（2017）京01民终1980号

裁判日期: 2017-07-14

公开日期: 2017-07-21

案件名称

苗若木与北京链家房地产经纪有限公司、孙小莎房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

苗若木,孙小莎,北京链家房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终1980号上诉人（原审原告）：苗若木，女，1989年3月6日出生。委托诉讼代理人：张寒松，北京市扬剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙小莎，女，1979年6月5日出生。委托诉讼代理人：陈谷文，北京市昆仑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：孙凤起，男。上诉人苗若木因与被上诉人孙小莎、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初18011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。苗若木上诉请求：撤销原审法院的判决，支持苗若木的全部诉讼请求。事实和理由:苗若木签订合同的根本目的是购买房屋，孙小莎明确以借款问题为由拒绝向苗若木出售房屋。依据原合同补充协议第四条第二款第四项之约定，孙小莎的行为违反合同约定而构成了根本违约。苗若木依据合同约定行使解除权并主张赔偿损失于法有据。孙小莎辩称，合同已经过了履行期限。我方也不同意履行合同。我们会另案解决。链家公司辩称，同意原审法院的判决。苗若木向一审法院起诉请求：1、判令解除苗若木与孙小莎签署的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）及《补充协议》；2、判令孙小莎向苗若木返还定金40万元并给付违约金169万元；3、判令孙小莎及链家公司赔偿苗若木居间费、保障服务费共228150元；4、判令孙小莎赔偿苗若木担保费16000元；5、由链家公司与孙小莎承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年1月28日，孙小莎（出卖人）与苗若木（买受人）签订《房屋买卖合同》。合同约定孙小莎将其所有的海淀区202号房屋（以下简称涉案房屋）出售给苗若木，房屋价格为360万元，家具家电、装饰装修及配套设施设备等作价为485万元。买受人向出卖人支付定金40万元，买受人拟贷款金额为100万元。合同第六条约定：出卖人应当在收到全部购房款后3个工作日内将房屋交付给买受人。逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将房屋交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。自本合同签订之日起220日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。当日，甲方孙小莎（出卖方）、乙方苗若木（买受方）与丙方链家公司（居间方）签订《补充协议》，约定交易房屋价款、家具家电、装饰装修及配套设施作价为845万元。乙方于2016年1月28日将第一笔定金10万元支付给甲方，乙方于2016年1月29日前将第二笔定金30万元支付给甲方。乙方于房屋所有权转移登记前2日将第一笔首付款260万元以建委资金监管的方式支付甲方，乙方于房屋所有权转移登记前2日将第二笔首付款443万元以理房通托管的方式支付甲方。甲乙双方应于2016年6月25日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在乙方取得银行批贷函后3个工作日共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方拒绝将房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。同时，甲方孙小莎（出卖方）、乙方苗若木（买受方）与丙方链家公司（居间方）签订《居间服务合同》，约定双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，应向丙方支付的居间代理费185900元由乙方承担。甲方孙小莎（出卖方）、乙方苗若木（买受方）与丙方北京中融信担保有限公司（服务方）签订《房屋交易保障服务合同》（以下简称《交易保障合同》），约定在甲乙双方房屋交易过程中，为保障交易流程的顺利进行，丙方负责办理交易方所需的各项服务，及时督促交易方履行应尽义务，并协调处理交易履行中产生的争议或纠纷。丙方的收费标准为42250元，由乙方承担。合同签订后，苗若木于2016年1月28日给付孙小莎定金40万元。苗若木向链家公司支付居间代理费185900元，保障服务费42250元。后因苗若木名下尚有其他住房需要出售，以便获得购房资质，2016年2月期间，孙小莎多次短信督促苗若木尽快获得购房资质。2016年4月6日，苗若木告知孙小莎其已经获得购房资质，首付款也已经筹齐，可以办理下一步的购房手续了。孙小莎表示五月底才能回京，并且对税费问题提出质疑。另，根据苗若木提供的录音证据，可以认定2016年5月，因为孙小莎的朋友向他人借款，孙小莎用涉案房屋为其提供担保。后因孙小莎的朋友无法偿还借款，导致孙小莎认为涉案房屋无法出售，故孙小莎与苗若木协商违约赔偿的问题。后双方未继续履行合同，亦未协商一致解除合同。2016年5月23日，苗若木起诉孙小莎及链家公司，要求解除合同并赔偿损失。2016年6月13日，苗若木向法院提出财产保全申请，要求查封孙小莎名下车牌号为×××、×××的车辆及孙小莎名下招商银行×××账号内存款100万元。苗若木提供相应担保后，法院对孙小莎名下上述财产进行了查封。现涉案房屋所有权证在孙小莎处。原审审理期间，涉案房屋没有进行抵押登记，仍然具备履行条件，可以继续履行合同。法院审理中，孙小莎也向法院表示愿意继续履行合同，而苗若木表示因为双方之间在履行合同的过程中产生了矛盾，要求解除合同。