（2017）苏01民终3623号

裁判日期: 2017-07-14

公开日期: 2017-08-25

案件名称

南京首发建材节能设备厂与高仲伟房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

高仲伟,南京首发建材节能设备厂

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书(2017)苏01民终3623号上诉人（原审被告）：高仲伟，男，汉族，1963年3月17日出生，住江苏省淮安市楚州区。委托诉讼代理人：邱加明，江苏通雅律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘俊美，江苏通雅律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：南京首发建材节能设备厂，住所地江苏省南京市栖霞区栖霞街道南水新村。法定代表人：曾纪祥。委托诉讼代理人：陈宏宝，江苏欣达律师事务所律师。上诉人高仲伟因与被上诉人南京首发建材节能设备厂（以下简称首发设备厂）房屋租赁合同纠纷一案,不服江苏省南京市栖霞区人民法院（2015）栖霞民初字第243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月18日立案后,依法组成合议庭,公开开庭审理本案,上诉人高仲伟及其委托诉讼代理人邱加明、潘俊美，被上诉人首发设备厂委托诉讼代理人陈宏宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高仲伟上诉请求：1、请求二审法院撤销原判，依法改判驳回起诉或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院适用法律不当。1、被上诉人不具备诉讼主体资格，其并非涉案租赁合同相对方，无权处理涉案合同纠纷。2、被上诉人尚未合法取得涉案房屋、土地的所有权,现在涉案土地权属不明确。3、如人民法院认为栖霞区政府有权就涉案土地主张权利，理应由栖霞区政府提起诉讼，而非被上诉人。二、原审认定事实不清。1、栖霞工业公司是一个不存在的主体，由此而产生的任何证据均无效；2、原审法院依据宁栖政复（2015）32号文认定栖霞区政府享有所有权属于认定事实不清。首发设备厂辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。2、上诉人的上诉理由不能成立。被上诉人受栖霞区政府委托对涉案土地和房屋进行管理，基于该委托关系,首发设备厂作为本案原告的主体是适格的，诉讼程序也是合法的。3、南京市××区工业公司系区属事业单位，经该公司向区政府请示,明确了涉案土地和房屋由被上诉人管理,故无论是栖霞区政府还是被上诉人，均有权对上诉人的违法行为主张权利。首发设备厂一审诉讼请求：请求判令高仲伟交还其占用的厂房和场地并承担诉讼费用。一审法院认定事实：诉争场地及房屋位于南京市××区大洼，该场地及其他周边共计186.38亩土地原属南京铅锌银矿，于1969年征用，并经南京市城市建设局确认，后上述土地于1981年经南京市人民政府宁府汤字（1981）125号《南京市人民政府批转市经委〈关于发展香料工业的调整意见〉》划归国营南京香料总厂使用，成为香料分厂（未办理土地更名手续）。1992年4月2日，南京市经济体制改革委员会作出宁体改字（92）015号《关于南京油泵油嘴厂兼并南京香料分厂的批复》，主要内容有：“同意南京油泵油嘴厂兼并南京香料总厂下属的香料分厂……兼并后，香料分厂的房屋、公用设施等资产，按实并入南京油泵油嘴厂……”兼并后，香料分厂成为了南京油泵油嘴厂的东厂区，但未办理土地使用变更手续。1993年5月24日，南京油泵油嘴厂（甲方）与南京水泥厂（乙方）签订《关于南京水泥厂兼并南京油泵油嘴厂东厂区的协议》一份，主要约定：甲方东厂区（1992年4月兼并的原香料分厂厂址）由乙方兼并，甲方将房屋、公用设施，办理国有资产转移手续，移交给乙方，兼并时办理土地使用变更手续，有关费用甲、乙方各承担一半。1994年12月31日，南京市××区经济体制改革委员会作出宁栖体改字（94）66号《关于南京水泥厂兼并南京油泵油嘴厂东厂区请示的批复》，主要内容为：同意南京水泥厂兼并南京油泵油嘴厂东厂区，兼并双方在批复下达后应及时向有关部门办理土地、房产等变更转移申报手续……兼并后，南京水泥厂亦未能办妥土地、房产的变更转移手续。2002年3月1日，原南京水泥厂（甲方）与高仲伟（乙方）签订协议书一份，主要载明：1.甲方大洼香料厂前排9间房屋与后面5间空房，租给乙方使用，乙方租房10米以内不得起土；2.租赁期限自2002年3月1日止2003年3月1日，如遇国家征地或水泥厂另作它用，乙方必须服从甲方安排，没有特别情况，继续租给乙方使用，本协议续签；3.租金前两年5千元/年，后面按6千元/年，押金500元，每半年付一次，租赁期满后，如按本协议执行，押金全部退还乙方；4.甲、乙双方如停止协议，必须提前1个月通知对方，如甲方不按协议内容执行，给乙方造成损失，可适当赔偿乙方的损失；5.考虑到乙方前期供电线路、房屋整修等投入较大，将双方协商，甲方同意乙方2002年内租金可不交，作为甲方部分投入。