（2017）渝0156民初1606号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2017-11-16
案件名称
重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司与张承河张晔物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市武隆区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司,张承河,张晔
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百二十条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十一条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条，第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条，第一百六十二条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第十条第一款
全文
重庆市武隆区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0156民初1606号原告：重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司，营业场所重庆市武隆区巷口镇芙蓉中路63号，统一社会信用代码9150023267869419XR。负责人：王中毅，该公司经理。委托诉讼代理人：肖顺有，男，1987年12月5日出生，彝族，该公司法务主管，户籍地云南省楚雄彝族自治州元谋县，现住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：吴桂英，女，1979年7月26日出生，汉族，收费员，户籍地重庆市武隆区，现住重庆市武隆区。被告：张承河，男，1938年5月16日出生，汉族，城镇居民，住重庆市武隆区。被告：张晔，女，1964年4月19日出生，汉族，城镇居民，住重庆市武隆区。上列被告共同委托诉讼代理人：杨华，重庆市武隆县江北法律服务所法律工作者。原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司（以下简称庆业公司）与被告张承河、张晔物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月18日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员吴晓林独任审判，于2017年6月26日公开开庭进行了审理。原告庆业公司的委托诉讼代理人肖顺有、吴桂英、被告张承河、张晔及其委托诉讼代理人杨华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告庆业公司向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法判令被告向原告支付从2011年3月至2017年2月拖欠的物业服务费5868元、违约金528.80元、公摊水电费362.50元，共计6759.30元。事实和理由：2009年12月28日，原告与重庆市裕升房地产开发有限公司（以下简称裕升公司）签订世纪•五龙城二、三期《前期物业服务委托服务合同》（以下简称前期物业服务合同），约定由原告对武隆县世纪•五龙城二、三期进行物业管理服务。原告接管小区后，按照法律法规的规定和合同的约定对世纪•五龙城二、三期提供了正常的物业服务。被告的房屋位于世纪•五龙城“XXXX”小区X栋XX-X号，理应遵守前期物业服务合同的约定，但被告从2011年3月起至2017年2月原告提起诉讼时止，拒绝交纳物业服务费和小区公摊水电费。被告的房屋建筑面积110.98㎡，按照前期物业服务合同的约定，住宅的物业服务费为0.5元/㎡/月，每月应当交纳的物业服务费为81.50元，小区公摊水电费为据实分摊。从2011年3月至2017年2月，被告累计拖欠物业服务费5868元、公摊水电费362.50元。同时，根据《前期物业服务合同》的约定，拖欠物业费的按欠费金额3‰的标准计算违约金为528.80元，以上费用共计6759.30元。原告的工作人员曾多次向被告催收欠交的费用，但被告均以各种借口拒绝交纳。综上，被告拒绝交纳物业服务费违反了法律法规的规定和合同的约定，严重损害了原告的合法权益，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告张承河、张晔辩称，1.原告应当履行的物业服务义务未完全履行。原告在提供物业服务时违反了全面履行原则和协作履行原则。依照《前期物业服务合同》的约定，原告没有进行小区封闭管理、门卫管理、来往人员监管、消防设施配备、路灯安装、安全防范管理，造成业主的人身、财产安全无法得到保障，因此，原告存在违约。2.原告违反《物业管理条例》第三十六条的规定，未提供相应的物业服务，对小区的清洁卫生、污水管道的疏通工作不到位。3.原告违反《物业管理条例》第四十七条的规定，没有履行共同秩序的维护、安全防范事项的协助和管理，特别是2014年原告发布公示，对被告所在的小区停止服务，被告等业主自己花钱购买垃圾袋、雇请保洁工人清运垃圾。4.原告违反《物业管理条例》第三十八条的规定，违规修建书报亭，擅自改变物业管理用房的用途，损害了业主的合法权益。5.原告违反《物业管理条例》第四十五条的规定，未经业主同意，擅自采取停水停电的方式催缴物业费，对被告等业主交纳的1000元专项维修资金拒不退还。