（2017）川1502民初1690号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2017-07-31
案件名称
原告宜宾雅信物业管理有限公司与被告张仁云、陈利容物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
宜宾市翠屏区人民法院
所属地区
宜宾市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宜宾雅信物业管理有限公司,张仁云,陈利容
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百四十条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第三条第一款
全文
四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1502民初1690号原告：宜宾雅信物业管理有限公司，住所地：宜宾市南岸航天路中段4号，统一社会信用代码91511500786671999R。法定代表人：祝贵文，董事长。委托诉讼代理人:雷正祥，该公司员工。委托诉讼代理人：胡杨，公司员工。被告：张仁云，男，汉族，1977年05月26日生，四川省宜宾市翠屏区人。被告：陈利容，女，汉族，1978年04月04日生，四川省宜宾市翠屏区人。委托诉讼代理人(系陈利容之夫):张仁云，男，汉族，1977年05月26日生，四川省宜宾市翠屏区人。原告宜宾雅信物业管理有限公司与被告张仁云、陈利容物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宜宾雅信物业管理有限公司的委托诉讼代理人雷正祥，被告张仁云、被告陈利容的委托诉讼代理人张仁云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宜宾雅信物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2012年8月31日起至2017年2月28日止的应交物业服务费10493.38元；2、被告向原告支付逾期缴纳物业服务费的违约金47321.93元；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告系翠屏区航天路中段宜都莱茵河畔房屋业主，该房屋为电梯住宅，面积106.64㎡，交房时间为2011年5月31日。莱茵河畔小区业主委员会于2011年6月21日与原告签订《宜都.莱茵河畔物业服务合同》，选聘原告对莱茵河畔小区提供物业管理服务。到期后，又分别于2013年7月13日、2015年6月25日与原告续签合同。上述合同系双方真实意思表示，全体业主都应遵守。2011年6月21日所签合同约定的电梯住宅的收费标准按建筑面积交纳，1.3元/月/平方米（实际按1元/月/平方米执行）；2013年7月13日所签合同约定的电梯住宅的收费标准按建筑面积交纳，1.5元/月/平方米；2015年6月25日所签合同约定的电梯住宅的收费标准按建筑面积交纳，1.6元/月/平方米。交费时间均为半年为一周期进行预收，在前一物业服务费用到期前30日内预付后六个月的费用，逾期缴纳的，从逾期之日按每天千分之五承担违约金。被告自2011年8月31日起就拖欠物业服务费，截止2017年2月28日，已拖欠12期72个月（2011年7月-2017年6月）的物业服务费共10493.38元。被告的上述行为已构成违约，截止2017年3月6日，已产生违约金47321.93元，原告通过各种方式向原告催收，均未果。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判如所诉。被告张仁云、陈利容共同辩称：1、原告的部分诉求超过了两年的诉讼时效，其主张的欠缴物管费金额及违约金被告不认可；2、2011年5月至2012年9月，因修建“阳光半岛”而在夜间施工，噪音影响太大，多次要求原告处理，原告均置之不理，没有给小区业主维权；3、2012年8月，原告默许餐饮店“采香阁”在露天阳台安装六台大型空调外机，噪音干扰严重，多次要求原告处理，均未果；4、2012年年底，被告楼下的“首座”、火锅店等相继开业，原告默许开业的餐饮店改造烟道，将原向上排放的烟道改为经小区门厅的下水道排放，油烟通过排气口全部排到小区里面，严重影响了低楼层的业主，小区业主要求原告解决，但至今没有任何改变；5、电梯作为业主共有财产，原告未经被告同意安装5台电视24小时循环播放广告，收取费用，侵犯了小区业主的权利；6、小区的门岗管理不到位、电梯经常坏，门禁卡也随时出问题；7、小区水池安全措施不到位，有落水危险，原告没有采取相应措施；8、小区保洁不到位，被告住房所在的楼栋门厅经常有垃圾、脏物。