（2016）浙0185民初4264号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2017-09-29
案件名称
乐秀洪、耿正芳等与黄根土等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
临安市人民法院
所属地区
临安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
乐秀洪,耿正芳,黄根土,周菊莲,张忠民
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
浙江省临安市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0185民初4264号原告：乐秀洪，男，1949年10月10日出生，汉族，住上海市黄浦区。原告：耿正芳，女，1953年5月6日出生，汉族，住上海市黄浦区。二原告共同委托诉讼代理人：田根成，上海市国鑫律师事务所律师。被告：黄根土，男，1963年9月20日出生，汉族，住临安市。被告：周菊莲，女，1963年6月19日出生，汉族，住临安市。被告：张忠民，男，1966年3月11日出生，汉族，住上海市闸北区。委托诉讼代理人：徐培国，上海普若律师事务所律师。原告乐秀洪、耿正芳与被告黄根土、周菊莲、张忠民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月2日受理后，依法由审判员石磊适用简易程序于2016年10月27日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法转为普通程序并组成合议庭，于2017年5月11日再次公开开庭进行了审理。两次庭审，原告的委托诉讼代理人田根成及被告张忠民的委托诉讼代理人徐培国均到庭参加诉讼；被告黄根土第一次庭审到庭参加诉讼，第二次庭审时经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；被告周菊莲两次庭审均经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、黄根土、周菊莲继续履行与原告的房屋转让合同，为原告办理土地使用证；二、黄根土、周菊莲继续履行合同附随义务，为原告所购买的位于临安市××镇××门牌××（××室）房屋开通水、电、煤、消防和电梯等配套设施，使该房屋达到使用标准；三、黄根土、周菊莲赔偿原告损失41700元；四、张忠民对上述三项诉讼请求承担连带责任；五、本案受理费依法承担。事实和理由：2012年初，原告在报纸上发现被告的房屋销售广告，根据所留通讯信息联系上了张忠民。张忠民称该房屋系其本人所有，经组织现场看房并收取定金后，约定原告以总价139000元购买系争房屋，并约定十日内双方在现场签订房屋买卖合同。之后，原告到现场，在张忠民提供的合同上签字（当时，卖方一栏空白），向张忠民支付了全部购房款，张忠民以杭州同策旅游信息服务有限公司名义出具了收款凭证。此后，原告收到了张忠民提供的房屋所有权证（未含土地使用权证书）。然而，当原告此后到系争房屋处做入住准备时，才发现该房屋未开通水电煤等设施，被告承诺的电梯也没有安装，房屋根本不具备使用功能。经与张忠民联系，其才向原告出示双方的转让合同，原告才知卖方是从未露面的黄根土与周菊莲。经原告和其他购房者多方了解，并从临安市人民法院取得了张忠民与黄根土诉讼的法律文书，原告才获悉，该房屋原属黄根土、周菊莲所有，张忠民与黄根土签订名为代理实为包销的合同，由张忠民出面销售，其销售一套实际获得5万元以上的利润。综上，原告认为，其支付了购房款，三被告应当全面履行合同义务，向原告交付设施完善的具备使用功能的房屋。现被告未履行合同义务，造成原告在购房四年后仍无法入住，理应继续履行合同，并比照合同约定迟延付款的违约责任承担未完全交付的违约责任。被告黄根土辩称，黄根土是把水、电、一户一表都装好后作为毛坯房按每平方3100元的价格交给张忠民出售的，张忠民在装修好后再卖给原告的。房价等内容都是张忠民跟原告谈的，张忠民卖掉一套房子，黄根土就去办过户手续，购房款是转好一户付一户的钱。其中有十份买卖合同，黄根土、周菊莲是提前签好，放在於潜房管站那边的房地产中介的，张忠民直接通知原告去过户。