6.原告违反《物业管理条例》第四十一条的规定，未向业主公布物业服务资金的收支情况。7.原告没有催收物业费，其诉讼请求超过诉讼时效期间。原告主张的违约金高于银行贷款利息，且于法无据，被告不予认可。综上，原告没有通过书面催收或口头通知的情况下提起诉讼，法院不应当受理，受理后应当驳回其请求。原告不履行物业服务合同义务，被告不支付物业费的理由正当，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2009年2月26日，武隆县房地产管理中心对裕升公司建设的世纪•五龙城二、三期项目委托庆业公司进行前期物业管理进行了备案。2009年12月28日，重庆市裕升房地产开发有限公司（甲方）与庆业公司（乙方）签订《世纪•五龙城二、三期前期物业服务委托服务合同》，约定甲方将其开发的“XXXX”等物业委托庆业公司进行物业管理服务，服务期限从2009年12月28日至2012年12月28日，为期三年。在本款规定的时间内，乙方与业主签订物业服务合同后，本合同自然废止。本合同届满后，若小区业主委员会未成立，则本合同自动延续至业主委员会成立并与之签订定服务合同后，本合同自然作废。合同还约定住宅的物业服务收费按建筑面积0.5元/平方米/月，电梯费按照3层20元/户、每上升一层递增0.5元/户，小区公共部位之用电、用水所产生的公摊电费、水费由小区所有业主及使用人每月据实分摊。业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数支付物业服务费的，乙方向违反者按每日3‰的标准收取违约金。同时，双方对物业管理事项、双方的权利义务进行了约定。2010年8月28日，原世纪·五龙城业主委员会与重庆巨轮物业管理有限公司（以下简称巨轮公司）签订《武隆县世纪·五龙城小区物业服务合同》。张承河、张晔向巨轮公司支付了2010年10月至12月共计三个月的物业服务费。2011年1月7日，武隆县国土资源和房屋管理局与巷口镇人民政府联合发布《告示》：庆业公司为世纪·五龙城一、二、三组团的前期物业管理的合法企业，巨轮公司已经撤出，现国土局已经依法撤销了其物业管理备案证明，世纪·五龙城二组团由庆业公司接管。之后，庆业公司为“XXXX”小区提供物业管理服务至今。2011年1月26日，武隆县发改委作出《关于核定世纪·五龙城二、三组团物业服务收费标准的批复》，批复住宅物业服务费0.54元/平方米/月。从2011年3月起，被告未交纳物业服务费。2011年9月6日，武隆县国土资源和房屋管理局以2009年9月5日产生的业主委员会未经多数业主投票选举同意、部分业委会成员不具备该物业小区业主身份、该业主委员会在申报备案材料中严重弄虚作假为由作出《关于撤销世纪·五龙城业主委员会备案的决定》。2017年4月18日，庆业公司提起本案诉讼。另查明，世纪·五龙城综合小区已选举产生了新的业主委员会，但尚未与庆业公司签订合同，也未选聘新的物业服务公司。张承河、张晔系世纪·五龙城二组团“XXXX”X栋XX-X号的业主，该物业建筑面积110.98平方米，用途为普通成套住宅，配备电梯。张承河、张晔每月应交纳物业服务费55.49元（110.98元/㎡×0.5元/㎡），电梯费26.50元[20元+（16层-3层）×0.5元/层]。2011年3月至2017年2月期间，张承河、张晔的公摊电费合计为362.50元。再查明，2014年初，世纪•五龙城“XXXX”小区的业主向武隆县信访办反映小区存在问题。武隆县城乡建设委员会对业主反映的问题进行了调查处理。2014年10月7日，庆业公司发出《关于8、9号楼暂停服务、收费的公示》：庆业公司垫资50余万元用于楼道墙面恢复、排污管网回填、电梯修复、支付电梯电费、清运垃圾费和员工工资，8、9号楼业主共计728户，2014年1月8月以来未交物业服务费、电梯电费和公摊电费的为566户，庆业公司严重亏损，无力继续垫资并提供正常的物业服务。庆业公司决定从2014年10月10日起对8、9号楼暂停服务和收费。从2014年10月10日起至2014年11月10日，“XXXX”小区的部分业主自费聘请相关人员进行了垃圾清运。2014年10月17日左右，张承河到庆业公司办公室因交纳物业服务费一事与庆业公司工作人员发生争论，张承河交费未果。张承河、张晔所在的小区门口景观灯存在损坏现象。还查明，庆业公司制作《二组团上门催收情况反映表》，内容为“5月20日，XX-X，38个月，无物管合同，和巨能签的合同”；《催费情况统计表》，内容为“2015年7月2日，8-XX-X，2011.3-2015.4，没有签合同，无人6.9”；“2016年11月15日，8-XX-X，2011.3-2016.10，没给庆业签合同”。2012年12月15日、2013年12月19日、2014年12月17日、2015年12月17日庆业公司制作《费用催收通知书》。上述统计表、催收通知均没有张承河、张晔的签字。上述事实，有原告的陈述，原告庆业公司提交的前期物业服务合同备案证明、世纪•五龙城二、三期前期物业服务委托服务合同、告示、关于核定世纪·五龙城二、三组团物业服务收费标准的批复、关于撤销世纪·五龙城业主委员会备案的决定，被告提交的身份证复印件、重庆市商品房买卖合同、商品房买卖合同登记备案证明、验收交付书、交费凭证、告示、情况反映、关于信访问题的情况报告、关于8、9号楼暂停服务、收费的公示、民事起诉状副本、物业服务费收据、照片、重庆市意能达电梯有限责任公司函等证据在案为凭，经过庭审质证、审查，上述证据具有真实性、合法性和关联性，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点包括：1.庆业公司的主张是否超过诉讼时效期间；2.