依据原、被告当庭陈述及所举证据，本院认定如下事实：被告张仁云、陈利容系翠屏区航天路中段宜都莱茵河畔房屋（建筑面积106.64㎡）业主,交房时间为2011年5月31日。2011年6月21日，莱茵河畔小区业主委员会选聘原告对莱茵河畔小区提供物业管理服务,双方签订了《宜都.莱茵河畔物业服务合同》，该合同主要约定：“物业服务费按业主拥有物业的建筑面积交纳，多层1.3元/月/平方米，高层1.3元/月/平方米；物业服务费以半年为一个周期进行预收，在前一期物业服务费用到期前３0日内预付后六个月的费用；逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，按应交纳费用的５‰支付违约金；协议自双方签字盖章之日起生效，合同有效期三年。”合同签订后，原告对于该小区内的高层住宅物业费用，实际按照1元/月/平方米执行。2013年7月13日，莱茵河畔小区业主委员会与原告再次签订《宜都.莱茵河畔物业服务合同》，该合同主要约定：“自2013年6月1日起至2014年6月30日期间，电梯住宅物业服务费收费标准为１.５元／平方米/月；物业服务费以半年为一个周期进行预收，在前一期物业服务费用到期前３0日内预付后六个月的费用；业主或承租人逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，按应交纳费用的５‰支付违约金。”2015年6月25日，因上述合同临近期满，莱茵河畔小区业主委员会(甲方)与原告（乙方）续签了《宜都.莱茵河畔物业服务合同》，该合同主要约定：“在合同有效期（即2015年7月1日至2018年６月30日）内，电梯住宅物业服务费收费标准为：１.6元／㎡/月;住宅物业服务费以半年为一个周期进行预收，在前一期物业服务费用到期前３0日内预付后六个月的费用；甲方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按每天５‰收取违约金。”被告从2012年8月31日起即未再向原告缴纳物业服务费，截至2017年2月28日，累计差欠原告物业服务费10493.38元未交。原告向本院主张权利前，分别于2012年10月20日、2013年11月8日、2014年11月18日、2015年11月8日通过上门送达或粘贴催收单向被告催收物业管理费，但被告均以原告提供物业服务不到位为由，拒绝缴纳物业服务费。本院认为：依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，本案原告与莱茵河畔小区业主委员会签订的三份《宜都.莱茵河畔物业服务合同》对被告具有约束力。关于被告所提原告未按照合同约定履行义务，提供的物业服务不到位的抗辩意见。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，被告所提原告具有物业服务不到位（包括施工及空调噪音、违规改造烟道、楼栋门厅清洁不到位、安全设施防护不到位、门禁系统管理不善等），未完全履行物业服务合同约定的管理义务，可以按照相关法律规定另行主张。关于被告所提原告主张的部分物业管理费已过诉讼时效，不应支持的意见。庭审中，原告已经举证证明了自2012年10月起至2015年11月，先后四次通过上门张贴及直接送达的方式向原告发出物业管理费《催缴函》，催收差欠物管费的事实。原告的发函催告适用诉讼时效中断的相关规定，被告认为原告主张的部分物业管理费及违约金已超过诉讼时效的抗辩意见，不能成立，本院不予采纳。综上，按照三份《宜都.莱茵河畔物业服务合同》约定的服务内容和质量要求，原告为“宜都.莱茵河畔”小区所有业主提供物业服务，履行了应尽义务；被告作为该小区的业主，接受了原告提供的物业服务，即负有按约交纳物业服务费的义务。因此，本院对原告所提被告交纳2012年8月31日起至2017年2月28日止的物业服务费10493.38元的诉求，依法予以支持。被告未在合同约定的期间内向原告履行交纳物业服务费的义务，已构成违约，应当依照合同约定向原告承担违约责任、支付违约金；但合同对于违约金的计算标准约定过高，本院酌情将违约金计付标准调整为按未付款总额的20%计算，经核算，被告应当承担的违约金数额为2099元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决如下：被告张仁云、陈利容于本判决生效之日起10日内向原告宜宾雅信物业管理有限公司支付自2012年8月31日起至2017年2月28日止期间物业服务费10493.38元及违约金2099元，共计12592.38元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行的债务利息。案件受理费1246元，减半收取计623元，由原告宜宾雅信物业管理有限公司负担498元，被告张仁云、陈利容负担125元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员 黄 磊二〇一七年七月十四日书记员 李洪亮 关注公众号“”