（2017）粤01民终5436号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2017-07-20
案件名称
何玉琼与深圳市越翔房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷2017民终5436二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
深圳市越翔房地产开发有限公司,何玉琼
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终5436号上诉人（原审被告）：深圳市越翔房地产开发有限公司，住所地：深圳市福田区（仅限办公）。法定代表人：周海娜，该公司董事。委托代理人：吴辉柏，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何玉琼，香港居民，现居香港。委托代理人：潘秉铿，身份证住址广州市越秀区。上诉人深圳市越翔房地产开发有限公司（以下简称越翔公司）因与被上诉人何玉琼房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1721号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。越翔公司上诉请求：1、驳回何玉琼的诉讼请求；2、判令何玉琼承担一、二审诉讼费用。事实与理由如下：一、涉案《拍卖成交确认书》所指向的拍卖标的并没有包括何玉琼所属房屋在内的回迁房屋，故该《拍卖成交确认书》所指向的拍卖标的内所产生的一切债务由买受人承担的这一条款与本案无关。1、我司于2012年10月23日作为买受人通过司法拍卖，竞得广州市越秀区白云路以南、东华南路以北地段【现址：东华南路XXX号、XXX号，白云路XX-XX号（双号）】土地使用权及地上建筑物“辉煌大厦”在建工程整体项目。同日签订《拍卖成交确认书》。其中，第五大点（一）“本次是在建项目按现状整体捆绑方式拍卖……但拆迁补偿产权的面积和已预售且登记备案面积及生效法律文书确定权属的面积等房不属于买受人所有。”2、根据广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司作出的财兴房评字【2012】第XXX号《房地产评估报告》的第三部分第一大点第十小点第二分点：“依据《房地产面积测量成果报告书》（测字：11010819XXX)所载XX号第6-21层、XXX单元、48号1802房建筑面积合计11107.1258平方米。而《城市房屋拆迁管理统计表》中载明安置回迁面积为12087.63平方米。两者相差980.5042平方米，其中需要回迁安置的商业建筑面积为273.21平方米、住宅建筑面积为707.2942平方米。”上述文书确定了回迁商铺不在司法拍卖范围以内这一事实。二、我司不是本案适格主体。何玉琼的《房屋拆迁安置协议书》、《房屋拆迁补偿协议书》、《临迁费结算确认书》均不是与我司签订。我司竞得“辉煌大厦”在建工程整体项目后也没有与何玉琼签订任何有关拆迁补偿的协议。另《拍卖成交确认书》第五条第（七）项载明“拍卖成交后，买受人原则上需在合理期限内按照有关法律法规、以及相关行政管理部门的规定，对标的进行投资续建。续建完成后，须按拆迁补偿安置合同、已备案登记的商品房预售合同约定或生效法律文书规定的标准、面积、方向部位等权利人交付房产，并负责办理上述房产的产权登记手续。”据此，我司对于回迁商铺的义务仅限于负责办理产权登记手续，补偿临迁费用并不是我司义务。三、据我司向经办法官了解，“拍卖标的之后所产生的一切债务由买受人承担”指的是拍卖成交日之后的因各种原因产生的债务才是由我司承担，而何玉琼回迁延迟的原因是在拍卖成交之前早已产生，相关责任不应由我司承担。四、我方在拍卖取得辉煌大厦后并没有掌握到何玉琼的任何资料，包括拆迁安置补偿合同，即使需要我司承担责任，也应从何玉琼明确向我司提出回迁要求之日起算临迁费，并应计算到我司通知何玉琼回迁之日。如果我司通知了何玉琼回迁，但因何玉琼自身原因没有接收回迁的，责任不应由我司承担。综上，一审法院认定事实错误，损害我司合法权益，请求二审法院依法改判。被上诉人何玉琼答辩称：我请求维持一审判决，理由如下：我方房屋被拆迁后，该房屋所在的白某辉煌大厦在建项目被法院按现状整体捆绑方式拍卖给越翔公司。我曾就未回迁商铺的临迁费问题找过负责发放该大厦拆迁户临迁费的法官，法官让我找越翔公司。但越翔公司拒不支付，我不得不提起本案诉讼。根据我方于2008年8月19日签订的《临迁费结算确认书》中的第三条“商铺实际临迁费用结算款发放时间及发放总金额（3800元/月）以双方确认回迁时间为准”，及涉案《拍卖成交确认书》的第五条第（八）项“标的内所产生的债权债务以拍卖成交之日为界，拍卖成交日前所产生的债权债务无需由买受人承担，纳入拍卖总价款列支，但是有生效的法律文书需买受人承担除外，拍卖成交之次日起，标的内所产生的一切债权债务由买受人承担，不纳入拍卖总价款列支等”，即拍卖成交标的列明包括上述商铺，越翔公司至今未未回迁商铺给我方，应继续履行上述协议确定的发放临迁费的义务。