庆业公司的诉讼请求是否符合法律规定以及具体数额的计算。本院分别评议如下：一、庆业公司的主张是否超过诉讼时效期间。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第一项规定：“当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书达到对方当事人的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的‘当事人一方提出要求’，产生诉讼时效中断的效力”。被告自认其于2014年10月因交纳物业服务费与庆业公司发生争论，视为被告同意履行义务，即从2011年3月至2014年10月物业服务费的诉讼时效发生中断，诉讼时效期间从2014年10月起重新开始计算。庆业公司应当于2016年10月之前主张权利，虽然庆业公司提交了上门催收情况表、四份催收通知书，但该证据系庆业公司单方制作，没有被告的签字确认，且被告否认庆业公司的催收行为，故庆业公司提交的证据不能证明其向被告发出催收通知且催收的意思表示已经到达被告，直至2017年4月18日庆业公司提起本案诉讼。因此，庆业公司主张的2015年4月之前的物业服务费、公摊水电费已经超过了两年的诉讼时效期间，本院不予支持。被告辩称庆业公司的部分主张超过诉讼时效期间的理由成立，本院予以支持。因此，张承河、张晔应当支付从2015年4月至2017年2月期间的物业服务费、公摊水电费。张承河辩称物业服务费的标准为0.43元/平方米/月。该标准是巨能公司与原世纪·五龙城业主委员会签订的物业服务合同的约定，与前期物业服务合同约定的0.5元/平方米/月不一致，应当以0.5元/平方米/月为准，本院对张承河的辩称理由不予支持。二、庆业公司的诉讼请求是否符合法律规定以及具体数额的计算。庆业公司与裕升公司于2009年12月28日签订了《前期物业服务合同》。虽然张承河、张晔所在世纪·五龙城小区的原业主委员会在2010年8月28日与巨轮公司签订了物业服务合同，但因该业委会的产生程序不合法，武隆县国土资源和房屋管理局已于2011年9月6日作出了撤销该业委会备案的决定。由于该业委会不是合法的民事主体，故其与巨轮公司签订的物业服务合同自始无效，不能对抗庆业公司与裕升公司签订的前期物业服务合同的效力。根据该合同的约定，合同期限暂定三年，但在业主委员会与庆业武隆分公司签订合同以及选聘新的物业服务公司之前，该合同仍然有效。现该小区的业主委员会虽已经重新选举产生，但尚未与庆业公司签订合同，也未选聘新的物业服务公司，故《前期物业服务合同》并不因期限届满而失效，对原、被告仍具有法律约束力。庆业公司按约履行了相应的物业服务义务，张承河、张晔亦应当按约履行支付物业服务费的义务。关于物业服务费的标准。庆业公司主张的物业服务费和电梯费合计为每月81.50元，系当事人对实体权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。张承河、张晔应当交纳的物业服务费、电梯费计算为1874.50元（81.50元/月×23月），2015年4月至2017年2月的公摊水电费为111元。被告辩称庆业公司未尽物业服务管理的义务。本院已查明，庆业公司曾于2014年10月暂停被告所在的小区的服务，对其暂停服务期间的物业服务费，本院不予支持。在庆业公司提供服务期间，被告所在小区曾存在化粪池隐患、公共厕所被关闭、消防通道地面严重塌陷等诸多问题，现小区景观灯已经损坏等现象。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。根据本条规定，业主抗辩拒绝交纳物业费需要“正当理由”。本条规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当的、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。本案中，庆业公司提供了物业服务，其所提供的物业服务虽有瑕疵，但不属于业主抗辩拒绝交纳物业费的“正当理由”。被告对庆业公司在设施设备等管理和维护不到位，可以要求庆业公司进行整改。同时，庆业公司对业主提出物业服务方面问题，应加强与业主的沟通，按照物业服务合同的约定，为广大业主提供优质物业服务。被告提出庆业公司没有达到约定的服务标准，有权不支付物业服务费的理由不成立，本院不予支持。关于被告提出其交纳的装修保证金。经查，被告向巨能公司交纳了装修保证金1000元，因被告未提交证据证明装修保证金已由巨能公司划归庆业公司，被告可另行主张权利，不在本案中处理。关于庆业公司主张的违约金问题。本院已查明，庆业公司在提供物业服务的过程中存在瑕疵，被告逾期支付物业服务费亦存在违约。本院认为，结合本案客观实际和原、被告双方的履约情况，原、被告双方均存在一定的违约行为，故对庆业公司主张要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条之规定，判决如下：一、被告张承河、张晔在本判决生效之日起五日内支付原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司物业服务费和电梯费1874.50元、公摊水电费为111元，共计1985.50元；二、驳回原告重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司其他诉讼请求。如果被告张承河、张晔未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告张承河、张晔负担。本判决为终审判决。审判员 吴晓林二〇一七年七月十四日书记员 傅健强 来源：百度搜索“”