（2017）冀09民终2911号

裁判日期: 2017-07-14

公开日期: 2017-08-24

案件名称

河间市乐家装饰材料广场有限公司、陆贞租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

河北省沧州市中级人民法院

所属地区

河北省沧州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

河间市乐家装饰材料广场有限公司,陆贞

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河北省沧州市中级人民法院民事判决书（2017）冀09民终2911号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：河间市乐家装饰材料广场有限公司，住所地河间市新华南路125号。法定代表人：张虎，该公司经理。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：陆贞，男，1984年12月14日出生，汉族，住河北省河间市。委托诉讼代理人：杨中华，北京市信利律师事务所律师。上诉人河间市乐家装饰材料广场有限公司（以下简称乐家公司）因与被上诉人陆贞租赁合同纠纷一案，不服河北省河间市人民法院（2016）冀0984民初2599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乐家公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审��决，并改判陆贞给付租赁费至搬清之日止；二、诉讼费用由陆贞承担。事实和理由：一、陆贞与乐家公司约定的场地租赁期限为一年，每天每平方米租金为1.5元。陆贞自2014年3月份开始入住乐家公司处，当时双方口头约定租赁期限为1年，自2014年6月28日起至2015年6月27日止，租金每天每平方米1.5元。后乐家公司要求陆贞交纳租金并与乐家公司签订书面合同，均遭到陆贞的拒绝，因此乐家公司与陆贞签订的场地租赁合同并非无固定期限；二、一审法院认定陆贞给付乐家公司租金的时间截止到2015年10月30日。乐家公司与陆贞签订的租赁合同合法有效，陆贞到现在都在占用乐家公司的场地，既然租赁合同合法有效，陆贞还在占用乐家公司的场地，陆贞就应给付租金；三、乐家公司与陆贞签订的租赁合同期限为1年，乐家公司将场地交付陆贞使用，且合同己经履行完毕，因此乐家公司不存在任何违约行为；四、一审认定并扣除陆贞向乐家公司交纳16000元保证金错误。陆贞并未向乐家公司交纳过16000元的保证金；五、河间市消防只是对乐家公司的消防通道进行了查封，经营场所的正门、侧门均未受到影响，查封消防通道并不影响陆贞的正常经营活动，且陆贞在查封消防通道后还在继续经营，并未停业；六、一审法院认定评估报告错误。陆贞辩称，一、乐家公司与陆贞之间系房屋租赁合同关系，但是双方并没有签订书面的房屋租赁合同，一审法院依据合同法215条规定认定双方系不定期租赁合同关系具有法律依据；二、因乐家公司将交付的租赁物不符合消防法的规定，被河间市公安消防支队查封。并告知陆贞在内的广大商户，上述房屋存在火灾隐患，认定经营期间到了2015年5月30日有事实基础。陆贞之所以租赁乐家公司的房屋，系商业经营目的。但是因为上述房屋消防不合法，而被河间市公安交房大队查封，导致陆贞的合同目的无法实现，那么陆贞就无须支付乐家公司所谓的房屋占用费用；三、陆贞向乐家公司支付了保证金1.6万元，是因为陆贞为乐家公司进行施工所用的费用进行的抵扣，该事实在一审法院已经认定；四、涉诉房屋之所以被河间市公安消防大队进行查封，而是针对该房屋整个消防措施不合规不合法，而不是向乐家公司所将的只是针对某个消防通道查封；五、评估报告是河间市人民法院依法委托具有鉴定资质的鉴定机构依法出具，对双方具有约束力。一审期间乐家公司并未对该鉴定报告提出重新鉴定申请。一审法院依法出具的判决书正确，如乐家公司的上诉请求得到二审法院的支持，会致使乐家公司的违规租赁消防设施不合法的行为，会变相鼓励该违法行为发生，也会使乐家公司��不合法行为从中受益，不是法律所追求的价值。