在承租期内，乙方自行投资的线路，设施归乙方所有，甲方不予干涉，如承租期满四到五年后，乙方不再使用，同意把投资的户外线无偿转让给甲方，其他自行处理。协议履行过程中，南京水泥厂于2003年8月10日向本院申请宣告破产还债。本院受理后，于2003年9月30日作出民事裁定书，宣告该厂破产还债，并依法成立了南京水泥厂破产清算组，接管了破产企业的全部财产。经清算组清算，南京水泥厂的破产财产不足以支付破产费用和所欠的职工工资类债权，普通债权的清算率为零。后经破产清算组申请，本院于2005年12月30日作出（2003）栖经破字第2-3号民事裁定书，裁定：终结南京水泥厂破产还债程序；破产程序终结后，未得到清偿的债权不再清偿。在南京水泥厂破产程序期间，因该厂没有含高仲伟租赁的房屋及场地在内的大洼厂区的土地及房屋的土地证及房产证，故该部分资产未纳入破产财产，高仲伟一直占有使用该房屋及场地。另查明，原南京水泥厂为南京市××区区属集体企业。2003年8月10日，南京市××区工业公司作出宁栖工字（2003）24号《关于南京水泥厂破产前职工托管的决定》，决定将南京水泥厂全部职工及退休人员，由本案首发设备厂首发设备厂托管。2015年4月17日，南京市栖霞区工业公司向南京市栖霞区人民政府提交《关于将南京水泥厂大洼厂区交由南京首发建材节能设备厂管理的请示》，建议将未列入原南京水泥厂破产拍卖的大洼厂区交由首发设备厂管理，栖霞区人民政府于2015年4月20日审批同意。首发设备厂遂于2015年5月5日向高仲伟送达《通知》一份，要求高仲伟于接到通知后一个月内将私人物品搬出撤离，将非法所占房屋交还，高仲伟未予理会，首发设备厂遂具状起诉，要求处理。在本案审理过程中，南京市栖霞区人民政府于2015年12月3日作出宁栖政复（2015）32号《区政府关于明确原南京水泥厂大洼厂区房产、土地权属的批复》，载明：“为加强原南京水泥厂大洼厂区资产管理，遏制和清理非法侵占行为，现明确原南京水泥厂大洼厂区房产、土地权属归政府所有，委托南京首发建材节能设备厂实施管理”。一审法院认为,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，高仲伟与原南京水泥厂签订的房屋租赁协议，系双方真实意思表示，尽管签订合同时，南京水泥厂未办妥租赁房屋的土地使用证和房屋所有权证，但该房屋来源流转清晰，南京水泥厂的出租行为未违反法律、行政法规强制性规定，故应当认定双方之间的租赁协议合法有效，双方均应按协议全面履行自己的义务。双方在协议中明确约定租赁期限为一年，如遇国家征地或水泥厂另作他用，高仲伟必须服从安排，后在协议履行过程中，南京水泥厂破产，高仲伟继续占有使用租赁房屋，无合同和法律依据，显属不当。南京水泥厂破产后，因其原系区属集体企业，故其破产时未处理的资产应仍为集体所有，故南京市栖霞区人民政府有权处分。现南京市栖霞区人民政府明确原南京水泥厂大洼厂区房产、土地权属归政府所有，并委托首发设备厂实施管理，故首发设备厂有权向高仲伟主张交还其占有使用的房屋及场地，高仲伟在收到首发设备厂通知后，理应返还，其不予理会亦属不当，现首发设备厂诉诸本院，对其诉讼请求，予以支持。高仲伟辩称首发设备厂主体不符，无事实依据，不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决：高仲伟于本判决生效之日起三十日内将其占有使用的原南京水泥厂大洼厂区（即原南京香料分厂厂区）的房屋14间及场地交还给首发设备厂南京首发建材节能设备厂。案件受理费80元，由高仲伟负担。二审中，当事人没有提交新证据。双方对原审查明的事实没有异议，本院予以确认。庭审中，上诉人称其承租涉案房屋的用途是开设羽绒加工厂，对涉案房屋进行了修缮，并采购了原材料,由于原水泥厂破产，清算组及被上诉人对涉案房屋断水、断电，导致其无法生产，原材料发霉、腐烂，双方就其损失问题产生争议，没有达成一致意见，至今还未得到解决。被上诉人辩称上诉人与原水泥厂的合同在2003年就到期了，在原水泥厂破产时，上诉人应就该债权申请清算。在管理涉案房产土地，要求上诉人迁出时，上诉人没有提出该债权问题,直到涉案土地涉及拆迁，上诉人才提出主张，与其无关。本院认为，本案中，上诉人与南京水泥厂签订的房屋租赁协议明确约定租赁期限为一年，如遇国家征地或水泥厂另作他用，上诉人必须服从安排。在南京水泥厂破产后，涉案的房屋和土地由首发设备厂实施管理,上诉人一直未缴纳租金，继续占有使用涉案房屋至今达十余年之久且拒不返还，没有合同和法律依据。因南京市栖霞区人民政府委托被上诉人对原南京水泥厂大洼厂区房产、土地实施管理，故被上诉人向上诉人主张返还占有使用的房屋及土地并无不当，上诉人应当返还。上诉人关于被上诉人并非涉案租赁合同相对方，不具备诉讼主体资格；栖霞工业公司是一个不存在的主体，由此而产生的任何证据均无效的上诉主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于上诉人所称的损失问题，其可以另行主张。综上，高仲伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由高仲伟负担。本判决为终审判决。审判长　　王劲松审判员　　郑　慧审判员　　龚　震二〇一七年七月十四日书记员　　孙雪松关注微信公众号“”