除函。同时，原告蒋宁在涉诉房屋大门和单元楼门口也张贴了解除租赁合同的告知书。上述事实，有《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》、现场照片、《合同解除函》、邮件查询单、告知书及原被告庭审陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因一方违约导致合同解除，违约方应当向守约方承担违约责任。本案被告未经原告许可在房屋内加装大量隔断，改变了房屋布局，属于拆改变动了房屋主体结构，构成根本违约。被告未经原告许可，与他人签订转租合同，也构成根本违约。原告蒋宁依据以上两点发出解除合同通知，依法行使解除权，合法有效，本院予以确认。合同第十一条约定可以用衣柜隔挡，可同事合住。该条约定并不能证明原告允许加装相对稳固的隔断，也不能证明原告允许转租。故被告姜福喜以此条为由证明自己没有违约，对此观点本院不予采信。原告蒋宁行使解除权后，双方签订的房屋租赁合同已经解除。被告姜福喜继续占有涉诉房屋失去了法律依据。原告蒋宁要求被告姜福喜腾退涉诉房屋并返还屋内附属物品、设备设施的请求有法律依据，本院予以支持。被告姜福喜违约后，应当承担违约责任。依据房屋租赁合同的第七条约定，原告蒋宁有权直接扣除房屋押金作为违约金。原告蒋宁要求被告姜福喜再支付违约金的请求无合同依据，本院不予支持。原告蒋宁要求被告姜福喜支付律师代理费的请求没有合同和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告姜福喜于本判决生效之日起十五日内将北京市昌平区东小口镇天通北苑一区某号房屋腾空并拆除其加装的隔断，然后交付原告蒋宁，交付上述房屋同时并交还房屋内附属家具、家电（清单详见附件）；二、驳回原告蒋宁的其他诉讼请求。案件受理费369元，由原告蒋宁负担299元（已交纳），由被告姜福喜负担70元（于本判决书生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 卢志成二〇一七年七月十四日书记员 赵齐跃附房屋内家具、家电：索尼牌52寸液晶电视1台柜式空调1台海尔电冰箱1台空调2台洗衣机1台微波炉1台EcoWater牌净水器1台EcoWater牌卫生间净水器1台1.8米*2米双人床（含床垫）1张宜家松木双开门衣柜1个宜家双人布艺沙发1张 关注公众号“”