陆贞向一审法院起诉请求：一、要求乐家公司返还保证金16000元;二、判令乐家公司赔偿损失160000元；三、乐家公司承担诉讼费用。事实与理由：2014年2月，陆贞在乐家公司处施工，得知乐家公司就河间市乐家装饰材料广场进行招商，陆贞找到乐家公司咨询并达成协议：陆贞向乐家公司租用房屋149平米，租金为每平米1.5元，乐家公司保证出租房屋的设施设备符合法律规定能正常使用，陆贞用施工费抵扣保证金，租金于乐家公司开业后支付。达成协议后自行对场地进行装修，静等开业运营。但截止到今日，乐家公司广场一直未开业运营，陆贞对此询问未开业原因以及何时开业，乐家公司不予答复。后经了解得知，乐家公司出租的房屋消防设施设备未通过验收，无法开业。2014年10月9日，乐家公司因未经消防设计审核擅自施工被河间市公安消防大队责令停止施工，并处三万元罚款。2015年9月11日，河间市公安消防大队告知陆贞及其它商户乐家广场存在重大安全隐患不符合开业条件，告知所有商户搬出。2015年10月30日，河间市公安消防大队对乐家广场进行查封。陆贞及其它商户多次找乐家公司沟通协商解决，乐家公司不予理会，并拒绝陆贞搬离。河间市乐家装饰材料广场有限公司在一审中反诉请求：1、判令被反诉人搬出乐家装饰材料广场有限公司。2、判令被反诉人给付2015年6月28日至2016年6月28日的场地占用费163155元，同时判令其给付自2016年6月29日起至搬出反诉人处之日止的占用费（按每天每平米1.5元计算）。3、诉讼费用由被反诉人负担。反诉事实与理由：反诉人系在工商部门注册的企业，主要为广大商户提供经营场地，商户按照占用面积大小交纳租赁费用。陆贞于2014年3月份入住反诉人处经营大自然门窗、什木坊木门，实际经营面积149平方米。但自其入住至今拒绝缴纳租赁费、拒绝签订租赁合同，在此期间多次催要无果，陆贞对通知置之不理。故提出反诉，请求法院依法支持反诉请求，并驳回原告的诉讼请求。一审法院认定事实：一审法院对本案事实作出如下认定：2014年6月28日，陆贞租赁乐家公司场地149平方米，经营门窗，双方未签订租赁合同，口头约定租赁费每天每平米1.5元。陆贞租赁乐家公司场地后，因乐家公司欠陆贞的工程款16000元，故陆贞用该16000元抵顶了应付乐家公司的保证金。但陆贞为交纳租赁费。因乐家公司存在重大火灾隐患，河间市消防队于2015年10月30日对乐家公司予以查封，陆贞实际停止了经营。乐家公司实际经营的时间为2014年6月28日至2015年10月30日，共计1年4个月零二天，共计489天，租赁费按��平米每天1.5元计算为109291.5元。故陆贞实际占用乐家公司场地的时间应当认定为因陆贞租赁的场地进行了装修，经评估，陆贞租赁的场地的装修费用为172958元，陆贞支付鉴定费4960元。一审法院认为，乐家公司为多家装饰材料经营户提供场所，陆贞租赁其场地装修后经营门窗业务，双方口头协商的租赁事宜因未签订书面合同应视为不定期租赁合同。陆贞租用乐家公司的场地进行经营活动，应按约定支付占用期间的租金。因乐家公司提供的经营场所消防设施不过关，造成经营场地被查封致使陆贞装修好的经营场地不能继续经营，合同目的不能实现，双方签订的租赁合同应予以解除。陆贞因合同解除造成的损失，系乐家公司消防设施存在安全隐患被消防队查封所致，故对于给陆贞造成的损失，乐家公司应承担主要的民事责任。陆贞在装修前未尽完全的审查义务��对损失的造成亦应承担相应的民事责任。关于租赁费用，双方陈述每天每平米1.5元，本案陆贞占用乐家公司场地489天，租赁费应为109291.5元，扣除陆贞缴纳保证金16000元，陆贞应给付乐家公司租赁费93291.5元。陆贞装修租赁场地经评估损失172958元，支付鉴定费4960元，共计177918元，由乐家公司承担80%的计142334元。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条的规定，判决如下：一、解除陆贞与河间市乐家装饰材料广场有限公司之间的租赁合同。二、河间市乐家装饰材料广场有限公司给付陆贞装修等损失142334元。三、陆贞给付河间市乐家装饰材料广场有限公司租赁费93291.5元。