（2016）鲁0104民初2467号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2018-06-26
案件名称
山东群盛置业有限公司与韩立霞等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市槐荫区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
山东群盛置业有限公司,韩立霞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0104民初2467号原告：山东群盛置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：郑细英，董事长。委托诉讼代理人：刘双梅，北京市中伦文德（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔耀，济南槐荫法苑法律服务所法律工作者。被告：韩立霞，女，1978年10月28日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李建亭，济南槐荫梅诚法律服务所法律服务工作者。原告山东群盛置业有限公司（以下简称群盛公司）与被告韩立霞、被告成银香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案后，原告群盛公司申请只选择韩立霞为本案被告，撤销对成银香在本案中为共同被告参加诉讼，本院对其申请予以准许。被告韩立霞在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议，本院审查后作出（2016）鲁0104民初2467号民事裁定，驳回了其提出的异议。韩立霞对该裁定不服，上诉于山东省济南市中级人民法院。该院审理后作出（2017）鲁01民辖终25号民事裁定书，驳回了其上诉，维持本院原裁定。因案情复杂，本院作出（2016）鲁0104民初2467号之一民事裁定书，将本案转为普通程序审理。本院依法适用普通程序，于2017年3月31日公开开庭进行了审理。原告群盛公司的委托诉讼代理人刘双梅、崔耀，被告韩立霞的委托诉讼代理人李建亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。群盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即停止侵害，将涉案房屋腾空并交付给原告；2.判令被告向原告支付2015年9月30日之前已到期未付租金本金80000元，利息9840元（从欠款之日起暂计至2016年4月5日，此后的利息照计至全部欠款还清之日止）；3.判令被告承担本案诉讼费用、保全费、律师费等原告为实现债权发生的全部费用。事实和理由：2011年9月22日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将“群盛华城”2号楼1单元107商铺租赁租给被告，租赁期自2011年10月1日至2014年9月30日，租赁期满可续租一年。租赁费用80000元/年，原告有权调整租赁费。租金按每半年结算一次。被告擅自将承租的房屋转租的，原告有权终止合同，被告负责赔偿原告损失。合同签订后，原告依约履行了合同义务。被告拖欠租金、拒绝付款。合同期满后，被告仍然拒绝交付房屋、支付租金。原告多次通过电话、手机短信等向被告催告，要求被告停止侵占并腾空退还房屋、付清房租，并分别于2015年9月17日向被告当面发函（被告亲自签收）、2015年10月19日和2016年1月29日以邮政特快专递形式向被告发函、2015年10月23日在商铺大门张贴《告知函》、2015年10月26日、27日、28日、29日、30日、31日、2015年11月1日向被告手机发告知函等方式通知被告履行义务，但被告以各种借口拒绝交付房屋、支付租金并继续非法侵占原告房屋。综上，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，提起诉讼，请求判如所请。