（2017）粤06民终3474号

裁判日期: 2017-07-14

公开日期: 2017-08-18

案件名称

谭炳新、崔荫翔租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省佛山市中级人民法院

所属地区

广东省佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

谭炳新,崔荫翔

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省佛山市中级人民法院民事判决书（2017）粤06民终3474号上诉人（原审被告）：谭炳新，男，1979年6月20日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，委托诉讼代理人：谭国荣，男，1950年3月16日出生，住广东省佛山市高明区，系谭炳新的父亲。委托诉讼代理人：梁其明，广东信孚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔荫翔，男，1985年10月10日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：郭缙，广东佛龙律师事务所律师。上诉人谭炳新因与被上诉人崔荫翔租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初15713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。谭炳新上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回崔荫翔的诉讼请求；2.崔荫翔承担本案诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院程序违法，没有组织双方当事人进行证据交换，且在开庭前后谭炳新要求崔荫翔提供有关起诉证据，崔荫翔拒不提供。（二）本案原告主体不适格。涉案租赁物所有权不清晰，崔荫星自始至终没有任何书面授权，现由崔荫翔主张权利明显不当。（三）谭炳新一直向有关部门投诉崔荫翔从2016年9月2日开始停水、停电，并私下哄抢、处分谭炳新在租赁物内的财物，并且崔荫翔故意在诉状中将谭炳新的电话写错，崔荫翔明显是恶意制造诉讼。（四）一审判决将租金和水电费混淆，明显处理不当。双方并未约定先扣除水电费再交租金。谭炳新已交租金至2016年8月31日，在2016年9月2日起崔荫翔单方终止合同，对涉案租赁物停水、停电、上锁，私下哄抢处分谭炳新的财物，有报警记录、视频照片等证据予以证实，一审法院却判决谭炳新承担2016年9月2日以后的租金及使用费明显不当，何况涉案合同是无效合同。崔荫翔拒绝安装独立的水电表给谭炳新，谭炳新有理由拒交水电费。谭炳新只承租涉案租赁物的一、二、五层，其余楼层都由崔荫翔分租给多人生产、经营，都产生水电费，一审判决谭炳新承担整幢楼错误。崔荫翔辩称，（一）崔荫翔是适格原告，崔荫翔与谭炳新签订了租赁合同，且崔荫翔是土地使用权人，对租赁物享有权利。（二）谭炳新使用崔荫翔的租赁物，理应承担相应的租金及水电费。涉案合同因谭炳新的原因而解除，谭炳新拖欠工人工资并将公司转租给他人，导致员工到劳动局追讨工资。谭炳新向崔荫翔支付的部分费用是崔荫星的股权转让价款，一审法院将股权转让价款在租金里予以扣减，崔荫翔将另行提起诉讼。崔荫翔向一审法院起诉请求：1.解除崔荫翔、谭炳新于2016年5月7日签订的《厂房租赁合同》，谭炳新交纳的34000元按金作为违约金归崔荫翔所有；2.谭炳新支付2016年8月、9月的租金和水电费20302.41元；3.本案诉讼费用由谭炳新承担。