以上第二、三项，自本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华��民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1910元，由本诉原告负担337元，本诉被告负担1573元。反诉费1782元，反诉原告负担716元，反诉被告负担1066元。本院二审期间，乐家公司为支持其上诉请求和理由提交证据一：2016年5月21日电费收据一张；证据二：陆贞门市照片一张；证据三：2016年10月16日陆贞拉去物品的证明四份。陆贞的质证意见为证据一：电费的收据，该证据一审诉讼过程中并没有提交，不符合民诉法规定二审中的新证据，我方认为不能作为新证据提交。交款人写的是陆征，并不是陆贞。该收据下面没有乐家公司的收款章等证据。对该证真实性、合法性、关联性均不认可；证据二：照片属于数码相机，应有原始载体，照片的形成时间无法确定。对照片的真实性、合法性、关联性均不认可；证据三：对证明签字真实性认可，对证明目的不认可，因为涉诉房屋已经被河间市消防队查封了，无法正常经营，该涉诉房屋一直没有开业经营。该证明的内容上也不能体现从乐家公司拉走的东西。照片、证明不属于二审中的新证据，因此不能认定为新证据。二审查明其他事实与一审法院查明相一致。本院认为，乐家公司称其与陆贞口头约定租赁期限为一年。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁”，因此，一审法院认定陆贞与乐家公司签订的租赁合同为不定期租赁合同正确，本院予以确认。陆贞与乐家公司订立的不定期租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规相关规定，其租赁合同有效。因涉案经营场所存在重大火灾隐患，河间市消防队于2015年10月30日对乐家公司的该经营场所予以查封，致相关店铺按法律规定不能继续经营、合同目的无法实现，乐家公司主张2015年10月30日之后的租金一审法院不予支持并无不当。乐家公司作为出租人应保证其出租的店铺符合约定的用途，本案所涉店铺因存在重大火灾隐患而无法正常使用，致合同目的无法实现，乐家公司应对陆贞承担相应的违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定：“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修损失的，应予支持”，一审期间，河间市人民法院委托沧州鉴真价格事务所对陆贞在河间市乐家装饰材料广场有限公司经营场所的装修费用进行鉴定。该价格评估报告鉴定程序合法，鉴定机构与鉴定人员具有相关的鉴定资格��鉴定意见有相应的依据，一审法院依据该价格评估报告书对案件事实进行认定正确。根据评估报告书装修费用为172957元，鉴定费用为4960元。一审法院酌定乐家公司承担80%计142334元有事实和法律依据，本院予以确认。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”，一审期间，陆贞主张用对方欠付自己的施工费16000元抵顶其应付的保证金未能提供相关证据，一审法院认定在租赁费109291.5元中扣除16000元保证金没有事实依据，本院予以纠正。综上，乐家公司的上诉请求��分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河北省河间市人民法院（2016）冀0984民初2599号民事判决第一项、第二项；二、撤销河北省河间市人民法院（2016）冀0984民初2599号民事判决第三项；三、被上诉人陆贞给付上诉人河间市乐家装饰材料广场有限公司租赁费109291.5元。上述给付事项，于本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1910元，由河间市乐家装饰材料广场有限公司负担1545元，陆贞承担365元；一审反诉案件受理费1782元，由河间市乐家装饰材料广场有限公司负担588元，由陆贞负担1194元；二审案件受理费3546元，由河间市乐家装饰材料广场有限公司负担3279元，由被上诉人陆贞负担267元。本判决为终审判决。审判长　　范秉华审判员　　郭亚宁审判员　　余志刚二〇一七年七月十四日书记员　　孙　伟更多数据：