（2016）云01民终5530号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2017-11-14
案件名称
昆明建发房地产开发有限公司、吴船民商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省昆明市中级人民法院
所属地区
云南省昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
昆明建发房地产开发有限公司,吴船民,陈荣芳,吴重辰
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百一十八条
全文
云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民终5530号上诉人（原审原告、反诉被告）：昆明建发房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市五华区滇缅大道2589号建发曦城商业广场A座6楼601室。法定代表人：薛有吉，董事长。委托诉讼代理人：王发坡，福建盖普律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：卢素敏，女，1989年4月19日出生，汉族，在昆明建发房地产开发有限公司工作，住福建省厦门市集美区，特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）:吴船民，男，1968年10月1日出生，彝族，云南省华坪县人，在丽江市华兴商贸有限公司工作，住云南省丽江市华坪县，上诉人（原审被告、反诉原告）:陈荣芳，女，1963年8月28日出生，傣族，云南省华坪县人，在丽江市华坪县中心人民小学工作，住云南省丽江市华坪县，上诉人（原审被告、反诉原告）:吴重辰，男，1992年5月14日出生，傣族，云南省华坪县人，无业，现住云南省昆明市高新区，上述三上诉人共同的委托诉讼代理人：郭彪，云南北川律师事务所律师，特别授权代理。上述三上诉人共同的委托诉讼代理人：蒋婷，云南北川律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明建发房地产开发有限公司（以下简称：建发公司）与上诉人吴船民、陈荣芳、吴重辰商品房销售合同纠纷一案，均不服云南省昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初2175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人建发公司的特别授权代理人王发坡和卢素敏，上诉人吴船民、陈荣芳、吴重辰共同的特别授权代理人郭彪、蒋婷到庭参加了诉讼。期间，双方当事人申请给予五个月的调解时间，本院将该调解时间依法扣除审理期限。本案现已审理终结。建发公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判吴船民、陈荣芳、吴重辰向建房公司支付违约金39292元；2、一、二审诉讼费由吴船民、陈荣芳、吴重辰承担。事实和理由：双方合同解除的根本原因是吴船民、陈荣芳、吴重辰未向银行提供首付款资金走账证明导致银行按揭未能办理，且吴船民、陈荣芳、吴重辰的恶意违约行为给建发公司造成了巨大的损失，如追究其违约责任所支出的律师费和案涉房屋另行出售的营销成本等，而双方合同约定的违约金不仅是双方意思自治的结果，也是合情合理的，吴船民、陈荣芳、吴重辰并未能举证证实该约定违约金过高，故一审法院降低双方约定违约金系事实认定不清、适用法律错误。吴船民、陈荣芳、吴重辰针对建发公司的上诉答辩称，吴船民、陈荣芳、吴重辰已经依约支付了700多万购房款，足见购房诚意，而不能银行按揭贷款的原因是建发公司与银行沟通不畅导致的，并非吴船民、陈荣芳、吴重辰的责任，故建发公司的上诉不成立。吴船民、陈荣芳、吴重辰上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回建发公司的诉讼请求，支持吴船民、陈荣芳、吴重辰的全部反诉请求；2、诉讼费由建发公司承担。事实和理由：1、吴船民、陈荣芳、吴重辰不存在违约行为，黑林铺信用社出具的证明证实未能完成按揭贷款的原因是建发公司临时增加贷款数额，即贷款不能的责任是建发公司而非吴船民、陈荣芳、吴重辰，且双方补充协议约定贷款不能的由吴船民、陈荣芳、吴重辰补齐未付房款，但建发公司并未通知吴船民、陈荣芳、吴重辰补齐房款。2、建发公司至今未将合同及补充协议的原件交付给吴船民、陈荣芳、吴重辰，导致吴船民、陈荣芳、吴重辰无法履行合同义务，故一审判决吴船民、陈荣芳、吴重辰承担违约责任是不公平的。建发公司针对吴船民、陈荣芳、吴重辰的上诉答辩称，银行按揭贷款未能办成的原因在于吴船民、陈荣芳、吴重辰，建发公司在贷款过程中只是协调作用，而吴船民、陈荣芳、吴重辰未依约付款的违约行为已经导致双方合同目的不能实现，故吴船民、陈荣芳、吴重辰的上诉不成立。建发公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》、《补充协议》；2、吴船民、陈荣芳、吴重辰支付合同违约金39292元；3、本案诉讼费由吴船民、陈荣芳、吴重辰承担。