一审法院认为，合法的民事权益受法律保护。苗若木与孙小莎于2016年1月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应遵守履行。尽管孙小莎在合同履行过程中，因为朋友借款的问题向苗若木表示房屋无法出售，双方为此协商解约事宜，但双方并未实际解除合同。现双方之间签订的房屋买卖合同具备履行可能，孙小莎也愿意继续履行合同。且双方约定的履行期尚未截止，双方仍然可以按照原合同约定继续履行合同。故苗若木起诉要求解除《房屋买卖合同》及《补充协议》，不符合法定的和合同约定的解除条件，法院不予支持。在上述合同继续履行的条件下，苗若木要求赔偿相应损失之请求，于法无据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：驳回苗若木全部诉讼请求。本院经审理查明以下事实：链家公司2016年1月28日向苗若木出具的《八大安心服务承诺》中约定，交易双方签署的房屋买卖合同及相关协议，经人民法院生效判决解除时，链家公司将于10个工作日内退还全部已收取的居间服务费。《补充协议》约定，孙小莎出现根本违约情形的，应在违约行为发生十五日内以相当于房屋总价款的20%向苗若木支付违约金；链家公司收取苗若木的全部费用不予退还，由孙小莎直接赔偿给苗若木。苗若木与孙小莎的通话录音中，孙小莎表示“现在是我根本卖不了，我谁也卖不了”；“但我卖你房子涨价你拒绝了，我也没说其他的”。孙小莎在二审期间陈述涉案房屋已经被抵押。苗若木向北京中关村科技融资担保有限公司支付了16000元作为担保，北京中关村科技融资担保有限公司向北京市海淀区人民法院出具了《担保函》。《担保函》中，北京中关村科技融资担保有限公司愿意就苗若木在本案中提出的财产保全提供担保并承担连带责任。原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，苗若木与孙小莎签订的《房屋买卖合同》及孙小莎、苗若木、链家公司签订的《补充协议》及《居间服务合同》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应当按照合同的约定履行各自义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《补充协议》约定，孙小莎拒绝将房屋出售给苗若木或者擅自提高房屋交易价格的，孙小莎构成根本违约，且苗若木有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。苗若木提供的电话录音等证据可以证明孙小莎拒绝将房屋卖给苗若木，按照《补充协议》的约定，孙小莎已构成根本违约，苗若木有权依据合同的约定解除合同。苗若木通过提起诉讼的方式要求解除合同，符合《补充协议》中约定的书面方式。《房屋买卖合同》及《补充协议》均因苗若木行使约定解除权而解除。原审法院对此认定错误，本院予以纠正。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《补充协议》约定，孙小莎出现根本违约情形的，应在违约行为发生十五日内以相当于房屋总价款的20%向苗若木支付违约金。苗若木主张违约金数额应为169万，该主张符合上述约定，本院予以支持。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。苗若木与孙小莎既约定了定金条款又约定了违约金条款，苗若木选择适用违约金，该主张于法有据，本院予以支持。孙小莎应向苗若木返还定金40万元，并赔偿违约金169万元。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。苗若木虽主张孙小莎与链家公司共同赔偿其居间服务费、保障服务费228150元，但链家公司《八大安心服务承诺》中承诺，合同解除时退还苗若木已经缴纳的居间费用，链家公司有义务履行该承诺。链家公司应退还苗若木已经缴纳的居间费用185900元。链家公司退还居间服务费时，该部分费用不能认定为苗若木的损失。苗若木要求孙小莎、链家公司共同赔偿其185900元居间费用之主张法律依据不足，本院不予支持。苗若木支付的保障服务费42250元及担保费16000元属苗若木的损失，按照上述法律规定孙小莎有义务予以赔偿。链家公司未承诺退还苗若木保障服务费，苗若木要求孙小莎、链家公司共同赔偿其保障服务费之诉讼请求没有法律依据，应不予支持。综上所述，原审判决是错误的，应予纠正。依据《中华人民共和同合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初18011号民事判决；二、解除苗若木与孙小莎于2016年1月28日签署的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及苗若木、孙小莎、北京链家房地产经纪有限公司于2016年1月28日签署的《补充协议》；三、孙小莎于本判决生效之日起七日内支付苗若木违约金一百六十九万元；四、孙小莎于本判决生效之日起七日内返还苗若木定金四十万元；五、孙小莎于本判决生效之日起七日内支付苗若木服务保障费四万二千二百五十元；六、孙小莎于本判决生效之日起七日内支付苗若木担保费一万六千元；七、北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付苗若木居间服务费十八万五千九百元。八、驳回苗若木的其他诉讼请求。保全费5000元，由孙小莎负担（本判决生效后七日内交纳）。一审案件受理费25473元，由孙小莎负担21455元（本判决生效后七日内交纳），由北京链家房地产经纪有限公司负担4018元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费25473元，由孙小莎负担21455元（本判决生效后七日内交纳），由北京链家房地产经纪有限公司负担4018元（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判长　张　磊审判员　徐　冰审判员　范　磊二〇一七年七月十四日书记员　杨　帆书记员　赵梦芸 关注公众号“”