（2017）黔27民终970号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2017-11-09
案件名称
蒋开开、贵州安吉瑞物业服务有限责任公司长顺分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
所属地区
贵州省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蒋开开,贵州安吉瑞物业服务有限责任公司长顺分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔27民终970号上诉人（原审被告）：蒋开开，男，1975年11月5日生，布依族，医生，户籍所在地长顺县，现住长顺县，委托诉讼代理人：蒋朝阳，女，1969年11月14日生，布依族，无业，住长顺县，系被告蒋开开之姐，被上诉人（原审原告）：贵州安吉瑞物业服务有限责任公司长顺分公司，住所地：长顺县星筑园小区，统一社会信用代码：91522729573330197Q。法定代表人：张莉，该公司总经理。上诉人蒋开开因与被上诉人贵州安吉瑞物业服务有限责任公司长顺分公司物业服务合同纠纷一案，不服长顺县人民法院作出（2017）黔2729民初39民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案受理，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人蒋开开上诉请求：一、依法撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：首先，上诉人与被上诉人确实存在物业服务管理合同关系，但被上诉人没有履行其物管职责，如路灯损坏无人维修、外来车辆任意乱停、电梯不年检维修停止使用等，一审法院在未深入调查情况下，直接要求业主支付所欠物业费70%，存在不当。其次，上诉人已交纳3个月物业费316元和保证金500元，这有《收据》予以证明，一审法院将前述两笔费用涉及第三方未予处理，不当，上诉人认为前述费用应抵扣所欠物业费。最后，上诉人自交房后一直未到该房居住，直至2015年8月才正式入驻，期间存在未交纳物业费情况，事出有因。综上，为维护合法权益，上诉人提出前述诉请。被上诉人贵州安吉瑞物业服务有限责任公司长顺分公司二审期间未向本院答辩。贵州安吉瑞物业服务有限责任公司长顺分公司向一审法院起诉请求：判令被告支付拖欠的2013年12月30日至2016年3月30日共欠27个月的物业服务费共计1423元，承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2011年7月26日原、被告签订了《长顺县“星筑园小区”物业服务管理合同》，以下简称“《物业服务管理合同》”，由原告作为长顺县“星筑园小区”的物业管理方，合同第七条第（一）项约定合同期限为1年。合同第一条第（一）款第1项约定：对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。合同第四条第（一）、（二）款及第八条第（四）款约定：1、小高层每月0.5元/㎡。2、商铺每月0.8元/㎡。3、电梯、（高层）每月0.8元/㎡，提前15天付下半年的物业服务费，逾期一日加收应缴金额的2‰作为滞纳金。而被告是长顺县“星筑园小区”X幢X单元XX室（系小高层）的业主，其房屋建筑面积为105.44㎡，每月每平方米按0.5元计收服务费。合同签订后，被告缴费至2013年12月30日。后被告认为原告未对安全防范工作、环境卫生尽到义务，故被告不愿意继续支付2013年12月30日至2016年3月20日共计27个月的物业服务费1423元(105.44㎡×27个月×0.5元/月)，且双方也未续行签订《物业服务管理合同》。被告已于2016年3月30日起未在该小区进行物业服务。另查明，被告在庭审中称已交2015年的物业服务费及装修保证金。经查，贵州省平坝县房地产发展有限责任公司于2011年3月21日代收物业服务费316元及收取购房保证金500元。一审法院认为，原告与被告建立的《物业服务管理合同》关系，依法成立，具有法律效力。合同到期后，原告继续提供物业服务，而被告未明确反对原告继续提供物业服务，且对原告提供的物业服务持接受态度，应视为原合同继续有效，原告按照合同履行了义务，被告理应按照约定支付相应的物业管理费。但从原告提交的证据来看，其所涉及的仅是公共照明部分的服务，无法证明原告已按原合同的约定全面履行了服务义务，结合被告的答辩意见，可视为原告在环境卫生、安全防范及公共设备的维护等服务范围内还存有瑕疵，为督促其今后积极履行物业服务义务，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，并参照已经生效执行的同类案件，酌定减少原告收取物业服务费的金额，基于本案事实，本院酌定原、被告对物业服务费以3/7的比例承担责任，故被告尚需向原告缴纳物业服务费元996(1423元×70%)。另被告提出的房开公司代收物业服务费及保证金应抵扣和退还的意见，因代收的物业服务费及收取的购房保证金涉及《物业服务管理合同》当事人以外的第三方房开公司，故本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百二十条和《物业管理条例》第七条、第四十一条及第四十二条第一款的规定，判决如下：被告蒋开开应于本判决生效之日起十日内支付原告贵州安吉瑞物业服务有限责任公司长顺分公司2013年12月30日至2016年3月20日的物业服务费玖佰玖拾陆园整（996元）；案件受理费25元（已减半收取），由原告贵州安吉瑞物业服务有限责任公司长顺分公司承担10元，被告蒋开开承担15元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。各方当事人二审期间未向本院提交新的证据。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点是上诉人是否应向被上诉人交纳物业管理费的问题。针对焦点上诉人是否应向被上诉人交纳物业管理费的问题。上诉人认为被上诉人未履行物管职责，拒绝交纳物管费，同时，上诉人主张其向贵州省平坝县房地产发展有限责任公司交纳的物管费316元和保证金500元，前述费用816元应抵扣所欠物管费。本院认为，一审法院确定双方从2011年7月26日起至2016年3月30日止之间成立物业服务合同关系，上诉人与被上诉人均无异议，本院予以确认。关于上诉人以被上诉人未履行物管职责拒绝交纳物管费的问题。本院认为，结合查明的案件事实，2011年7月26日起至2016年3月30日止，被上诉人为长顺县“星筑园小区”业主包含上诉人提供了物业管理服务，上诉人应按约定向被上诉人交纳期间的物业管理费。但考虑被上诉人在环境卫生、安全防范等提供服务方面存在瑕疵，不完全符合合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，结合公平、公正原则，应酌定减少上诉人向被上诉人交纳的物业管理费金额。综合本案，一审法院酌情确定被上诉人、上诉人对物业服务费以3／7的比例承担责任，并确定上诉人需向被上诉人交纳物业服务费996元（1423元×70%），并无不当。关于上诉人主张其交纳的816元应抵扣所欠物管费问题。结合查明的案件事实，2011年3月21日，上诉人向贵州省平坝县房地产发展有限责任公司交纳了物业服务费316元和购房保证金500元。本院认为，贵州省平坝县房地产发展有限责任公司与被上诉人系两个独立的民事主体，该公司不是物业服务合同履行主体，且上诉人也未提供证据证明该公司受被上诉人委托收取物业服务费316元和保证金500元，故上诉人要求将前述两笔费用共计816元抵扣所欠物业服务费的意见，本院不予采纳。如上诉人对前述两笔费用的交纳有争议，可与贵州省平坝县房地产发展有限责任公司协商或另行诉讼解决。综上，上诉人的上诉意见因无事实、法律依据，本院不予采纳。综上，蒋开开的上诉请求不成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持判决。二审案件受理费50元，由蒋开开负担。本判决为终审判决。审判长 田一铭审判员 陈福江审判员 王天才二〇一七年七月十四日书记员 李 震 来自：