群盛公司在本案诉讼中明确要求被告支付的费用包括律师费2000元及邮寄费66元。韩立霞辩称，原告的诉讼主体错误，按照民诉法的规定应当明确本案的被告，答辩人不是适格的当事人，答辩人自2015年9月30日后从未侵占原告的涉案房屋，拖欠房租。合同到期后双方终止合同关系，答辩人再未使用涉案房屋，何来租金之说。依据民诉法的规定应当驳回原告的起诉。双方的租赁合同中未约定律师费等费用的有效约定，应不予支持。答辩人认为，答辩人参加本案的诉讼不是适格的当事人，原告向答辩人主张的诉求无任何事实依据，因此答辩人不存在所谓的侵权行为，更未给原告造成任何损失，请求依法驳回。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。群盛公司提供2011年9月22日其与韩立霞签订的《房屋租赁合同》，韩立霞无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。并依以上证据结合当事人的陈述，认定事实如下：群盛公司作为出租方、甲方与作为承租方、乙方的韩立霞于2011年9月2日签订《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将“群盛华城”2楼1单元107商铺（以下简称107商铺））租赁给乙方作为合法商业经营活动（禁止作为仓库）使用，商铺面积107.39㎡，相关经营证件由乙方自行办理。2.租赁期暂定为三年，在乙方租赁期间甲方有权对外出售该商铺，甲方确保租赁费用转移等相关事项，保证乙方经营至租赁期满。若甲方将该商铺出售，提前1个月通知乙方，同等条件下乙方有优先购买权；若租赁期满三年后该商铺仍未销售，同等条件乙方可续租一年，即租赁期为四年。3.租赁费用按80000元/年计算。甲方有权根据市价调整租赁费，涨幅不超过10%。4.付款方式及期限：乙方应于本合同生效之日向甲方支付押金20000元及半年房租40000元。租金按每半年结算一次，由乙方按每半年度合同生效的前1个月交付甲方。5.租赁期：2011年10月1日至2014年9月30日止，签订本合同后缴纳押金及第一次租金时甲乙双方把该商铺交付给乙方，乙方提前进行装修。6.维修养护责任：租赁期间，乙方有对该商铺管理及养护义务，若因乙方原因造成房屋墙体、地面、房顶、结构及其屋内设备损坏，由乙方承担维修及赔偿责任。7.乙方在装修期间要承担安全责任及水、电、物业等相关费用，发生安全事故由乙方全权处理，在租赁期内进行装修的物品所有权归甲方所有，租赁期结束后乙方不得随意拆除，可视出售实际情况自行与购买者进行协商，由购买者予以适当补偿。8.关于房屋租赁期间的有关费用：在房屋租赁期间，以下费用由乙方承担，若乙方未能及时缴纳相关费用导致延期的违约责任由乙方负责；水费、电费、物业管理费、有线电视费、暖气费等。9.乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：（1）擅自将承租的房屋转租的；（2）擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；（3）擅自拆改承租房屋结构或者改变承租房屋用途的；（4）拖欠租金2个月的；（5）利用承租房屋进行违法活动的；（6）故意损坏承租房屋的。10.本合同未尽事宜，甲乙双方另行协商，并签订补充协议。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。11.本合同一式两份，甲乙双方各执一份，均具有同等法律效力。以上合同签订后，韩立霞接收并使用约定商铺。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.群盛公司提供济房权证槐字第1457**号《房屋所有权证》，载明房屋所有权人为吴XX，房屋坐落于济南市槐荫区经一路273号群盛华城2号楼1－107，规划用途为商铺，建筑面积为107.39㎡，登记时间为2011年8月25日。其另提供作为承租人与出租人吴XX于2011年8月1日签订的《房屋租赁合同》，载明租赁房屋坐落于济南市槐荫区经一路273号群盛华城2号楼1－107，房屋所有权证书编号济房权证槐字第1457**号；租赁期限自2011年8月1日至2017年8月1日；租赁为40万元；租金的支付方式与期限为自合同签订之日起3日内现金支付。