（2017）津01民终4470号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2017-08-29
案件名称
韩沙日娜、付永生房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
韩沙日娜,付永生,天津链家宝业房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终4470号上诉人（原审原告）：韩沙日娜，女，1985年8月9日出生，蒙古族，无职业，住内蒙古通辽市。委托诉讼代理人：祈先伟（夫妻关系），住内蒙古扎兰屯市。委托诉讼代理人：李婷，天津四方君汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：付永生，男，1958年11月18日出生，汉族，无职业，住天津市和平区。委托诉讼代理人：付文涛（父女关系），住天津市和平区。委托诉讼代理人：付文颖（父女关系），住天津市和平区。原审第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区南门外大街与服装街交口悦府广场1号楼13层04-08室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：李霞，天津朗通律师事务所律师。上诉人韩沙日娜因与被上诉人付永生、原审第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2017）津0104民初2132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。韩沙日娜上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用以及保全费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人因限购限贷政策无法购买涉诉房屋，不属于违约情形，无义务承担违约责任；2、被上诉人无权于合同存续期间再次出售房屋。3、一审法院并未对上诉人的损失进行认定。付永生辩称，不同意上诉人的上诉请求。事实和理由：1、上诉人不再购买涉诉房屋不是由于限购原因，而是上诉人向原审第三人明确表示拿不出首付。2、贷款首付比例的调整并非不可抗力，上诉人应该可以预见并且可以克服该困难。上诉人应该承担相应市场风险以及相关政策调整变化的风险。贷款比例的变化并不能导致房屋买卖合同的必然不能履行。上诉人的丈夫祈先伟是北京链家房地产经纪有限公司某经营店的经理，应该对购房的风险有足够的认知。3、天津市高级人民法院关于审理房屋买卖案件的通知中明确规定的限购、限贷、禁购的情形，本案首付款比例调整并非这些情形。天津链家宝业房地产经纪有限公司述称，服从法院判决。韩沙日娜向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告之间的房产交易合同；2.判令被告返还房款10万元及2016年9月25日至实际给付之日的银行同期贷款利息；3.判令第三人返还居间服务费34000元；4.判令第三人返还评估费及贷款服务费1600元；5.案件诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明，2016年9月25日，原、被告分别委托代理人与第三人签订《房产交易合同》，约定原告购买被告名下位于天津市和平区河沿道卫华里54-505-507私产房屋一套，房屋面积35.67平方米，总价款170万元，原告于签订合同当日支付被告定金10万元，如原告未能履行合同条款导致合同终止、无法履行或解除，已付定金归被告所有，被告有权将房屋转售他人，如被告未履行合同义务导致合同终止、无法履行或解除，则被告须双倍返还定金给原告；除已付定金外，原告购买房屋的其他款项共计160万元，被告同意原告以银行贷款方式支付房款，房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款；买卖双方须于2016年10月10日前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》；原告在本合同签订时应向第三人交纳居间服务费34000元；办理过户的有关税、费均由原告承担；合同第八项违约责任中约定，买卖双方均应按合同约定相互配合，到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续，如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付成交价1%的迟延履行金，违约方逾期15个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金；在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖关系（但需书面通知违约方），并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金；因违约方根本性违约，导致守约方解除房屋买卖合同关系的，自书面告知到达违约方之日起，卖方房屋可另行出售，买方可另行购买其他房屋，但守约方仍有权追究违约方的违约责任；被告以贷款方式支付房款的，具体首付款额度、贷款额度、贷款利率、贷款年限以银行（或公积金资金管理中心）最终审核为准。关于合同免责约定：如遇不可抗力导致本合同不能履行或者合同目的不能实现，经三方协商可解除合同，三方均免责。同日，三方签订《委托评估协议》，约定第三人协助进行房产评估，代评估公司收取费用，原告承担评估费用1000元。同日，原告与第三人另行签订《房屋贷款委托合同》，约定原告向第三人支付600元贷款服务费，第三人为原告寻找合适的贷款银行、陪同办理及跟进贷款进度等事宜。