一审法院认定事实：2016年5月7日，崔荫星作为崔荫翔（甲方）的授权代表人与谭炳新（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方出租位于佛山市南海区九江镇沙头工业园振业东一路3号A座一、二、五层厂房给乙方使用，租期自2016年5月10日起至2018年5月9日止，从2016年5月10日开始计租，每月租金17000元；本合同签订之日乙方须先付34000元作租赁按金，2016年10月30日前再付17000元作租赁按金，租赁期满，乙方交清应交租金、水电费、迁走属于乙方的可移动物品，依期将物业交回甲方，待甲方验收合格后，甲方即日无息退回按金给乙方；乙方必须在每月10日之前将当月租金各种费用以及上月水电费缴交给甲方，逾期五天，甲方有权从逾期之日起按欠交金额日息5%加收乙方滞纳金，逾期十日，甲方有权作乙方违约，终止本合同，收回物业，并限乙方五天内搬走可移动的物品，物业内的装修、水电设施及已交的租赁按金无条件归甲方所有，甲方有权追收所欠的租金及水电费；乙方在合同期内确需将物业转租给第三方经营的，需征得甲方同意，并经三方同意签订转租协议才能转租，否则视为乙方违约，甲方有权终止合同，收取乙方应交的租金、水电费后收回物业，并限乙方五天内请走可移动的物品，物业内的装修、水电设施及租赁按金无条件属于甲方所有；等等。谭炳新自2016年5月10日起使用涉案租赁物。谭炳新向崔荫星支付款项情况如下：2016年5月12日45333元、2016年6月12日12000元、2016年6月17日6580元、2016年8月4日5000元、2016年8月11日7000元、2016年8月20日6000元、2016年8月23日16000元、2016年9月9日5000元。2016年5月16日，崔荫星出具收据确认收到谭炳新支付的租赁按金34000元、2016年5月10日至5月31日的租金11333元。双方无异议的2016年8月20日电子银行回单显示谭炳新已支付2016年5月10日至2016年5月31日的水电费2085.37元。2016年9月13日，崔荫星作为授权代表人向谭炳新发出《违约通知书》，以谭炳新拖欠水电费和厂房租金、将物业转租给第三方经营构成违约为由，终止合同，并要求谭炳新承担违约责任。另查明，崔荫翔出示的《雄艺家具股份转让合同》显示崔荫星为甲方，谭炳新为乙方。甲方转让佛山市雄艺家具有限公司40%股权及厂房（地址：佛山市南海区九江镇沙头工业园振业东一路3号A座）一楼、二楼（车间）和五楼（办公室和展厅）所有生产设备和办公设备、工具、材料、半成品、货物、电话及客户资源等予乙方，转让价格共50000元，分期支付，2016年5月开始至2017年3月前每月支付5000元，在乙方未支付完毕前正常使用的办公设备和生产设备属于甲方；雄艺家具于2016年4月8日至5月10日之间的所有开支、费用及收入按原约定股份甲方4成、乙方6成分配，2016年4月8日前该公司所产生的一切债权债务由甲方自行承担，与乙方无关；等等。崔荫翔于2016年9月28日提起诉讼。诉讼中，崔荫翔未能提供涉案租赁物已经规划报建及竣工验收备案或取得权属证书的材料；崔荫翔陈述其于2016年10月7日收回涉案租赁物，谭炳新陈述崔荫翔于2016年9月2日停水停电、9月13日对租赁物上锁。一审法院认为，崔荫翔、谭炳新没有在一审辩论终结前提交涉案租赁物办理了建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关证据材料，涉案租赁物没有取得规划许可证或经主管部门批准建设，涉案合同因违反法律的强制性规定而无效。合同无效，自始不具有法律拘束力，崔荫翔请求解除上述合同，一审法院不予支持。无效合同约定的违约责任也无效，且《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因合同取得财产应予返还。谭炳新已支付租赁按金34000元，崔荫翔请求该款项作为违约金归崔荫翔所有，一审法院不予支持。虽然涉案合同无效，但谭炳新在实际控制使用涉案租赁物期间仍应参照约定标准向崔荫翔支付使用费。一方面。崔荫翔作为出租方，对涉案租赁物具有管理的义务，其未提供涉案租赁物2016年9月1日后的水电情况，且谭炳新提供的2016年9月2日通知落款与崔荫翔授权代表崔荫星签字的《违约通知书》落款一致，该通知显示崔荫翔于2016年9月2日对涉案租赁物停水停电，一审法院对谭炳新主张崔荫翔于2016年9月2日停水停电的意见予以采纳。另一方面，谭炳新作为涉案租赁物的使用者，对涉案租赁物的使用情况负有举证责任，其未提供相关证据证实崔荫翔对租赁物上锁的情况，应承担举证不能的相应法律后果，一审法院对其主张崔荫翔于2016年9月13日上锁的意见不予采纳，对崔荫翔主张的其于2016年10月7日收回涉案租赁物的意见予以采纳。