吴船民、陈荣芳、吴重辰向一审法院反诉请求：1、建发公司继续履行《商品房购销合同》及两份《商品房购销合同补充协议》；2、建发公司按照合同约定将购房合同、补充协议及备案登记等材料原件交付给吴船民、陈荣芳、吴重辰；3、建发公司履行交付房屋及提供相关图纸及消防验收材料等义务，并支付逾期交付房屋违约金39292元；4、本案诉讼费用由建发公司承担。一审法院认定事实：2015年6月10日，建发公司（甲方）与吴船民、陈荣芳、吴重辰（乙方）签订了合同编号为A5-B-3401号的《商品房购销合同》，合同约定由乙方购买甲方建设的建发曦城商业广场B座第34层3401号房，商品房总价款为392920元，房屋参考套内建筑面积为48.14平方米。乙方于2015年6月10日向甲方支付购房总价款的51.64%，即202920元，其余价款19万元向昆明市五华区农村信用合作联社黑林铺信用社（以下简称：黑林铺信用社）贷款支付；乙方应在合同签订之日起一日内将办理银行按揭贷款所需的所有相关资料、证明、文件提交贷款银行进行审查，并按银行规定办理相关贷款手续。甲方应于2015年8月30日前将建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付乙方。合同还对甲乙双方的违约责任进行了约定：乙方未按约付款，逾期30天后，乙方应按未付款的0.05%乘以逾期天数向甲方支付违约金；逾期60日尚未付清款项，乙方应向甲方支付商品房总价款的10%作为违约金，且甲方有权解除合同，将合同所涉房屋另行处置。甲方逾期交房的，自合同约定的交房时间届满后次日至实际交房之日止90天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期90天后，甲方按乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。同日，建发公司（甲方）与吴船民、陈荣芳、吴重辰（乙方）签订了《合同补充协议》，协议约定乙方如选择银行按揭贷款方式购买房屋的，须与甲方指定的银行办理银行按揭手续。银行对于乙方按揭贷款的审查以及是否同意发放贷款的决定系银行与乙方的关系，甲方对此不做任何承诺，也不对此承担任何责任；若乙方在《商品房购销合同》第六条约定的期限内未提交办理银行按揭贷款所需的所有相关资料、证明、文件进行审查，未按银行规定办理相关贷款手续，则乙方应按每天1000元向甲方支付违约金，合同继续履行；若乙方逾期超过30天，甲方有权解除合同，将合同所涉房屋另行处置，并要求乙方支付商品房总价款的10%作为违约金。该补充协议中还约定乙方在《商品房购销合同》第六条约定的期限内，不能通过贷款银行放贷审查、不能与贷款银行签订商品房按揭贷款合同、或不能足额取得银行贷款的，乙方应按照补充协议的约定在上述事由发生之日起10日内一次性补齐其余未支付的购房款，否则乙方应承担《商品房购销合同》第八条所约定的逾期付款违约责任，若因此导致甲方解除合同，甲方应在合同解除并且合同登记备案注销手续办理完毕后十日内，在扣除乙方应承担的违约金后将乙方支付的剩余房款退还乙方。协议另约定乙方应向甲方付清的费用，若乙方未能按期交纳协议约定的款项及全部购房款，甲方有权拒绝交付房屋、拒绝办证及拒绝办理相关手续，且不承担延期交房或延期办证及拒绝办理相关手续的违约责任，由此导致甲方无法交房的，乙方承担由于乙方原因未能按期交接的责任。2015年6月10日，建发公司（甲方）与吴船民、陈荣芳、吴重辰（乙方）签订了《补充协议》，约定甲方转让给乙方A5地块B座34、35层共计48套房屋，总建筑面积为2343.56平方米，总价款为12889580元。双方签订商品房购销合同后，乙方付清全部首付款，且提供相应的按揭资料并通过银行预审，甲方应向房管部门进行备案登记，并作预登记，并将样板房的装修施工设计图纸及效果图全套免费给乙方；甲方抓紧尽快做好竣工验收，在2015年6月30日前将消防验收纸质复印件提供给乙方，乙方用于申请公司注册登记及消防二次装修备案。2015年6月10日，吴船民、陈荣芳、吴重辰向建发公司支付了涉案房屋的首付款202920元。2015年7月4日，建发公司与吴船民、陈荣芳及吴重辰进行了商品房买卖合同登记备案，但建发公司迄今未向吴船民、陈荣芳及吴重辰交付涉案房屋。另外，吴船民、陈荣芳及吴重辰共计向建发公司购买了包括涉案房屋在内的48套房屋，且已经按照合同约定支付了首付款，剩余房款通过向黑林铺信用社以及中国银行贷款支付。吴船民、陈荣芳及吴重辰向黑林铺信用社申请贷款购房的审批通过后，因吴船民、陈荣芳及吴重辰在中国银行的贷款预审没有通过，后所有贷款均向黑林铺信用社申请。因贷款金额权限问题，吴船民、陈荣芳及吴重辰的贷款申请应由昆明市五华区农村信用合作联社审批，但因吴船民、陈荣芳及吴重辰未提供资金走账的证明，故所有贷款均没有审批通过。一审法院认为，双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》、《补充协议》合法有效，当事人均应诚信履行合同义务。