上述合同签订后，被告于2016年9月25日收取原告交付的定金10万元，原告交付第三人买卖居间代理费34000元、贷款服务费600元、代收评估费1000元。2016年9月28日，三方签订《补充协议》，约定了买卖双方如出现自行办理行为，则第三人不予退还居间费用的具体情形。同日，原、被告双方另行签订《补充协议》，约定：买卖双方于2016年10月9日至房管局签署买卖协议和去银行办理贷款相关手续；如被告家庭人员户口在2016年10月15日前迁出，双方继续履行合同；如未能迁出，则双方解除全部合同，被告退还原告已收定金10万元，双方互不追究责任。2016年10月9日上午，被告与第三人经办人员至房管局办理签约手续，原告未到场。后三方协商解约事宜未果。2016年10月31日，被告向原告、第三人分别邮寄《合同解除通知书》，该通知书中载明合同自该解除通知书送达原告处时解除；2016年11月23日，被告出具第二份《合同解除通知书》向原告邮寄，并于2016年11月27日向第三人直接送达了该《合同解除通知书》，被告在该《合同解除通知书》中载明，“……该交易于10月31日自动解除并向你（原告）寄送合同解除通知书，快递记录显示你已于11月1日签收该文件。……”原告与第三人均认可收到上述两份《合同解除通知书》，被告主张合同已于2016年10月31日解除；原告对通知书的真实性不持异议，但认为合同尚未解除；第三人认可合同已经解除，但第三人未向法庭明确其对具体解除时间的意见。另，2016年9月30日发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（津政办发［2016］80号）,该实施意见规定，对在市内六区和武清区范围内购买首套住房的非本市户籍居民家庭，申请商业贷款首付比例不低于40%。该实施意见自20162016年10月1日起实施。庭审中，原告主张因该实施意见对首付比例的调整导致其无法凑足首付款继续履行合同。再，原告与第三人就居间服务费、评估费及贷款服务费的返还事宜达成了一致意见。诉讼期间，原告向一审法院提出诉讼保全申请，要求查封、冻结被告名下银行存款102038元或其他等值财产，一审法院依法出具（2017）津0104民初2132号民事裁定书，冻结了被告名下银行存款102038元。一审法院认为，本案各方当事人签订的《房产交易合同》及相关协议系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力，各方均应恪守合同约定，履行各自义务。本案争议焦点有二：其一、原告因房购政策调整不再购房是否违约；其二、三方协议是否已经解除。关于争议焦点一，首先，房购政策的调整是否属于本案合同约定的不可抗力免责情形。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力大致分为两类：一类是重大自然灾害，一类是重大的社会非正常事件。向银行贷款作为购房融资手段的一种，并非唯一手段，购房者并非必然能从银行贷到款，购房者可以通过变更付款方式继续履行合同，不属于不能避免并不能克服的客观情况，故房购政策的调整不属于不可抗力。其次，房购政策的调整在本案中是属于情势变更还是商业风险。情势变更原则，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。即合同成立后，因与双方当事人无关的原因，发生了社会环境的异常变动，在这种情况下造成当事人一方遭受重大的损害，此时双方当事人就应重新协商，如果达不成协议，受损害的一方可以请求人民法院解除合同、变更合同。商业风险是指在商业活动中，由于各种不确定因素引起的，给商业主体带来获利或损失的机会或可能性的一种客观经济现象。情势变更的发生会使合同的履行出现不可逾越的客观障碍，在客观上会使合同的基础和预期的目的发生根本性的动摇，如继续履行合同，将会对一方当事人明显不利而另一方当事人明显有利或者不能实现合同目的，会产生显失公平的效果，与诚实信用原则和公平原则相违背。而在商业风险中，合同的基础没有发生根本变化，继续履行合同不会对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，只是造成一定条件下的履行困难及履行合同费用的增加、利润的减少或并非重大的一般性亏损。从日常生活经验看，购房对于一个家庭来说，是可能影响其生活的一件重大事项，一般情况下，对于购房的资金如何支付以及影响购房的因素包括国家政策方面的因素在家庭成员经过商量并慎重考虑之后才决定是否购房，且近年来国家对商品房屋买卖的调控根据房屋市场的变化不断进行调整变化，当事人应预见到政策调控变化的可能性。本案所涉实施意见将首付比例调整至不低于四成，仅会造成原告在一定条件下的履行困难及履行合同费用的增加，且本案当事人约定，房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金10万元作为首付款，可得知首付款的数额取决于原告自银行可得贷款的数额，而银行贷款数额系银行对贷款人的贷款资质进行综合考核方能确定，原告庭审中并未提交证据可证明其就涉案房屋确已可以办理八成贷款，其主张受限贷的房地产调控政策影响，房屋首付款由二成升至四成，导致无法继续履行合同的依据不足，一审法院不予采信。同时，本案合同的继续履行不会出现对一方明显不利而另一方明显有利及不能实现合同目的、显失公平的效果，故2016年9月30日天津市房贷政策的调整在本案中应视为正常的商业风险，不能构成原告的免责事由。综上，原告未在约定时间与被告及第三人至房管部门办理签订《天津市房产买卖协议》事宜，且原告对于被告提交微信记录（证据三）的真实性不持异议，微信记录可证明2016年10月16日原告向被告及第三人明确提出因首付及其他原因不再购买房屋，故原告的行为已构成根本性违约，被告有权按照合同约定要求原告承担违约责任。关于争议焦点二，因原告违约，被告有权要求解除合同。