综合上述情况，因崔荫翔停水停电致使谭炳新自2016年9月2日起无法正常使用涉案租赁物，谭炳新也未及时交还租赁物予崔荫翔，一审法院酌情确定谭炳新应支付2016年9月的使用费8500元（17000元/月×50%）。崔荫翔提供的水电费用明细单显示：涉案租赁物2016年5月31日至7月2日的水电费合计3305.45元、2016年7月2日至8月11日的水电费合计6925.67元、2016年8月11日至2016年9月1日的水电费合计3302.41元，谭炳新虽有异议，但未能举证推翻，2016年5月31日至2016年9月1日期间谭炳新正常使用租赁物，必然产生水电费用，且每年夏季是用水用电高峰期，与谭炳新已支付的2016年5月10日至5月31日的水电费2085.37元相比，上述水电费数额并未过分偏高，一审法院予以采纳。因谭炳新支付予崔荫翔的款项未对应具体月份，故一审法院以谭炳新应支付的租金、水电费总额扣减谭炳新已支付的数额进行核算。综上，谭炳新应支付2016年5月10日至2016年9月30日的使用费合计70833元（11333元+17000元/月×3个月+8500元）、2016年5月10日至2016年9月1日的水电费合计15618.9元（2085.37元+3305.45元+6925.67元+3302.41元），谭炳新已支付崔荫翔70998.37元（11333元+12000元+6580元+5000元+7000元+6000元+16000元+5000元+2085.37元），谭炳新尚欠崔荫翔使用费、水电费合计15453.53元（70833元+15618.9元-70998.37元）。崔荫翔请求的使用费、水电费数额超出上述核定的部分，一审法院不予支持。崔荫翔主张谭炳新支付的款项中有15800元为谭炳新支付予崔荫星的股权转让款，但未提供相关依据予以证实，且相关付款记录并未注明款项的性质，一审法院对崔荫翔的上述主张不予采纳。谭炳新主张代崔荫翔支付了家具款900元和电梯维修费1400元，扣减谭炳新应承担的1795元后剩余的505元用以抵扣水电费，崔荫翔对此未予确认，一审法院不予采纳。涉案合同出租方为崔荫翔，从涉案合同落款签名来看，崔荫星仅为崔荫翔的授权代表人，崔荫翔是涉案合同的相对方，谭炳新辩称崔荫翔无权主张权利，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、谭炳新于判决发生法律效力之日起十日内支付使用费、水电费合计15453.53元予崔荫翔；二、驳回崔荫翔的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费578.78元（崔荫翔已预交），由崔荫翔负担485.61元，谭炳新负担93.17元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予崔荫翔，一审法院不另收退。本院二审期间，谭炳新向本院提交光盘一张，崔荫翔没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，谭炳新提交的光盘中包括其一审已提交并经质证、认证的照片或复印件（单相电度表、通知、违约通知书、大门现状、电箱上锁），本院对已经一审法院认证的证据不再重复认证。对于光盘中的其他照片或视频，因该照片或视频本身未显示拍摄或录制时间，其显示最新修改时间为2016年11月19日、2016年12月1日，而本案于2016年9月28日立案，上述照片及视频未能证明与本案有关联性，因此本院对上述证据不予采信。谭炳新申请证人黄某出庭作证，理由是：黄某是涉案厂房的厂长，其可证明涉案厂房何时停水电，何时不能使用。经审查，即便黄某出庭作证，亦不足以证明谭炳新主张的证明内容，本院对谭炳新的该申请不予准许。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：谭炳新于2016年9月9日向崔荫星支付5000元，转账说明备注“水电费”。再查明：二审期间，为了查明事实，本院要求崔荫翔本人到庭核实相关情况，崔荫翔在法庭上陈述其授权崔荫星与谭炳新签订《厂房租赁合同》。本院认为，根据谭炳新的上诉请求和崔荫翔的答辩意见，本案二审的争议焦点为：谭炳新应向崔荫翔支付的使用费、水电费金额。谭炳新上诉主张崔荫翔提起本案诉讼主体不适格。经审查，《厂房租赁合同》抬头的出租方是崔荫翔，合同尾部出租方亦为崔荫翔，授权代表人是崔荫星，且崔荫翔本人在二审中明确其授权崔荫星与谭炳新签订《厂房租赁合同》，因此涉案《厂房租赁合同》的签订主体是崔荫翔和谭炳新。