我方商铺被征用拆迁，临迁费是对被拆迁人的一种补偿，是维持生活的经济来源，应受法律保护，越翔公司如有异议应自行向原拆迁公司主张，不能推卸责任。何玉琼于2013年6月18日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、越翔公司一次性先将从2012年10月24日至回迁之日止所拖欠的商铺临迁费按3800元每月的标准计付；2、越翔公司具体落实商铺的回迁安置的各项事宜。一审法院经审理查明:1997年3月7日，彭某（为被拆迁人、乙方）与广州合能房地产公司（为拆迁人、甲方，以下简称合能公司）签订《广州市房屋拆迁安置协议》（经广东省公证处公证），约定：甲方经（95）房拆许字143号房屋拆迁许可证批准拆除白云路XX号房屋，乙方是该屋的业权人，建筑面积183.56平方米；乙方同意1997年3月前迁出原址房屋，乙方愿意自行解决临时搬迁，甲方按原建筑面积每月每平方米15元计算发放给乙方临时搬迁补助费，合计每月补助29.51平方米×15元=442元，该项补助费的发给，从乙方搬出原住房之月计起，至甲方通知乙方回迁之月止；甲方应于2001年12月31日前，在白云路原拆迁地段回迁楼第首、十六层，产权属于自有的，建筑面积183.68平方米安置给乙方回迁居住；白云路46号首层乙方租给广州市华粤防火设备厂经营部作营业铺面，拆迁期间，甲方每月补偿租金3800元给业权人，直至回迁之日止等。同日，彭沅卿作为原址房屋的产权人又与广州合能房地产公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》（已经广州市房地产管理局于1997年3月13日鉴证备案）。上述协议签订后，双方依约履行。后上述被征用地块的用地改由广州拓展辉煌房地产有限公司（以下简称拓展辉煌公司）负责开发建设。一审另查明，彭某已于1998年3月8日死亡，经继承，原址房屋的产权全部归彭某的丈夫何某所有；何某于2012年2月29日死亡，由上述二人的女儿即本案何玉琼继承原址房屋的全部产权。2007年3月26日，何玉琼（为乙方）与拓展辉煌公司（为甲方）签订《补充协议》，其中内容为：甲、乙双方同意，乙方回迁辉煌大厦B幢18层XX号房屋，房屋建筑面积为73.76平方米，B幢18层XX号房屋，房屋建筑面积为54.56平方米（包括分摊楼梯、走廊等公共面积在内），商铺（旧协议建筑面积56平方米）有关事宜日后另行协商，房屋结算款根据市测绘所确认的测量面积为准，作多退少补；双方达成谅解，确认乙方临迁费用的标准为4658.15元每月，截至2007年4月30日止，欠付临迁费用结算款总额为312096.05元，甲方不再支付乙方除此临迁费用外的其他费用，商铺实际临迁费用结算款总额以双方签署《回迁收楼确认书》中的确认的回迁时间为准；为确保乙方收到临迁费用结算款，甲方承诺将临迁费用结算款汇总递送政府相关部门备案，并将政府相关部门同意确认的支付方式和支付时间用公示或书面方式通知乙方等等。2007年4月27日，乙方彭某（已故）、继承人何某的代理人潘秉铿与甲方拓展辉煌公司签订《临迁费结算确认书》，内容包括：确认乙方临迁费用的标准为4658.15元/月，截至2007年4月30日止，欠付临迁费用结算款总额为312096.05元，商铺实际临迁费用结算款（3800元/月）以双方签署《回迁收楼确认书》中的确认回迁时间为准等。2008年8月19日，乙方彭某（已故）、继承人何某与甲方拓展辉煌公司再次签订《临迁费结算确认书》，内容包括：确认乙方住宅临迁费用为858.15元/月，截止2007年4月30日，欠付临迁费用结算总额为57496.05元；商铺实际临迁费用结算款发放时间及发放总金额（3800元/月）以双方确认回迁时间为准等。此外，何玉琼曾因房屋拆迁安置补偿合同纠纷，将拓展辉煌公司诉至一审法院，诉请要求为：判令拓展辉煌公司一次性发还拖欠的临迁费（从2001年10月1日起至2012年10月23日止，按每月3800元的标准计付）及相关利息（从2001年10月1日起计至2012年10月23日止，按同期银行一年期的定期利率标准计算）。经审理，一审法院于2013年4月3日作出（2013）穗越法民三初字第283号民事判决，判令：一、自该判决发生法律效力之日起十日内，拓展辉煌公司向何玉琼支付2001年10月1日起至2012年10月23日止的停业补偿费（按3800元/月计）；二、驳回何玉琼的其他诉讼请求。上述判决已发生法律效力。一审再查明：2012年10月23日，广东安宝拍卖有限公司、广东中旺拍卖有限公司、广东中槌拍卖有限公司作为拍卖人，越翔公司作为买受人签订《拍卖成交确认书》，内容为拍卖成交标的为广州市越秀区白云路以南、东华南路以北地段[现址：东华南路XXX号、XXX号，白云路XX-XX号（双号）]土地使用权及地上建筑物“辉煌大厦”在建工程整体项目（停建），成交价326937100元等。