依据协议约定，除吴船民、陈荣芳、吴重辰已支付的首付款外，剩余19万元购房款应由其向黑林铺信用社贷款支付，而包括案涉房屋在内的向建发公司购买的48套房屋的银行按揭贷款均向昆明市五华区农村信用合作联社申请办理，因吴船民、陈荣芳、吴重辰未提供资金走账的证明，导致银行按揭贷款未能办理，且吴船民、陈荣芳、吴重辰至今向银行提供上述证明，也未按照协议约定一次性补齐其余未支付的购房款，故吴船民、陈荣芳、吴重辰的行为构成违约，建发公司有权解除合同，一审法院对建发公司的该诉求予以支持。关于建发公司主张的违约金，一审法院根据吴船民、陈荣芳、吴重辰要求调整违约金的抗辩，综合考虑本案的实际情况，吴船民、陈荣芳、吴重辰的违约行为以及违约行为所造成的损失后果，酌情确定违约金为19646元（392920元×5%）。如前所述，一审法院已对建发公司要求解除合同的诉求予以支持，故对吴船民、陈荣芳、吴重辰要求继续履行合同的反诉诉求不予支持。关于吴船民、陈荣芳、吴重辰要求建发公司返还购房合同、补充协议以及备案登记等材料的诉求，因吴船民、陈荣芳、吴重辰未提交证据证明其主张，故一审法院对吴船民、陈荣芳、吴重辰的该项主张不予支持。关于吴船民、陈荣芳、吴重辰要求建发公司交付房屋及提供相关图纸及消防验收材料等义务并支付逾期交付房屋违约金的诉求，因吴船民、陈荣芳、吴重辰至今未向建发公司交付全部购房款，建发公司依约有权拒绝交付房屋、办证及办理相关手续，且不承担延期交房或延期办证及拒绝办理相关手续的违约责任，故一审法院对吴船民、陈荣芳、吴重辰的该项诉请不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决：“一、解除本诉原告昆明建发房地产开发有限公司与本诉被告吴船民、陈荣芳、吴重辰于2015年6月10日签订的《商品房购销合同》以及《合同补充协议》、《补充协议》，尚未履行的合同义务终止履行；二、由本诉被告吴船民、陈荣芳、吴重辰于本判决生效后十五日内向本诉原告昆明建发房地产开发有限公司支付违约金19646元；三、驳回反诉原告吴船民、陈荣芳、吴重辰的诉讼请求。”二审经审理查明的法律事实与一审判决确认的法律事实一致，本院依法予以确认。另，二审审理期间，双方共同向富滇银行申请办理了包括案涉房屋在内的48套房屋的按揭贷款，富滇银行于2017年3月24日向建发公司发放了按揭贷款599万，包括案涉房屋在内的48套房屋的全部购房款已支付完毕；后双方办理包括案涉房屋在内的48套房屋的交接手续，案涉房屋现已实际交由吴船民、陈荣芳、吴重辰占有使用。鉴于此，建发公司明确表示不再主张合同解除，愿意继续履行双方合同及补充协议，但仍坚持逾期付款违约金的诉求；吴船民、陈荣芳、吴重辰则明确表示除了坚持继续履行合同及逾期交房违约金的诉求外，放弃其他反诉诉求。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：双方所各自主张的违约金是否成立。本院认为，建发公司与吴船民、陈荣芳、吴重辰签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》、《补充协议》是双方当事人在平等自愿的基础上意思表示一致达成的契约，且不违反我国法律、行政法规的效力性强制规定，也未侵害第三人和社会公共利益，该合同及协议合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，即双方当事人应当按照该协议的约定全面、认真、诚实地履行自己的义务。由于双方当事人在二审中已实际履行完毕了购房款支付和案涉房屋交付义务，且双方均明确表示愿意继续履行合同及协议，并放弃相应诉求，基于当事人意思自治和权利处分原则，本院对双方继续履行合同及协议并放弃相应诉求的意思表示予以尊重。至于双方各自主张的逾期付款违约金及逾期交房违约金，因双方已通过在二审中的实际履行行为完成了购房款支付和房屋交付，表明双方对合同及协议约定的付款和交房时间作出了实际变更，在双方已接受并完成上述义务的情况下，所各自主张的逾期付款及逾期交房违约金均丧失了事实和约定基础，故对建发公司主张的逾期付款违约金及吴船民、陈荣芳、吴重辰主张的逾期交房违约金的诉求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项及第一百一十八条之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初2175号民事判决；二、上诉人昆明建发房地产开发有限公司与上诉人吴船民、陈荣芳、吴重辰继续履行于2015年6月10日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》、《补充协议》；三、驳回上诉人昆明建发房地产开发有限公司的本诉请求；四、驳回上诉人吴船民、陈荣芳、吴重辰的其他反诉请求。一、二审本诉案件受理费人民币1173元，由上诉人昆明建发房地产开发有限公司负担；一、二审反诉案件受理费人民币460元，由上诉人吴船民、陈荣芳、吴重辰负担。上诉人吴船民、陈荣芳、吴重辰已预交二审本诉案件受理费人民币782元，予以退还。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审判长 余 锋审判员 符圆圆审判员 邓林春二〇一七年七月十四日书记员 吴 帅 关注公众号“”