合同还约定承租人负责支付出租房屋的水费、电费、物业管理费等费用等，并约定出租人允许承租人转租租赁房屋。韩立霞对群盛公司提供的以上证据提出异议，认为其在签订合同、未投入使用前与群盛公司原总经理叶XX达成的协议，叶XX口头承诺将涉案房屋优先租赁给其，并承诺如房屋出售，其享有优先购买权。其还认为在2011年9月22日双方签订合同时也明确体现了其对涉案房屋的优先购买权，而通过本案的诉讼、群盛公司的举证，其才得知涉案房屋并不属于群盛公司，是将房屋出售给了案外人吴XX。其认为群盛公司明显违反了合同约定，其保留进一步的诉权。并认为群盛公司提供的涉案房屋的房产证为复印件，对于真实性其有异议。另其对吴XX与群盛公司签订的房屋租赁合同有异议，认为根据群盛公司提供的房屋产权证，涉案房屋的登记日期分别为2011年8月25日，而吴XX与群盛公司签订的该房屋租赁合同时间为2011年8月1日，表明吴XX在未取得房屋产权的情况下与群盛公司签订房屋租赁合同，其真实性合法性均不存在。本案诉讼中，本院就以上房屋所有权证及房屋租赁合同向吴XX进行调查，其确认涉案商铺为其所有，并确认群盛公司提供2011年8月1日签订《房屋租赁合同》的真实性，并表示对群盛公司现主张权利没有意见。综合以上，本院认为，群盛公司提供吴XX对涉案商铺的《房屋所有权证》及其与吴XX于2011年8月1日签订的《房屋租赁合同》，经吴XX本人确认，肯定了房屋所有权证及《房屋租赁合同》的真实性，因此本院对以上证据亦予以采信。但需要指出，涉案商铺登记在吴XX名下的时间为2011年8月25日，而吴XX与群盛公司签订《房屋租赁合同》标注的时间却为2011年8月1日，显然该合同中标注的时间并不准确。但鉴于涉案商铺的所有权人吴XX同意将涉案商铺租赁给群盛公司使用，并同意群盛公司对外转租及主张权利，因此以上合同存在的签订时间问题不影响群盛公司在本案诉讼中主张权利、提出具体的诉讼请求。至于韩立霞质证所提出其所享有的优先购买权，因其明确保留诉权，故本案中对此不予审理。2.群盛公司提供标注时间为2015年9月17日的《告知书》，内容为“韩立霞：你租赁的群盛华城2#楼1单元107商铺将于2015年9月30日到期，双方签订的房屋租赁合同终止。根据合同约定，限你于2015年10月10日之前将房屋自行腾空搬走并交纳自2014年10月1日至2015年9月30日止的房租80000元。如逾期搬迁，该房屋内的物品视为你自动放弃，由本公司全权处理。且本公司有权采取相关措施维护公司的合法权益，并要求你赔偿因此而造成的损失。”该《告知书》后有“韩立霞”的签名。韩立霞对该《告知书》不予认可，其说明从未收到，并主张《告知书》上面的签名并非其本人所签。群盛公司另提供标注时间为2015年10月17日、2016年1月25日、2016年3月25日的的《关于房屋租赁期限届满不再续租、腾空退还房屋并支付逾期租金等的告知函》竺，内容均是向韩立霞提出租赁已经于2015年9月30日到期，要求韩立霞腾退房屋、交纳租赁费等内容，其中标注时间为2015年10月17日的告知函中还说明了再次招租的条件及在同等条件下韩立霞享有优先承租权等内容。其还提供特快专递详情单，以证明向韩立霞送达以上告知函的事实。韩立霞对群盛公司提供的以上《告知函》及特快专递详情单均不予认可，并说明并未收到。本院认为，群盛公司提交的标注时间为2015年9月17日的《告知书》虽有“韩立霞”署名，但韩立霞否认系其本人签名，从字形上来看与韩立霞在本案诉讼中的签名存在较大差异，群盛公司未就此申请文字鉴定或提供其他证据以证明该签字为韩立霞本人所签，因此本院对该《告知书》中的签名不予确认为韩立霞本人签名；群盛公司另提供的其他《告知函》虽附有特快专递详情单，但并无送达签收情况记录，也均不能证明韩立霞本人已经收到，因此告知书或告知函的相关内容不能确定已经到达韩立霞。3.群盛公司提供照片，分别显示“刘文排骨店”、“泛泰包装”等，其说明以上店铺使用的商铺即为韩立霞租赁的商铺。韩立霞质证认为照片仅能说明商铺的使用现状，其主张在租赁期满（2015年9月30日）后其已将租赁的商铺腾还给了群盛公司。