（2017）琼0271民初4501号
裁判日期: 2017-07-14
公开日期: 2018-09-01
案件名称
原告ＸＸ与被告三亚申海酒店管理有限公司商品房销售合同纠纷民事判决书
法院
三亚市城郊人民法院
所属地区
三亚市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
ＸＸ,三亚申海酒店管理有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十九条
全文
海南省三亚市城郊人民法院民 事 判 决 书（2017）琼0271民初4501号原告：ＸＸ，男，汉族，1965年3月18日出生，公民身份号码4201071965********，户籍住址湖北省武汉市江汉区阳光里**号*楼*号。委托诉讼代理人���陈守兰，女，汉族，1965年8月27日出生，公民身份号码4201071965********，户籍住址湖北省武汉市江汉区阳光里**号*楼*号，系ＸＸ配偶。被告：三亚申海酒店管理有限公司，住所地海南省三亚市吉祥街长江大酒店1308房。法定代表人：徐恒，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚传泽，海南追根律师事务所律师。原告ＸＸ与被告三亚申海酒店管理有限公司（以下简称：申海公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告ＸＸ及其委托诉讼代理人陈守兰、被告申海公司的委托代理人姚传泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。ＸＸ向本院提出诉讼请求：１.解除与申海公司签订的《商品房买卖合同》；２．申海公司返还已支付的购房款827,673元；3.申海公司按已付房价款的1%支付违约金8276.73元；4.申海公司承担全部诉讼费用。事实和理由：2012年4月11日，其与申海公司签订《商品房买卖合同》，购买三亚市吉祥街16号协信海悦台10**号房屋，其已付清全款827,673元。合同第十四条《产权登记的约定》约定，申海公司应在房屋交付之日起360日内负责办理完产权证书，至今已逾五年仍未取得房产证。申海公司未经原告等业主同意私自将住宅改成酒店，给原告在居住期间造成了困扰。此外，申海公司出售房屋时还隐瞒了加盖房屋的情形，至今未见房屋竣工验收报告。申海公司承认其公司签订《商品房买卖合同》向ＸＸ出售位于三亚市吉祥街16号的协信海悦台10**号房屋，并已收到约定购房款以及尚未办理涉案房屋所有权登记的事实。但认为，《商品房买卖合同》第十四条约定逾期办证的违约责任仅为按已付房款的1%支付违约金，其公司不退房，ＸＸ无权解除合同。同时，合同“附件四：合同补充协议”第三.4条中已将约定的办证期限修正为交付后365个工作日，违约责任仍然是支付违约金，而不是解除合同。即便应承担支付违约金的责任，ＸＸ的起诉也已超过诉讼时效期间。本院认为，申海公司承认ＸＸ在本案中主张的事实，故对ＸＸ主张的事实予以确认。在法庭审理过程中，ＸＸ主张其已付购房款为831,000元，房屋交付日期为《商品房买卖合同》签订当日即2012年4月11日，申海公司予以确认，本院亦作确认。本案争议的焦点为：1.《商品房买卖合同》的解除条件，2.诉求违约金的诉讼时效期间。《商品房买卖合同》的形式及内容均不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方应恪守履行。至起诉时止，该合同约定的360日抑或365个工作日均已届满，申海公司未在前述约定期限届满前为ＸＸ办理“海悦台”主楼10层11号房屋所有权登记，申海公司的行为已构成违约。《商品房买卖合同》第十四条第2项以及附件四第三.4条内容为违约责任承担的约定，守约方有权依法选择解除合同抑或主张对方承担违约责任，违约责任的承担并不构成解除权行使的阻却因素。由于申海公司原因，在《商品房买卖合同》约定期限届满后超过一年仍未为ＸＸ办理房屋所有权登记，ＸＸ有权依法解除该合同，ＸＸ诉求解除与申海公司的商品房买卖合同并返还购房款的理由成立，本院予以支持。申海公��提出不具备合同解除条件的抗辩理由没有法律依据，本院不予采纳。双方确认ＸＸ已支付购房款为831,000元，但ＸＸ在诉讼过程中并未变更诉讼请求，本院尊重ＸＸ对退还购房款金额的诉求。买卖合同因违约而解除后，守约方可以主张继续适用违约金条款。在本案中，《商品房买卖合同》约定的办证期限届满后，ＸＸ知道其权利受到侵害，但并未在此后二年内提起诉讼，已超过法定诉讼时效期间，已丧失对违约金诉求的胜诉权。申海公司提出ＸＸ诉求违约金已超过诉讼时效期间的抗辩理由成立，本院予以采纳。ＸＸ诉求支付违约金的理由没有法律依据，本院不予采纳。综上所述，ＸＸ诉求解除合同并赔偿损失的理由成立，但本院不予支持其诉求超过约定金额的部分。依照《中华人民共和国民法��则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，判决如下：一、解除三亚申海酒店管理有限公司于2012年4月11日与ＸＸ签订的三亚市河西区吉祥街16号“海悦台”主楼10层11号房屋《商品房买卖合同》。二、三亚申海酒店管理有限公司向ＸＸ返还购房款827,673元。三、前述给付义务，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。四、驳回ＸＸ的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12,158元，减半收取计6079元，由三亚申海酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 员 李 祎二〇一七年七月十四日法官助理 冯欣意书 记 员 赖小晶附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍���履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 关注微信公众号“”