庭审中，原告及第三人对被告已向己方送达了两份解约通知不持异议，结合合同约定的履约时间及限定的逾期时限，被告于2016年10月31日邮寄的《合同解除通知书》中已以书面形式明确表示解除合同，该通知书中载明合同自通知送达原告处时解除，亦与合同中约定的“守约方解除房屋买卖合同关系的，自书面告知到达违约方之日起，卖方房屋可另行出售，买方可另行购买其他房屋”相符，结合原告于2016年11月1日签收该《合同解除通知书》之情形，可确认三方协议已于2016年11月1日解除。因庭审中原告与第三人就居间服务费、评估费及贷款服务费的返还事宜达成了一致意见，第三人同意返还原告居间服务费17000元及贷款服务费600元，一审法院照准。综上所述，原告作为合同违约方要求被告返还定金之主张，缺乏法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司返还原告韩沙日娜居间服务费17000元；二、本判决生效后十五日内，第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司返还原告韩沙日娜贷款服务费600元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3012元，减半收取计1506元，保全费1030元，合计2536元，由原告韩沙日娜负担。二审中，各方当事人均没有提供新证据。另外，三方当事人签订的《房产交易合同》第八条违约责任中第五项约定：上诉人以贷款方式支付房款的，上诉人具体首付款额度、贷款额度、贷款利率、贷款年限以银行（或公积金资金管理中心）最终审核为准，并且上诉人必须提供真实有效完整的相关材料；如因上诉人提供之相关材料不符合贷款银行的审批手续，导致贷款不能正常办理的，须由上诉人按照一次性付款的方式从确定不能办理之日起二十个工作日向被上诉人补足全部房款。否则视为上诉人违约。其他二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是：1、首付款比例的增加是否属于限购、限贷的情形；2、房屋限贷政策造成上诉人首付比例提高无力购买房屋是否属于不可归责于双方当事人的情形；3、合同中约定的贷款未获通过，现金补齐条款与本案中的限贷、限购政策如何理解适用。关于焦点一，首付款比例调整应当属于限购、限贷的情形。2016年9月30日，天津市政府下发的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，并于2016年10月1日实施，该意见包括限购政策和限贷政策，限贷政策是指市内六区和武清区范围内购买首套住房的非本市户籍居民家庭，申请商业贷款首付比例不低于40%。根据上述规定精神，首付款比例的增加属于限购、限贷的情形，本案中的上诉人非本市户籍，贷款比例上调属于限贷政策范围内。关于焦点二，房屋限贷政策造成上诉人首付比例提高无力购买房屋是否属于不可归责于双方当事人的情形。根据相关规定，因受房地产调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，一般应认定合同不能履行属于不可归责于双方当事人的情形，当事人据此请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当结合案件的实际情况准予变更或者解除合同。本案中，双方当事人对于限购、限贷政策的出台不可预测，且不可控制，限购、限贷政策出台后，导致上诉人应当支付的首付款提高，贷款成数大幅减少，加之房屋总价较高，客观上造成了履行的障碍，故双方当事人最终未能至房管局办理签约手续，系因不可归责于双方当事人的事由，上诉人在新政出台后积极与被上诉人以及中介机构取得联系，并告知由于贷款比例的提高，导致首付款的增加而无力购买诉争房屋，为被上诉人另行出售房屋提供了方便，且被上诉人已经另行出售房屋，并未造成实际损失。因此，从公平原则出发，双方签订的房屋买卖合同应当予以解除，双方应当就各自因该房屋买卖合同取得的财产予以返还对方，但上诉人要求赔偿利息损失的请求，依据不足，本院不予支持。关于焦点三，贷款未获通过，现金补齐条款的约定的前提是买房人可以按照约定的首付款比例来贷款，而贷款未获批准或者不足往往是因为买房人的征信有问题，买房者应当为自己的不良征信承担责任。但是，限购、限贷政策使得买房人根本没机会去申请贷款，这就剥夺了买房人贷到款的机会。因此，被上诉人要求按照签约时尚不存在的情形认定上诉人能够预见到限购、限贷政策所带来的风险，并不予返还买房人的购房定金的抗辩理由，理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院依法予以支持。一审法院在法律适用方面存在不足，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市南开区人民法院（2017）津0104民初2132号民事判决第一、二项；二、撤销天津市南开区人民法院（2017）津0104民初2132号民事判决第三项；三、解除上诉人韩沙日娜与被上诉人付永生以及原审第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司签订的《房产交易合同》；四、本判决生效后十五日内，被上诉人付永生返还上诉人韩沙日娜定金10万元。五、驳回韩沙日娜其他上诉请求。六、驳回韩沙日娜其他一审诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1506元，保全费1030元，共计2536元，由韩沙日娜负担1268元，由付永生负担1268元。二审案件受理费2300元，由韩沙日娜负担1150元，由付永生负担1150元。本判决为终审判决。审 判 长 王润生代理审判员 刘雪峰代理审判员 尹春海二〇一七年七月十四日书 记 员 王晓乐附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 来源：