本院认为，群盛公司提交的照片反映出韩立霞租赁商铺的现实使用情况，韩立霞主张在租赁期满（2015年9月30日）后其已将租赁的商铺腾还给了群盛公司，但其未就此主张提供证据，本院对其该项主张不予认可。4.群盛公司提供2014年5月14日的《房屋租赁合同》，出租方、甲方为成银香，承租方、乙方为董XX，合同写明甲方将“群盛华城”一楼一单元104商铺租赁给乙方使用，租赁期限暂定二年，租赁费用按150000元/年计算，合同中还载明了其他内容；其另提供承诺人为“成银香”于2015年1月30日出具的《承诺书》，载明：我郑重承诺原租用的经一路北侧群盛华城小区1#－2#楼南侧商铺房号为：1-1-102，1－1－104，2-1-103，2－1－104，2－1－107，2－1－107共6间，于2015年2月5日前清空一间。2015年3月31日前全部清空交还给群盛公司保管。关于装修补偿问题，自行与商铺购买者协商，协商不一致的与群盛公司无关，不影响群盛公司出售该房产。群盛公司今后如要出售这6间商铺，在同等条件下给予优先购买权。群盛公司主张成银香与韩立霞为夫妻关系。韩立霞对群盛公司提供以上证据不予认可，其说明与成银香在2008年之前系夫妻关系，后离婚；其并主张与群盛公司签订租赁合同成银香并未参与，因此成银香出具的承诺书与其无关。本院认为，群盛公司与韩立霞于2011年9月22日签订了《房屋租赁合同》，双方之间建立房屋租赁关系。群盛公司现提起诉讼是以该《房屋租赁合同》为依据，而成银香并非该合同中的当事人，且韩立霞明确其与成银香在2008年前系夫妻关系，因成银香并非本案所涉《房屋租赁合同》的当事人，也非本案诉讼的当事人，且没有到庭参加诉讼。群盛公司在本案诉讼中既未能举证证明其提供2014年5月14日《房屋租赁合同》及2015年1月30日出具《承诺书》中“成银香”系成银香本人签名，也未能提供证据证明该合同或承诺书中“成银香”的意思表示均与韩立霞存在关联，因此，在韩立霞提出异议的情形下，本院对群盛公司提供的2014年5月14日《房屋租赁合同》、2015年1月30日《承诺书》不予采信。5.群盛公司提供《代理协议》，载明其因与韩立霞之间的房屋租赁合同纠纷案件，委托北京市中伦文德（济南）律师事务所为诉讼代理人，代理费为2000元；其还提供发票，载明北京市中伦文德（济南）律师事务所收取群盛公司律师代理费2000元。韩立霞对群盛公司提供以上《代理协议》及律师代理费发票，认为双方签订的合同中未约定律师代理费，因此法院不应支持。另，其早已履行完双方的租赁合同，该诉讼与其无关，不存在其应当支付律师代理费的可能性。本院认为，群盛公司在本案诉讼中委托了北京市中伦文德（济南）律师事务所的律师作为委托诉讼代理人，与其提供的《代理协议》、律师费发票相吻合，对以上证据的真实性本院予以确认。6.韩立霞提供群盛公司于2011年9月9日出具的收款收据，载明其交纳2-1-104、2-1-107、2-1-107的押金各20000元，合计为60000元；其并提供2014年9月19日的中国民生银行业务回单两份，载明其为付款人，收款人均为黄XX，金额均为50000元，另提供2015年9月25日的中国民生银行业务回单一份，载明其为付款人，收款人为黄XX，金额为50000元，其说明是交纳2014年10月1日至2015年9月30日期间的租金，其并说明收款人黄XX为群盛公司的原法定代表人的父亲。群盛公司对韩立霞提供2011年9月9日收款收据无异议，予以认可；对韩立霞提供收款人为黄XX的2014年9月19日的中国民生银行业务回单两份及2015年9月25日的中国民生银行业务回单一份不予认可。本院认为，韩立霞作为107商铺承租人，负有支付租赁费用的义务。群盛公司要求其支付2015年9月30日之前已到期未付租金80000元，韩立霞提供2014年9月19日及2015年9月25日的中国民生银行业务回单，但以上回单中显示的收款人均非群盛公司，且款项金额与合同约定每半年结算一次的金额40000元不相符，群盛公司亦不予认可，因此本院对韩立霞提供的以上业务回单不予采信。本院认为，107商铺登记的所有权人为吴XX，其与群盛公司签订《房屋租赁合同》后将该商铺租赁给群盛公司使用，并且同意群盛公司转租该商铺。