其中，第五大点（一）拍卖标的基本情况及有关瑕疵披露载有“本次是在建项目按现状整体捆绑方式拍卖，包含拆迁补偿产权面积和拆迁协议约定购买的面积及拆迁安置面积、已预售且登记备案面积、已销售没有登记备案面积、生效法律文书确定权属面积及项目公建配套设备设施面积、已建未售面积及未建面积等房产一并转让由买受人负责按原批准的规划施工建设，但拆迁补偿产权的面积和已预售且登记备案面积及生效法律文书确定权属的面积等房产不属于买受人所有”，第五大点（八）载有“标的内所产生的债权债务以拍卖成交之日为界，拍卖成交日前产生的债权债务无需买受人承担，纳入拍卖总价款列支，但是有生效的法律文书裁判需买受人承担除外；拍卖成交之次日起，标的内所产生的一切债权债务由买受人承担，不纳入拍卖总价款列支”等。2012年11月20日，一审法院发出（2005）东法委执字第43-46号执行裁定书，裁定广州市越秀区白云路以南、东华南路以北地段[现址：东华南路XXX号、XXX号，白云路XX-XX号（双号）]土地使用权及地上建筑物“辉煌大厦”在建工程整体项目（不含拆迁补偿产权的面积和已预售登记备案面积及生效法律文书确定权属的面积等房产）所有权及相应的其他权利归买受人越翔公司所有。前述项目开发权或财产权自本裁定送达买受人越翔公司时起转移，越翔公司可持本裁定书到房管、国土、规划等登记、管理机构办理前述项目产权转移、过户登记等手续。一审法院认为：本案何玉琼已通过继承取得原权属人为彭沅卿（已故）的原广州市白云路XX号房屋的全部产权份额，故彭沅卿与合能公司就上址房屋签订的《房屋拆迁安置协议》、《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中所涉拆迁权利义务全部由何玉琼承继，何玉琼在本案主体适格。亦鉴于此，前述《房屋拆迁安置协议》、《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》以及之后签订的《补充协议》、《临迁费结算确认书》均为合法有效，各方均应依约履行合同义务。本案越翔公司经法院拍卖竞得涉案地块，拍卖成交标的列明包括上址房屋，在《拍卖成交确认书》亦明确“拍卖成交之次日起，标的内所产生的一切债权债务由买受人承担”，故上述拆迁协议中有关拆迁人的权利义务拍卖成交之后理应由越翔公司承继，被告应按前述合同约定标准支付对应的拆迁安置补偿费用。本案何玉琼诉请的临迁费，实质为原拆迁商铺的停业补偿费，越翔公司至今未安排何玉琼就商铺部分进行回迁，故何玉琼要求越翔公司按3800元/月的标准支付上述费用合法合理，一审法院予以支持。关于商铺回迁安置的问题，何玉琼在本案尚未能具体明确，双方亦多次表态处于协商阶段，故在本案不予调处，双方可继续积极协商解决；如若协商不成，何玉琼可另循法律途径解决。由于本判决发生法律效力之日起的停业补偿费尚未发生，本案亦不予调处。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，于2016年6月29日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，越翔公司向何玉琼一次性支付从2012年10月24日起至本判决发生法律效力之日止的停业补偿费（按每月3800元的标准计算）；二、驳回何玉琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费534元，由越翔公司负担。二审经庭询，何玉琼表示对一审查明事实无异议，越翔公司表示除其上诉意见外，对原审其余查明事实亦无异议，本院予以确认。双方当事人在二审中均无提交新的证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对上诉人越翔公司提出的上诉进行审查。针对越翔公司的上诉，二审争议焦点为涉案拆迁补偿面积是否包含在越翔公司拍卖成交标的范围内，以及越翔公司是否本案适格主体。对此，本院认为，虽然越翔公司没有与何玉琼就涉案被拆迁房屋签订合同，但越翔公司经法院拍卖竞得涉案地块，而根据涉案《拍卖成交确认书》中对拍卖成交标的情况的记载，拍卖成交标的为涉案地块的土地使用权及地上建筑物“辉煌大厦”在建工程整体项目，及“本次是在建项目按现状整体捆绑方式拍卖，包含拆迁补偿产权面积和拆迁协议约定购买的面积及拆迁安置面积……”，由此可见，涉案拆迁补偿面积包含在越翔公司拍卖成交标的范围内，且涉案《拍卖成交确认书》还明确记载“拍卖成交之次日起，标的内所产生的一切债权债务由买受人承担”，一审据此认定越翔公司在拍卖成交后承继了原拆迁人在相关拆迁协议中的权利义务，合理有据。由于越翔公司至今未安置回迁，故一审判令越翔公司向何玉琼支付从拍卖成交之次日起至本判决发生法律效力之日止的停业补偿费并无不当。此后的停业补偿费尚未发生，本案不予调处。越翔公司在二审中并未提交新证据以证明其上诉主张或推翻一审上述认定，故越翔公司认为其不是本案适格主体，及其对回迁商铺的义务仅限于负责办理产权登记手续，无需承担支付临迁补偿费用的义务等上诉意见均缺乏充分理据，本院不予采纳。综上，审查上诉人的上诉请求均不成立，本院予以驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费534元，由上诉人深圳市越翔房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 韩志军审判员 郭东升二〇一七年七月十四日书记员 梁少欣 来源：