原告购房后，由于长期没来居住，也不管理，所以水电都停掉了，东西被偷了。被告周菊莲未作答辩。被告张忠民辩称，张忠民不应承担责任。案涉房屋并非张忠民所有，张忠民系代理黄根土、周菊莲将房屋卖给原告。关于水电问题，黄根土的陈述已经很清楚了，且房产能够过户肯定是已经通水电了。关于电梯的问题，双方的购房合同里并没有约定房屋需安装电梯。关于土地证的办理，张忠民不知道什么时候能办。水电不通的问题的产生原因可能是因为原告长期不居住造成的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。为查明案件事实，本院向临安市国土资源局调取土地使用权遗失补证审批表一份、向临安市建设档案馆调取案涉房屋关于水、电及整个工程的竣工验收报告等一组材料，经双方当事人质证后，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月××日，原告乐秀洪、耿正芳与被告黄根土、周菊莲签订《临安市房屋转让合同》一份，载明：黄根土、周菊莲将坐落于临安市××镇××门牌××（××室）的案涉房屋转让给原告，总金额为139000元；在合同签订当天内，原告一次性将房款支付给黄根土、周菊莲；在合同签订的当天内，黄根土、周菊莲将房屋交付给原告；自合同生效之日起，原告在三个月内向房地产产权登记机关申请办理权属转移手续，黄根土、周菊莲给予协助。合同还约定了双方其他权利义务。之后，原告支付购房款139000元。2012年4月24日，案涉房屋的所有权变更登记至原告名下。另查明，案涉房屋所在的整个2号楼在2011年8月25日通过竣工验收，之前水、电均通过测试验收；案涉房屋所在的整幢楼的土地使用权证未分割至每户。另查明，2011年11月10日，黄根土与张忠民签订《代理协议》约定：黄根土委托张忠民对外转让销售位于临安市於潜镇绿筠街黄根土的房屋（无门牌××，2幢3-6楼，共计60套）；出售房款扣除基础房款价格（3100元/平方米）、税收等必要费用后的溢价部分作为张忠民的利润。本院认为，原、被告之间签订的《临安市房屋转让合同》系双方在平等、自愿基础上签订，是双方的真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，原、被告理应按照合同约定行使权利、履行义务。黄根土、周菊莲至今未协助原告办理土地使用权证，已构成违约，但鉴于案涉土地使用权证之上还存在其他人的房产，且尚未经过土地行政管理部门的分割与确权，故对原告的该项诉讼请求，本院暂不予支持。根据双方合同约定，合同签订当日即为房屋交付之日，而案涉房屋的产权已于2012年4月24日变更登记至原告名下，且根据原告的庭审陈述，原告已经对案涉房屋享有了实际控制权，故原告主张黄根土、周菊莲未将案涉房屋交付给原告而请求赔偿的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。根据本院查明的事实，案涉房屋在内的整个2号楼的水、电均经过测试验收，在案涉房屋交易前整体已通过竣工验收，且房产交易时，原告亦亲自到房屋现场查看，且2号楼的部分房屋系经过装修的，故本院确认在房产交付时案涉房屋的水电是开通的，而房屋交付后，房屋管理的职责应当在原告方，目前案涉房屋水电不通的原因在于房屋后期管理未跟进，其责任不在黄根土、周菊莲，故对原告要求黄根土、周菊莲为案涉房屋开通水电的诉讼请求，依据不足，本院不予支持，但今后原告自行开通水电需要被告配合时，被告黄根土、周菊莲应予协助。而原告主张的开通煤气、配备电梯等诉讼请求，在双方合同中并无约定，故对该项诉讼请求，本院不予支持。另，根据黄根土与张忠民之间签订的《代理协议》，在案涉房屋买卖合同中，张忠民系黄根土、周菊莲的委托代理人，该房屋买卖合同法律后果应由黄根土、周菊莲承担，故对原告要求张忠民承担连带责任的诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告乐秀洪、耿正芳的诉讼请求。本案受理费843元，由原告乐秀洪、耿正芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长 石 磊审 判 员 马钱利人民陪审员 卢观机二〇一七年七月十四日书 记 员 孟一欢附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。