群盛公司基于与吴XX的租赁关系，与韩立霞于2011年9月22日签订《房屋租赁合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同有效。依合同约定，群盛公司作为出租人，其主要义务是向韩立霞提供107商铺，并保证租赁期内韩立霞对商铺的正常使用；而韩立霞作为承租人，其主要义务是向群盛公司交纳租赁费用及在租赁期满后将承租的107商铺返还给群盛公司。按合同约定，韩立霞承租期限为4年，即自2011年10月1日至2015年9月30日，按合同约定，韩立霞承租期限为4年，即自2011年10月1日至2015年9月30日，韩立霞作为承租人租赁期间应按约定交纳租赁费用，并应在该期限届满时将106商铺腾还给群盛公司。群盛公司在本案中提出多项诉讼请求，其中第一项诉讼请求即是要求韩立霞立即停止侵害、将涉案房屋腾空并交付给其，韩立霞在本案诉讼中虽主张其已在租赁期满后其已将租赁的商铺腾还给了群盛公司，但其未就此主张提供任何证据，因此本院对其该项主张不予认可，由此对群盛公司的该项诉讼请求予以支持，确认韩立霞应当向群盛公司腾还该107商铺。群盛公司提出的第二项诉讼请求是要求韩立霞向其支付2015年9月30日之前已到期未付租金本金80000元及利息，韩立霞在本案诉讼中辩称其已支付租金。前面已经说明，依《房屋租赁合同》的约定，作为承租人的韩立霞，其主要合同义务是除在合同约定租赁期限届满后向群盛公司返还相应商铺外，还要按约定时间和标准向群盛公司交纳租金。韩立霞主张其已支付租金，根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的原则，其有义务提供证据证明其该项主张。韩立霞在本案诉讼中提供欲证明其支付租赁费用的证据即2014年9月19日和2015年9月25日的中国民生银行业务回单，但本院未予采信，由此说明韩立霞交未就其所称已支付房租提供充分、切实的证据，鉴于此，本院对群盛公司的该项诉讼请求亦予支持。就群盛公司要求韩立霞支付的租赁费用利息，根据双方签订《房屋租赁合同》的约定，租赁费用为每年80000元，按半年结算一次。群盛公司要求韩立霞支付的租金80000元，韩立霞应于2014年10月1日和2015年4月1日各支付40000元，其实际未支付，因此应分别依以上时间、以半年租金40000元为基数向群盛公司支付相应利息。群盛公司原提出的第三项诉讼请求是要求判令成银香对韩立霞的债务承担共同清偿责任，因其在本案诉讼中已撤回对成银香的起诉，故该项诉讼请求自然不复存在。群盛公司提出的第四项诉讼请求是要求韩立霞承担律师费等为实现债权发生的全部费用，本院虽对群盛公司提供的《代理协议》及律师代理费发票予以采信，但因其与韩立霞于2011年9月22日签订的《房屋租赁合同》中对此费用的承担并未进行约定，群盛公司的该项诉讼请求缺乏合同依据，本院不予支持。其提出的其他费用亦无合同约定为依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、韩立霞于本判决生效之日起十日内向山东群盛置业有限公司腾还坐落于济南市槐荫区经一路273号群盛华城2号楼1－107号商铺；二、韩立霞于本判决生效之日起十日内向山东群盛置业有限公司支付2015年9月30日前所欠缴的租赁费用80000元；三、韩立霞向山东群盛置业有限公司承担以上租赁费用逾期支付的利息，均以40000元为基数，分别自2014年10月1日和2015年4月1日起参照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率标准，计算至本判决生效之日止，于本判决生效之日起十日内支付；四、驳回山东群盛置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3697元，由山东群盛置业有限公司负担297元，由韩立霞负担3400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 杨春疆人民陪审员 付玉俊人民陪审员 高金辉二〇一七年七月十四日书 记 员 刘 微 微信公众号“”