崔荫翔依据该《厂房租赁合同》提起本案诉讼主体适格，谭炳新的该上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。谭炳新上诉主张崔荫翔分别于2016年9月2日、9月13日对涉案租赁物停电、上锁，因此其无需承担2016年9月2日后的使用费。经审查，一方面崔荫翔于2016年9月2日对涉案租赁物进行停电，影响了谭炳新对涉案租赁物的正常使用；另一方面谭炳新作为承租人，对涉案租赁物的交付负有举证责任，现谭炳新主张崔荫翔对涉案租赁物上锁，但其提供的证据不足以证明其主张，据此一审判决酌定谭炳新支付2016年9月租金8500元，较为公平合理，本院予以维持。谭炳新的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。谭炳新上诉主张崔荫翔未安装独立水电表，其可拒交水电费，且崔荫翔主张的水电费是整幢楼的水电费。经审查，崔荫翔在本案中提供了谭炳新应交水电费的明细表，包括雄艺总表数、刘建琴电表数、彭文杰电表数、电梯电表6楼、保安室用电数、雄艺电税、刘建琴电税、彭文杰电税、雄艺总水表、仓库3层总水表、刘建琴水表等，谭炳新虽对崔荫翔提交的该明细表有异议，却怠于与崔荫翔核查具体数额；同时从谭炳新已支付的2016年5月10日至2016年5月31日水电费2085.37元、崔荫翔提供的水电费明细表计算的2016年5月31日至2016年7月2日水电费合计3305.45元、2016年7月2日至8月11日的水电费合计6925.67元、2016年8月11日至2016年9月1日的水电费合计3302.41元来看，2016年7月2日至8月11日的水电费合计6925.67元明显偏高，谭炳新对此亦有异议，由于崔荫翔未为涉案租赁物安装独立水电表，本院综合本案实际情况，酌定2016年7月2日至8月11日的水电费为3305元。一审判决认定2016年7月2日至8月11日的水电费合计6925.67元，处理不当，本院予以纠正。谭炳新的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。因谭炳新支付予崔荫翔的款项未对应具体月份，一审判决以谭炳新应支付的租金、水电费总额扣减谭炳新已支付的数额进行核算并无不当，本院予以支持。经核算，谭炳新应支付2016年5月10日至2016年9月30日的使用费合计70833元（11333元+17000元/月×3个月+8500元）、2016年5月10日至2016年9月1日的水电费合计11998.23元（2085.37元+3305.45元+3305元+3302.41元），谭炳新已支付崔荫翔70998.37元（11333元+12000元+6580元+5000元+7000元+6000元+16000元+5000元+2085.37元），谭炳新尚欠崔荫翔使用费、水电费合计11832.86元（70833元+11998.23元-70998.37元）。至于谭炳新上诉主张一审法院程序违法，没有组织双方当事人进行证据交换。经审查，一审开庭笔录已记录谭炳新对崔荫翔提交的证据发表了质证意见，该程序符合法律规定，谭炳新的该上诉主张，本院不予支持。综上所述，谭炳新的上诉主张部分成立。本院对有理部分予以支持，对无理部分予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初15713号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初15713号民事判决第一项为：上诉人谭炳新应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费、水电费合计11832.86元予被上诉人崔荫翔；三、驳回被上诉人崔荫翔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取578.78元，由上诉人谭炳新负担127.33元，被上诉人崔荫翔负担451.45元。二审案件受理费186.33元，由上诉人谭炳新负担40.99元，被上诉人崔荫翔负担145.34元。本判决为终审判决。审　判　长　　温万民审　判　员　　余珂珂代理审判员　　潘伟丹二〇一七年七月十四日书　记　员　　覃心怡来源：百度“”